신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2001부 2636(2001.12. 7) � 청구인은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 177㎡ 및 그 위 건물 198.2㎡와 같은 곳 ○○○ 대지 162.9㎡ 및 그 위 건물 184.58㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 청구외 이○○○에게 양도하고 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 ○○○세무서장으로부터 쟁점부동산의 양도가액이 199백만원이라는 자료를 통보받은 후 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 2001.5.14 청구인에게 1999년도 귀속분 양도소득세 32,954,320원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.7.16 이의신청을 거쳐 2001.10.11 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 청구인이 주장하는 실지거래가액을 구체적인 증빙이 없어서 인정할 수 없다고 한다면 실지양도가액은 양수자인 이○○○이 확인한 199백만원으로 하고, 실지취득가액은 청구인이 자산양도차익 예정신고한 공사금액 144,625,000원과 토지대금 655,000원(기준시가)으로 결정하여야 할 뿐 아니라 처분청의 이 건 과세는 국세기본법 제15조 신의성실의 원칙에 비추어 보아도 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 매수자 이○○○은 쟁점부동산을 199백만원에 매수하였다고 주장하는데 반해, 청구인은 과세적부심사시에 178,700,000원에 양도하였다고 주장하고 있다. 따라서 청구인이 주장하는 실지거래가액에 대한 구체적인 증빙이 없고, 매매당사자간의 진술이 일치하지 아니하는 등 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 양도소득세를 부과할 수 있는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1999.12.28 법률 제6051호로 개정되기 전의 것) 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.(1994.12.22 개정)

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(1995.12.29 단서개정) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(1995.12.29 단서개정) 소득세법시행령(1999.12.31 대통령령 제16664호로 개정되기 전의 것) 제166조 【양도차익의 산정】 ④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.(1995.12.30) (1.2호 생략)

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.(1995.12.30 개정) (1호 생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 실지양도가액은 ○○○세무서장이 이○○○에 대한 조사시 확인된 가액인 199백만원으로 하고, 실지취득가액은 공사비와 기준시가로 환산한 토지가액인 145백만원으로 하여 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하고 있다.

(2) 청구인이 자산양도차익예정신고한 실지거래가액과 그 이후 주장하고 있는 실지거래가액 및 처분청의 과세내역은 아래와 같다. (금액단위: 원) 구 분 양도가액 취득가액 양도차익 자산양도차익예정 신고시(청구인) 135,000,000 144,625,000 △24,087,500 과세전 적부심사시(청구인) 178,700,000 144,625,000 34,075,000 심판청구시(청구인) 199,000,000 145,280,000 50,296,268 경정전고지(처분청) 199,000,000 144,625,000 50,951,268 이 건 과세(처분청) 171,841,940 34,633,785 133,784,423

(3) 실지양도가액이 확인되는지 본다. 청구인은 쟁점부동산의 자산양도차익예정신고시에는 실지양도가액을 135,000,000원으로 신고하였고, 처분청의 과세전 적부심사시 및 ○○○지방국세청장에 대한 이의신청시에는 실지양도가액 178,700,000원 중 전세보증금 134,000,000원을 제외한 나머지 48,000,000원을 받기로 하였다고 주장하면서 이○○○이 작성하였다는 현금보관증(48백만원) 등을 제시하였으며, 이 건 심판청구시에는 매수자 이○○○이 확인한 199,000,000원을 실지양도가액으로 하여야 한다고 주장하고 있다. 그러나 청구인이 처분청의 과세전 적부심사시 및 이의신청시 증빙에 의하여 확인된다고 주장하였던 쟁점부동산의 실지양도가액 178,700,000원과 쟁점부동산을 매수한 이○○○이 확인한 실지양도가액 199,000,000원이 상이함에도 청구인은 이 건 심판청구시에는 쟁점부동산의 실지양도가액을 199,000,000원으로 하여야 한다고 주장할 뿐 동 차액에 대한 증빙은 제시하지 아니하고 있다. 따라서 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인된다고 보기는 어렵다고 판단된다.

(4) 실지취득가액이 확인되는지 본다. 청구인은 쟁점부동산의 자산양도차익예정신고시부터 토지의 취득가액에 대한 증빙은 일체 제시하지 아니하고 있는 바, 쟁점부동산의 경우 양도가액을 실지거래가액으로 하면서 토지의 취득가액만을 환산가액으로 할 수는 없다고 하겠으며, 나아가 청구인은 쟁점부동산 중 건물의 취득가액과 관련하여서는 공사도급계약서와 동 공사를 하였다는 청구외 이○○○의 확인서를 제시하고 있으나 이○○○ 스스로 건설업 면허가 없음을 인정하고 있어 이○○○이 이 건 건물을 실제로 건축하였는지 여부가 객관적으로 확인되지 아니할 뿐 아니라 청구인이 동 공사대금 지급과 관련된 영수증 등을 제출하지 아니하고 있으므로 이○○○의 확인서와 공사계약서만으로 청구인이 주장하는 건물의 실지취득가액을 인정하기는 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.