개별공시지가 없는 토지의 양도가액 산정

심판청구번호 국심2001부 3363(2002. 5.23)

○○○세무서장이 2001.12.8 청구인에게 한 양도소득세 48,372,180원의 부과처분은 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ읍 ○○○리 ○○○ 소재 토지 3,865㎡의 1999.12.22 양도일 현재의 토지이용상황을 임야로 하여 평가한 가액에 의하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

선박구성부분품 제조회사인 ○○○산기주식회사(이하 "매수법인"이라 한다)의 대표이사인 청구인은 공장을 추가로 건축할 필요에서 매수법인의 기존공장과 인접한 청구인 소유 토지인 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ읍 ○○○리 ○○○ 임야 1,220평을 1999.11.5 매수법인에게 매매대금 210,000,000원에 양도하는 매매계약서(이하 "최초계약서"라 한다)를 작성하였고 최초계약서상 잔금지급일인 1999.12.22 매수법인의 통장에서 200,000,000원이 양도대금으로 인출된 사실이 인정된다. 양도토지는 1999.12.30자로 외동읍 ○○○리 ○○○ 임야 3,865㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)로 분할된 바, 1999.12.22 양도당시의 쟁점토지는 개별공시지가 없는 토지였으므로, 청구인은 2000.1.14 ○○○감정평가법인의 감정을 받아 그 감정가액 13,914,000원(@3,600,000원/㎡)에 준하여 당초 양도가액을 15,000,000원으로 수정한 매매계약서(이하 "수정계약서"라 한다)를 2000.1.17 재작성하고, 최초계약서는 폐기하되 계약금 10,000,000원은 지급된 것으로 하여 잔액 5,000,000원을 추가 지급받는 것으로 하였다. 또한, 1999.12.22 청구인에게 기지급된 최초계약서상 매매대금의 잔금 200,000,000원은 동 일자의 차용증을 작성하여 금전소비대차로 전환시켰고, 그 후 2000년 중에 4회에 걸쳐 정기적으로 분할상환하였음이 매수법인의 관련 회계기록(특수관계자간 거래명세서·가지급금등의 인정이자 조정명세서)에 나타나고 있으며, 청구인은 수정계약서에 의하여 2000.1.19 부동산양도사전신고를 행하고 2000.2.29 양도소득세 1,721,170원을 납부하였다. 한편, 처분청은 청구인이 신고한 양도가액이 소유권이전등기시 제출된 검인계약서상 매매대금 210,000,000원과 큰 차이가 있어 신뢰할 수 없다고 보아 관련 법령에 의거하여 쟁점토지의 소재지 관할세무서장에게 양도당시 쟁점토지의 가액 산정을 의뢰하였으며, 그 결과 ○○○세무서장이 ○○○감정원과 ○○○감정평가법인에게 의뢰하여 평가된 쟁점토지의 감정가액 131,410,000원(@34,000원/㎡)이 2001.8.31 처분청에 통보되자 동 감정가액을 양도당시의 기준시가로 하여 양도차익을 산정, 2001.12.8 청구인에게 양도소득세 48,372,180원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.12.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 1999.12.22 양도당시의 쟁점토지는 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ읍 ○○○리 ○○○에서 분할되기 전으로 임야상태였음이 제증거(2000.1.17자 ○○○감정평가법인의 감정평가서·2002.1.23자 ○○○감정원의 재감정평가서·공장용지 토목공사 경위 및 경비지출 현황 등)에 의해 확인됨에도 불구하고, ○○○세무서장이 평가의뢰한 감정평가법인(○○○감정원/○○○감정평가법인)이 양도시점으로부터 1년 7월이 지난 2001.7월에 평가하면서 양도당시의 실제 지목인 임야의 상태로 평가하지 아니하고 그 후 변경된 공장용지(잡종지)로 잘못 평가한 것을 기준으로 처분청이 당해 양도토지를 잡종지로 보고과세한 것은 부당하므로 당초 처분을 취소하고 재감정을 통한 올바른 감정가액으로 양도소득세를 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 소득세법시행령 제164조 제1항 은 개별공시지가 없는 토지에 대하여 납세지 관할세무서장이 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다고 규정하고 있고, 쟁점토지의 소유권이전등기시 제출된 매매계약서(1999.11.5자 검인계약서)가 실지계약서가 아니라는 청구인의 주장도 신뢰하기 어려우므로 처분청이 감정평가기관에 의뢰하여 평가한 감정가액을 양도당시의 기준시가로 하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 개별공시지가 없는 쟁점토지의 양도가액을 산정함에 있어 청구인이 평가의뢰한 감정가액(3,600원/㎡)과 처분청이 평가의뢰한 감정가액(34,000원/㎡) 중 어느 것을 기준으로 산정하는 것이 타당한지를 가리는 데 있다
• 나. 관련 법령 <소득세법>(1999.12.28 법률 제6051호로 개정되기 전의 것) 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 쟁점토지는 구 지번인 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ읍 ○○○리 ○○○ 소재 임야 13,374㎡에서 1999.12.30 ○○○리 ○○○ 4,052㎡가 분할되어 신 지번인 ○○○리 ○○○ 3,865㎡로 등록전환된 바, 매수법인이 그 지상에 공장증설 후 2000.7.4 사용승인을 받아 2000.7.7 공장용지로 지목 변경된 사실이 임야대장 및 토지대장에 의해 다음 <표 1>과 같이 확인된다. 〈표 1〉쟁점토지의 연혁 순서 지목 면적 변동사유 소유권 변동상황 비고 이전일 소유자 1 임야 14,035

○○○리

○○○ 1997.8.30 오○○○ 99.12.30 구지번 말소 2 임야 13,374 1999.12.11 분할

○○○(661) 3 임야 9,322 1999.12.30 분할

○○○(4,052) 4 임야 3,865 1999.12.30 ○○○에서 등록전환 1997.8.30 오○○○ 신지번

○○○ 5 공장용지 3,865 2000.7.7 지목변경 2000.1.20

○○○산기(주) 위 <표 1>에 의할 때 쟁점토지의 1999.12.22 양도당시의 공부상 지목은 임야였음이 확인되고 있다. (나) 개별공시지가 없는 쟁점토지에 대하여 청구인과 처분청이 감정평가법인에게 의뢰한 양도당시의 감정평가내역을 비교해 보면 다음 <표 2>와 같다. <표 2> 쟁점토지의 평가내용 비교 구분 청구인 처분청 평가대상

○○○리 ○○○ (3,865㎡) 좌동 평가기관

○○○감정평가법인

○○○감정원/○○○감정평가법인 평가기준일 1999.12.22 좌동 평가시행일 2000.1.14 2001.7월 평가보고일 2000.1.17 2001.7.30/2001.8.1 평가대상지목 공부상 임야/실제 임야 공부상 임야/실제 잡종지 비교표준지

○○○리 ○○○(임야)

○○○리 ○○○(잡종지) 감정가액 13,914,000원(@3,600원/㎡) 131,410,000원(@34,000원/㎡) 위 <표 2>에서 보는 바와 같이, 청구인과 처분청이 평가의뢰한 대상토지의 실제지목이 임야와 잡종지로 각각 상이하게 나타나고 있다. (다) ㅇㅇㅇ시청 지적과에 조회한 쟁점토지의 1998년∼2000년의 토지특셩조사표 현황은 다음과 같다. 〈표 3〉 토지특성 조사표(각 연도 1.1 기준) 구분 연도 지번 지목 면적 이용상황 결정지가

토지 1999

○○○ 5 임야 14,035 72조림공사지역 299 2000

○○○ 5 임야 3,865 42 공장예정지 34,400 2001

○○○ 9 공장용지 3,865 91 도로 16,500 비교 표준지 1999

○○○ 5 임야 15,868 72조림공사지역 299 2000

○○○ 9 공장용지 4,959 41 공장용지 34,400 2001

○○○ 9 공장용지 4,959 41 공장용지 16,500 위 <표 3>에 의하면, 쟁점토지의 2000.1.1 현재의 지목은 임야이나, 그 이용상황은 공장예정지로 표시되어 있으며, 임야상태의 결정지가(개별공시지가)는 299원/㎡인데 비해 잡종지상태의 결정지가는 34,400원/㎡으로 현격한 차이가 있음을 볼 수 있다. (라) 쟁점토지를 공장용지로 만들기 위한 토목공사 진행상황 및 경비지출내역을 관련 증빙자료에 의해 살펴보면 다음과 같다.

① 공사진행상황

• 1999.12.1: ○○○산기(주)에 중소기업창업사업계획 변경승인 통보(ㅇㅇㅇ시 지정 ○○○ ; 공장부지: 당초 9,011㎡ → 변경 13,063㎡)

• 1999.12.7: 대체조림비·전용부담금 등 납입

• 1999.12.16: 대한지적공사에 측량 의뢰

• 1999.12.24: 측량성과도 ㅇㅇㅇ시에 제출

• 1999.12.30: 측량성과도에 근거한 쟁점토지의 토지 분할

• 2000.1.7: 쟁점토지에 산 절개공사 시작

• 2000.2.18: 공장 건축허가

② 지출경비 최초계약서 및 수정계약서상 쟁점토지의 양도 후 공장용지로 전환하기 위한 토지정리작업에 필요한 경비는 매수자인 ○○○산기(주)가 부담하기로 되어 있었으며, 그 지출내역은 매수법인의 2000.1기 부가가치세 예정신고서에서 다음과 같이 확인되고 있다.

• 산림 훼손 설계비: 2,000,000원

• 대체조림비 및 전용부담금: 3,715,270원

• 측량대금: 1,265,370원

• 산 절개 및 평토비: 16,500,000원

• 옹벽 및 석축공사비: 66,818,182원

• 합 계 90,298,822원 (마) 매수법인의 대표이사로서 법인 주식의 35%를 소유하고 있는 청구인은 쟁점토지의 양도시점에 거래은행의 신용평가와 관련하여 누적된 가지급금을 줄이는 방안으로 이 건 매매계약시 양도대금을 210,000,000원으로 하여 작성하였던 것이나, 후에 그로 인한 문제점(양도차익이 실제보다 클 경우 특수관계자에 대한 상여처분 대상이 됨)을 알게 되어 감정가액에 기초한 양도가액 15,000,000원으로 수정하여 매매계약서를 재작성하고, 당초 양도대금 중 20,000,000원을 매수법인과의 금전소비대차로 전환하여 상환한 것이라고 관련 회계자료에 의해 해명하고 있다.

(2) 판단 소득세법은 개별공시지가 없는 토지에 대하여 관할세무서장이 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 나온 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다고 규정하고 있는 바, 양도당시의 개별공시지가가 없는 쟁점토지의 기준시가를 산정함에 있어 의뢰받은 감정평가기관이 당해 토지의 토지상황을 임야상태와 잡종지상태로 달리하여 평가한 경우 그 중 어느 것이 실질에 부합하는 감정가액인지를 살펴본다. 청구인이 의뢰하여 2000.1.14 평가된 ○○○감정평가법인의 감정가액은 13,914,000원(단가 3,600원)인데 비해 쟁점토지 소재지 관할세무서장이 의뢰하여 2000.7월 평가된 ○○○감정원과 ○○○감정평가법인의 감정가액은 131,410,000원(단가 34,000원)으로, 전자는 양도당시의 토지상황을 임야상태로, 후자는 잡종지상태로 보고 평가한 사실을 알 수 있다. 1999.12.22 양도시점을 전후한 토지의 상황을 관련 증빙에 의해 보면, 첫째, 1999.11.5 매매계약 당시에는 구 지번인 ○○○리 ○○○ 임야 14,035㎡에서 분할되기 전의 임야상태였고, 1999.12.1자 ㅇㅇㅇ시청의 매수법인에 대한 사업계획변경승인에 의해 공장부지 면적이 당초 9,011㎡에서 13,063㎡로 변경됨으로써 매수법인은 확장예정면적 4,052㎡를 쟁점토지로 취득하게 된 것이며, 정지작업을 위한 측량 및 토목공사가 필요하게 되었다. 둘째, 먼저 양도대상 토지내에 위치한 묘지를 이장시킬 토지를 묘지 주인에게 마련해 주기 위하여 청구인은 대한지적공사에 측량을 의뢰하였고, 측량 결과 묘지 이장용 토지를 분할하여 1999.12.11 ○○○리 ○○○ 661㎡를 분할하여 묘지 주인에게 양도한 사실이 관련 서류에 의해 확인되며, 셋째, 1999.12.16 사업계획변경승인이 난 토지의 경계를 명확히 하고 확장예정면적을 분할하기 위하여 대한지적공사에 측량을 의뢰한 사실과 그 측량성과도에 근거하여 1999.12.30 ○○○리 ○○○ 4,052㎡가 분할되면서 동 일자에 ○○○리 ○○○ 3,865㎡로 등록전환되어 비로소 쟁점토지의 토목공사를 할 수 있게 된 사실이 임야대장과 측량성과도 등 관련자료에 의해 인정된다. 넷째, 1999.12.30 쟁점토지에 신 지번이 부여된 후 산 절개공사가 시작된 것은 2000.1.7 이후임이 용역제공자인 ○○○종합중기(포크레인 ; 2000.1.7∼1.24 ; 공급가액 500만원)과 ○○○덤프(덤프 ; 2000.1.8∼1.22 ; 공급가액 350만원)의 거래명세서에 의해 입증되며, 공장증설을 위한 건축은 2000.2.18 건축허가서를 받아 진행되었다. 다섯째, 청구인은 이 건 심판청구서를 제출한 이후에 당초 ○○○세무서장의 의뢰를 받아 쟁점토지를 평가한 바 있는 두 감정평가기관에 재감정을 의뢰하여 잡종지상태를 전제로 한 종전의 감정가액 외에 임야상태를 전제로 한 감정가액을 함께 제시받아 새 감정평가서를 우리심판원에 제출하였으며, 동 평가서에 의하면 ○○○감정원은 2002.1.18 임야상태의 쟁점토지를 17,006,000원(단가 4,400원)으로, ○○○감정평가법인은 2002.4.10 같은 토지를 16,233,000원(단가 4,200원)으로 각각 재평가한 것으로 나타난다. 이상의 사실관계와 재감정 결과를 두고 볼 때, 쟁점토지는 양도 후에 신 지번이 확정되었고 그 후에 토목공사가 개시된 점에서 양도당시의 토지상황은 쟁점토지가 분할·확정되기 전의 임야상태로 보는 것이 타당하다고 할 것이므로, 처분청이 잡종지상태를 전제로 한 감정가액에 기초하여 양도소득세를과세한 처분은 취소되어야 하고 임야상태를 전제한 재감정 결과를 참작하여 경정되어야 한다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거하여 주문과 같이 결정한다.