실거래가액 불분명으로 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분 적법 여부

심판청구번호 국심2001서 0001(2001. 3.27)

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1990.4.27 매도자 김○○○로부터 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○○리 ○○○ 잡종지 821㎥, 같은 곳 ○○○ 답 107.1㎥, 같은 곳 ○○○ 답 83㎡, 합계 1,011.1㎥의 토지(이하 "쟁점토지"라 한다)를 취득하여(1990.9.19 및 1991.8.5 쟁점토지를 청구인 명의로 등기 이전) 위 토지 지상에 1990.10월 매도자 김○○○ 명의로 LPG충전소용 건물 147.22㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)를 신축하여(1991.6월 소유권을 청구인 명의로 이전) 가스충전소업을 영위해 오다가 1999.5.6 토지가액 110,000,000원, 건물 및 구축물 가액 45,000,000원, 기계시설 가액 35,000,000원, 비품 가액 24,000,000원으로 구분 기재하여 위 LPG충전소를 청구외 (주)○○○에너지에 양도하고 1999.7월 쟁점토지 및 건물의 양도가액을 155,000,000원, 취득가액을 180,263,626원(토지 157,500,000원, 건물 22,763,626원)으로 하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 신고하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지 및 건물의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 내용에 대하여 실지조사결과 쟁점토지 및 건물의 취득가액을 청구인이 비치·기장한 LPG충전소의 장부가액(토지 37,560,860원, 건물 22,763,626원)으로 결정하여 양도차익을 산정하고 2000.5.4 청구인에게 1999년 귀속 양도소득세 22,189,670원 결정·고지하였다가, 2000.7.26 청구인이 제기한 이의신청에 대한 결정에서 『청구인이 스스로 작성·비치하고 있는 장부에 쟁점 자산가액이 기재되어있다 하더라도 그 기재가 자산의 실지취득가액을 확정시키는 것이 아니고, 실지취득가액으로 추정할 수도 없으며(같은 뜻, 대법 87누536, 1988.2.9), 청구인이 신고한 취득가액도 인정하기 어려워 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우에 해당된다』하여 쟁점토지 및 건물의 취득 및 양도가액을 모두 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하도록 하였고, 2000.10.9 위 결정·고지세액을 14,354,360원으로 감액결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.12.14 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점토지의 매도자 청구외 김○○○의 남편 김○○○이 사실확인을 거부하고 있으며, 객관적인 금융자료가 없다는 이유를 들어 청구인이 신고한 취득시의 실지거래가액을 부인하였는 바, 1990.4.27 청구인이 매도자 청구외 김○○○로 부터 쟁점토지를 157,500,000원에 취득하면서 1990.3.28 계약금 57,500,000원, 1990.4.27 잔금 100,000,000원을 지급하고 수취한 영수증의 필체감정결과 매도자 청구외 김○○○의 남편 김○○○의 필체임이 확인되어(○○○감정원 감정서 참조) 청구인이 제시한 쟁점토지의 취득시의 매매계약서가 사실임이 입증됨(양도가액은 처분청이 실지거래가액으로 인정)에도 불구하고 이를 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점토지 취득시 작성한 검인계약서상의 토지거래금액은 11,000,000원임이 확인되고 있으며, 청구인이 쟁점토지를 사실상 취득한 후 자신의 책임 하에 매도자 명의로 토지의 형질변경허가 및 가스충전소 허가를 득하여 건물을 신축한 점에 비추어 청구인이 쟁점토지와 가스충전소 허가권을 함께 취득하였다는 주장은 신뢰하기 어렵고, 청구인의 사업장에 비치·기장되어 있는 장부상의 가액을 실지취득가액으로 확정할 수도 없어 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당되므로 취득 및 양도가액을 모두 실지거래가액의 적용대상에서 제외하고 기준시가로 결정한 당초처분 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 제1항에서는 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다"라고 규정하면서, 제1호 "취득가액" 가목에서 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준가액. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다"라고 규정하고 있다. 또한, 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】제1항에서는 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다"라고 규정하고 있으며, 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항 제3호에서는 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우" 실지 거래가액으로 양도차익을 결정하도록 규정하고 있으며, 제5항 제2호에서는 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 이 건 양도와 관련하여 양도소득세 과세표준 신고시 취득시의 매매계약서 및 양도시의 매매계약서를 첨부하여 실지거래가액으로 신고하였으므로 거래증빙에 의해 실지거래가액이 확인되는 경우 실지거래가액으로 결정하여야 하고, 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가에 의하여 과세하여야 하는 바, 이 건 양도차익을 실지거래가액에 의하여 결정할 수 있는 것인지 여부를 살펴본다.

(1) 먼저, 취득가액 대하여 살펴본다. 첫째, 청구인이 제시한 취득시 실지계약서상 쟁점토지의 매매대금은 157,500,000원으로 되어있음이 확인되며, 청구인은 쟁점토지 및 가스충전소 허가권을 함께 취득하였다고 주장하고 있다. 둘째, 청구인에게 쟁점토지를 양도한 청구외 김○○○의 남편 김○○○은 거래금액 및 당해 계약서 작성사실을 부인하고 있음이 처분청이 제시한 청구외 김○○○의 확인서에 의하여 확인된다. 셋째, 청구인이 쟁점토지의 취득시 매매계약서의 신뢰성을 증명하기 위하여 제시한 ○○○감정원의 필적감정서에 의하면 청구인이 1990.3.28 계약금 57,500,000원, 1990.4.27 잔금 100,000,000원을 지급하고 매도자 김○○○의 남편 김○○○으로부터 수취한 영수증과 각서 등에 기재된 필적은 동일한 필적으로 사료된다고 감정소견을 제시하고 있다. 넷째, 쟁점토지의 취득당시의 기준시가는 28,709,220원으로 확인되며 청구인이 신고한 실지거래가액 157,500,000원은 기준시가 대비 548.6%수준으로 분석된다(아래 표 참조). 다섯째, 청구인은 거래증빙으로 제시한 위 매매계약서 및 매도자 김○○○의 거래사실 확인서 및 남편 김○○○으로부터 수취한 대금지급 영수증(필적감정서 첨부)외 대금지급사실을 거증하는 금융자료 등을 제출하지는 못하고 있다. 여섯째, 건물의 취득경위를 살펴보면 청구인이 매도인 김○○○ 명의로 신축하였음이 건축물대장 및 매도인측 진술, 기타 정황에 의하여 인정되고, 청구인이 신고한 취득시 실지거래가액이 청구인의 가스충전소에 비치·기장한 대차대조표상의 장부가액 22,763,626원임에는 처분청과 청구인간에 서로 다툼이 없으며 당시 기준시가 13,542,400원 대비 168.1% 수준으로 분석된다(아래 표 참조).

(2) 양도가액에 대하여 살펴본다. 청구인이 제시한 양도시 매매계약서상 쟁점 부동산의 매매대금은 토지 110,000,000원, 건물 및 구축물 45,000,000원, 기계시설 35,000,000원, 비품 등 24,000,000원, 합계 214,000,000원으로 되어있으며 이에 대하여 처분청은 사실확인결과 매수자 청구외 (주)○○○에너지의 장부기록 및 대금지급 증빙에 의해 사실로 인정하고 있음을 알 수 있다. 또한, 양도당시의 쟁점토지 및 건물의 기준시가는 토지 95,870,400원, 건물 15,706,880원으로 확인되며, 청구인이 신고한 실지거래가액(토지 110,000,000원, 건물 45,000,000원)은 기준시가 대비 토지 114.7%, 건물 286.5% 수준으로 분석된다(아래 표 참조). 신고한 실지거래가액과 기준시가 비교표 (단위: 천원) 구 분 토지 건물 신고가액 기준시가 비율 신고가액 기준시가 비율 취 득 157,500 28,709 548.6% 22,763 13,542 168.1% 양 도 110,000 95,870 114.7% 45,000 15,706 286.5%

(3) 위 확인된 사실을 종합해 판단해 볼 때 첫째, 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액 157,500,000원은 취득당시 기준시가 28,709,220원 대비 548.6%수준으로 매우 높은 가격으로 쟁점토지와 가스충전소 허가권을 함께 취득하였다는 청구주장을 인정하는 경우 위 금원의 전부를 토지가액으로 보기 어렵고, 위 금원 중 순수토지가액이 얼마인지도 확정하기 어렵다 할 것이다. 또한, 청구인의 쟁점토지 및 건물의 취득당시의 정황에 비추어 보면 청구인이 자신의 책임 하에 토지의 전소유자 명의로 형질변경 및 가스충전소 허가를 득하고, 가스충전소 건물 및 설비를 신축 취득한 것으로 추정되므로 청구인이 쟁점토지와 가스충전소 허가권을 함께 취득하였다는 청구주장은 신뢰하기 어렵고, 청구인에게 쟁점토지를 양도한 청구외 김○○○의 남편 김○○○이 쟁점토지의 거래금액 및 당해 계약서 작성사실을 부인하고 있는 점에 비추어 대금지급사실 등이 객관적인 증거자료에 의하여 확인되지 않는 한 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득시 실지거래가액을 인정하기는 어려운 것으로 판단된다. 둘째, 청구인이 신고한 쟁점건물의 취득가액은 청구인의 가스충전소에서 비치·기장한 장부가액 22,763,626원에 근거하였는 바, 처분청이 청구인의 이의신청에 대한 결정에서 청구인이 비치·기장하고 있는 장부에 자산가액이 기재되어 있다하더라도 그 기재금액을 자산의 실지취득가액으로 추정할 수 없다(같은 뜻, 대법87누536, 1988.2.9)하여 토지의 장부가액을 실거래가액으로 보지 아니한 점을 감안할 때 쟁점건물의 장부상 자산가액도 거래증빙 등에 의하여 실지거래가액이 확인되지 않는 한 취득시의 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당된다고 보기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 쟁점토지 및 건물의 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당하지 아니하므로 기준시가에 의하여 과세한 당초 처분은 정당한 것으로 판단된다.

• 라. 그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.