양도가액의 실지거래가액 인정 여부

심판청구번호 국심2001서 0020(2001. 3.29) 청구인은 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 622.5㎥(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1983.3.30 청구외 윤○○○과 공동취득하여 쟁점토지 지상에 건물 1,830㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)를 1993.6.30 청구외 윤○○○과 공동신축 취득하였다가 1999.4.2 청구외 김○○○에게 쟁점 토지 및 건물을 양도하고, 양도가액은 700,000,000원(토지 450,000,000원, 건물 250,000,000원)으로, 토지의 취득가액은 소득세법시행령 제167조 에 의거 의제취득일 현재(1985.1.1)의 기준시가 51,599,025원(소득세법 시행령 제164조 제10항 에 규정하는 산식에 의하여 계산한 금액)으로, 건물의 취득가액은 실제 신축에 소요된 금액 562,750,000원으로 하여 쟁점 토지 및 건물의 청구인 지분 1/2에 해당하는 부분을 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 1999.3.30 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 1999.3.30 청구인 및 청구외 윤○○○이 쟁점 토지 및 건물을 양도하고, 청구인이 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 신고한 데 대하여 쟁점 토지 및 건물의 양도가액이 불분명하고, 쟁점건물의 취득가액이 불분명하여 『실지거래가액이 확인되지 아니한 경우』에 해당된다하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 신고한 내용을 부인하고 모두 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 1999년 귀속 양도소득세 88,131,170원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.12.16 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점토지 및 건물의 양도가액 및 쟁점건물의 취득가액이 불분명하다고 주장하나, 청구인 및 청구외 윤○○○이 청구외 박○○○와 562,750,000원에 건물신축도급계약을 맺어 쟁점 건물을 신축하면서 위 박○○○가 건설면허가 없어 실지공사와 상관없이 시공자를 청구외 ○○○건설(주)명의로 하여 건축허가를 받아 신축공사를 하였으며, 계약금 및 중도금 지불사실이 영수증 및 예금거래실적증명서에 의하여 확인되고, 공사비 잔금을 쟁점건물 준공 후 쟁점건물의 임대보증금으로 정산한 사실이 확인되고, 쟁점건물의 과세표준을 562,750,000원으로 하여 취득세 및 등록세를 신고·납부한 사실이 취득세 및 등록세 납부서에 의하여 확인되고 있어 쟁점건물의 실제취득가액이 명확히 확인되고, 청구인이 임차인 가○○○ ○○○의 임차해지요구로 인한 임대보증금 190,000,000원의 반환 및 위 금고의 대출금 200,000,000원의 상환 및 이자에 대한 부담과 IMF 여파로 부동산 경기가 침체되어 기준시가 1,040,657,800원보다 낮은 700,000,000원에 쟁점부동산을 처분하게 되었으며 매매계약서 및 매수인의 확인서에 의해 양도시의 실지거래가액이 확인됨에도 이를 부인하고 기준시가로 과세함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점건물 취득시의 실지거래가액 562,750,000원의 증빙서류로 제시한 청구외 박○○○와의 도급계약서 및 영수증은 사후에 작성이 가능한 사인간의 영수증으로 신뢰성이 없고, 청구외 윤○○○의 처 김○○○의 통장 입출금내역상의 금액(1992.11.10 14,000,000원, 1992.12.16 36,000,000원)도 공사대금지급과 직접 관련성을 인정하기 어려우므로 쟁점건물의 취득 시 실지거래가액이 분명하게 확인된다고 할 수 없으며, 쟁점토지 및 건물의 양도시 실지거래가액도 계약금 10,000,000원, 임대보증금 390,000,000원, ○○○ 채무 200,000,000원, 합계 600,000,000원을 제외한 100,000,000원이 잔금약정일(1999.3.31)까지 정산되지 아니하였고, 청구인이 잔금수령 증빙으로 제시한 2000.8.12 청구외 윤○○○의 ○○○은행 ○○○지점 통장계좌 100,000,000원도 쟁점토지 및 건물의 거래와 직접 관련성이 있다고 보기 어렵고, 쟁점건물의 임대보증금이 부가가치세 신고서상 1층 300,000,000원 2층 20,000,000원, 4층 40,000,000원, 5층 20,000,000원 합계 380,000,000원으로 되어있으나, 4층의 경우 1994.5.31 60,000,000원, 1996.11.4 127,000,000원의 전세권이 설정되어 있어 양도가액으로 충당된 실지 임대보증금이 390,000,000원이라는 청구주장은 신뢰성이 부족한 것으로 보여 양도당시의 실지거래가액이 확인되는 경우로 볼 수 없으므로 기준시가로 결정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지 및 건물의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세한 처분이 적법한지 여부 및 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령 소득세법 제96조 【양도가액】제1항 및 제97조【양도소득의 필요경비 계산】 제1항 제1호 가목 규정을 모아보면 "양도가액 및 취득가액은 그 자산의 양도 및 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다" 라고 규정하고 있으며 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】제1항에서 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다"고 규정하고 있고, 제2항에서는 "제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다."라고 규정하고 있다. 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항 제3호에서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우"로 규정하여 실지거래가액으로 양도차익을 결정하도록 규정하고 있고, 제5항 제2호에서 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"를 규정하여 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있으며, 제5항 제2호에서 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"를 규정하여 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다. 또한, 같은 법 제167조【양도차익산정의 특례】제1항에서는 "법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 의제취득일이라 한다) 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액 중 많은 것으로 한다"라고 규정하면서 제1호에서 "의제취득일 현재의 시가(시가를 알 수 없는 때에는 의제취득일 현재의 기준시가)", 제2호에서 "취득당시 실지거래가액이 확인되는 경우로서 당해 자산의 실지거래된 취득가액에 그 취득일로부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간에 의한 생산자 물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액"을 규정하고 있다.
• 다. 판단 청구인이 양도소득세를 신고하면서 취득 시 매매계약서 및 양도시 매매계약서를 첨부하여 신고하였으므로 거래증빙에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우 소득세법 시행령 제166조 제4항 제3호 에 의거 실지거래가액으로 결정하여야 하며, 취득 및 양도당시의 토지가액과 건물가액을 구분할 수 있는 경우에는 소득세법 제100조 제2항 에 의거 양도차익을 각각 구분하여 계산하여야 하는 것이므로 청구인이 제시한 거래증빙으로 실지거래가액을 확인할 수 있는지 여부를 살펴본다.

(1) 쟁점토지 및 건물의 취득가액에 대해 살펴본다. 첫째, 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 소득세법 시행령 제167조 【양도차익산정의 특례】규정에 의거 의제취득일 현재(1985.1.1)의 기준시가를 같은 법령 제164조 제10항에 규정하는 산식에 의해 계산한 금액 51,599,025원으로 하여 신고하였는 바, 쟁점토지의 취득일(1983.3.30)이 의제취득일 이전이며, 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 청구인이 신고한 토지의 취득가액은 정당한 것으로 보인다. 둘째, 청구인은 쟁점건물의 취득가액 562,750,000원에 대한 증빙으로 청구외 박○○○와 체결한 도급계약서(계약금액 562,750,000원), 위 박○○○ 명의의 공사대금 영수증(18매, 1992.10.2∼1993.11.5, 562,750,000원), 청구외 윤○○○의 처 김○○○ 명의의 예금거래실적증명서 상의 예금인출금 1992.11.10자 14,000,000원, 1992.12.16자 28,000,000원 및 8,000,000원, ○○○신용협동조합의 대출확인금액 80,000,000원(1993.6.2∼1993.6.25), 공사대금에 충당한 임대보증금 360,000,000원의 증빙으로 임대차계약서 등을 제시하고 있으며, 쟁점건물의 취득세 과세표준을 가름해 볼 수 있는 취득세 및 등록세 납부서 사본을 제시하고 있다. 청구인이 제시한 증빙서류에 대하여 살펴보면, 대금지급 증빙으로 제시한 청구외 박○○○의 공사대금 수령영수증은 사후에도 작성이 가능한 사인간의 영수증으로 신뢰하기 어려운 점, 청구외 윤○○○의 처 김○○○ 명의의 예금거래실적증명서상의 예금인출금액 1992.11.10자 14,000,000원, 1992.12.16자 36,000,000원, ○○○신용협동조합의 대출확인금액 80,000,000원 등이 공사대금지급과 직접 관련성이 있다고 명백히 입증하지 못한다는 점에서 청구주장을 신뢰하기 어려운 것으로 보이나, 청구인 등이 쟁점건물 취득에 따른 취득세 11,255,000원 및 등록세 4,502,000원을 납부한 사실이 확인되고, 당시 지방세법 제112조 제1항 및 제131조 제1항 제4호에 규정하고 있는 취득세율(20/1,000), 등록세율(8/1,000)로 역산하면 그 과세표준이 562,750,000원임이 확인되는 점에 비추어 위에서 살펴본 바와 같이 건물신축공사대금의 지급증빙이 명확하지 아니함에도 불구하고 청구인이 주장하는 실지거래가액이 확인되는 것으로 인정할 수 있다.

(2) 쟁점토지 및 건물의 양도가액에 대하여 살펴본다 청구인은 쟁점부동산의 매매대금을 총 700,000,000원으로 하고, 이 금액은 토지 450,000,000원, 건물 250,000,000원으로 산정하였으며, 계약금 10,000,000원, 건물 임대보증금 390,000,000원 및 ○○○ 대출금 200,000,000원을 상계한 잔액을 잔금으로 지급하기로 약정한 사실이 나타나 있는 양도계약서를 제시하고 있고, 쟁점건물에 관련된 양도일 현재 채무의 증빙으로 임대보증금 가○○○ ○○○ 190,000,000원, ○○○전자(박○○○) 110,000,000원, 3층 사진관(김○○○) 20,000,000원, 4층 미술학원(박○○○) 60,000,000원, 5층 강○○○ 10,000,000원의 임대차계약서 사본과 대출금 200,000,000원의 증빙으로 가○○○ ○○○발행 부채증명원을 제시하고 있다. 청구인이 제시한 임대보증금 중 쟁점건물 4층 미술학원의 임대보증금을 청구인은 1999.3.31 양도일 현재 60,000,000원으로 주장하고 있으나, 1996.11.4 127,000,000원의 전세권이 설정되어 있는 사실이 쟁점건물의 등기부등본에 의해 확인되는 점, 청구인은 양도시점에 전세보증금을 일부 감액하고 월세로 전환하였다고 해명하고 있으나 이에 대한 구체적 증빙을 제시하지 못하고 있는 점에서 청구주장을 신뢰하기 어려운 것으로 보이며, 양도계약서 약정에 따르면 잔금 100,000,000원을 1999.3.31 수취하기로 하였으나, 청구인은 잔금청산일로부터 1년5개월 후인 2000.8.12자 청구외 윤○○○의 신규 예금입금액 100,000,000원을 잔금수령 증빙으로 제시하고 있는 바, 청구인이 제시한 예금입금 증빙은 3개월 만기 정기예금으로 청구인이 잔금조로 수령한 것으로 볼 수 있는 근거는 미약한 것으로 보이고, 잔금수령에 대한 명확한 증빙이 없어 청구인이 제시한 양도계약서 상의 거래가액을 실지거래가액으로 인정하기는 어려운 것으로 보인다. 또한, 양도당시의 쟁점토지의 기준시가 345,487천원에 비하여 청구인이 신고한 실지거래가액은 225,000천원으로 기준시가 대비 65.1% 수준에 불과하며, 쟁점건물의 기준시가 174,841천원에 비하여 실지거래가액은 125,000천원으로 71.5% 수준에 불과하여 통상적으로 실지거래가액이 기준시가에 비하여 높은 수준이라는 점에서 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 보인다. 위 확인된 사실을 종합하여 판단해 보면, 청구인이 주장하는 토지의 취득가액은 의제취득일 이전에 취득한 토지에 해당되므로 소득세법 시행령 제167조 제1항 규정에 의하여 정당하게 신고한 것으로 판단되고, 건물의 취득가액은 청구인 등이 쟁점건물을 취득하면서 납부한 취득세 11,255,000원 및 등록세 4,502,000원을 당시 지방세법 제112조 제1항 및 제131조 제1항 제4호에 규정된 취득세율(20/1,000), 등록세율(8/1,000)로 역산하면 그 과세표준이 562,750,000원임이 확인되고, 청구인이 주장하는 취득가액이 평당 1,014,795원 수준으로 당시 신축비용에 상당한 금액으로 추정되는 점에 비추어 청구인이 주장하는 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는 것으로 판단된다. 그러나, 청구인이 주장하는 양도가액은 기준시가 1,040,657,800원에 비하여 현저히 낮은 700,000,000원에 불과한 점, 잔금 상당액 100,000,000원이 잔금일(99.3.31)까지 미정산되었고, 잔금수령 증빙으로 제시한 2000.8.12 청구외 윤○○○의 ○○○은행 ○○○지점 통장계좌 입금액 100,000,000원도 쟁점부동산거래와 직접 관련성이 있다고 판단하기 어려운 점, 쟁점건물의 4층 미술학원의 임대보증금이 40,000,000원이라는 청구주장은 쟁점건물의 등기부등본상에 1994.5.31 60,000,000원, 1996.11.4 127,000,000원의 전세권이 설정되어 있는 점에 비추어 신뢰하기 어렵다는 점등을 감안할 때 청구인이 주장하는 양도가액을 실지거래가액으로 인정하기는 어려운 것으로 판단되므로 실지거래가액이 확인되는 경우로 볼 수 없다 할 것이다. 따라서, 양도 및 취득가액 모두 실지거래가격이 확인되는 경우에 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는 바, 양도가액의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 이 건의 경우 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.

• 라. 그러므로 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.