실지거래가액 인정 여부

심판청구번호 국심2001부 2226(2001.11.26),868,010원의 부과처분은 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 201㎡와 주택 82.5.㎡ 및 기타건물 216.33㎡에 대한 양도가액을 229,400,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

처분청은 청구인이 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 201㎡와 주택 82.5.㎡ 및 기타건물 216.33㎡(이하 "쟁점부동산")를 2001.1.7 양도(법원경락)한데 대하여 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 2001.2.14 청구인에게 2000년도분 양도소득세 9,868,010원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.5.4 이의신청을 거쳐 2001.8.28 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 실지취득가액은 336,000,000원이고 법원경매에 의한 양도가액은 229,400,000원으로서 실질적으로 양도차손이 발생하였음에도 처분청이 기준시가에 의한 양도소득세를 과세함은 부당하다
• 나. 처분청 의견 부동산 양도에 대한 실지거래가액의 신고는 확정신고기한까지 증빙서류와 함께 신고토록 되어 있음에도, 청구인이 주장하는 실지거래가액에 대한 증빙서류의 제시가 없으므로 기준시가에 의한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산에 대한 실지거래가액이 확인되는지 여부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관계법령을 본다 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물 건물(괄호생략)의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다. 소득세법시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】⑧ 다음 각호의 1에 해당하는 가액이 법 제99조 제1항 제1호 가목 내지 다목에 의한 가액보다 낮은 경우에는 그 차액을 동호 가목 내지 다목의 가액에서 차감하여 양도당시 기준시가를 계산한다.

1. (생 략)

2. 국세징수법에 의한 공매와 민사소송법에 의한 강제경매 또는 저당권실행을 위하여 경매되는 경우의 그 공매 또는 경락가액 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.~ 2. (생 략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산은 청구인이 1982.12.27 취득한 토지 위에 1994.7.27 신축한 주택 및 기타건물로서 1999.3.7 채권자(○○시 ○○○)의 임의경매신청에 의하여 2001.1.7 청구외 권○○○에게 229,240,000원에 경락된 부동산임이 등기부등본과 ○○○지방법원동부지원의 낙찰허가결정문(99타경12579, 1999.12.23)에 의하여 확인된다. 이 건 과세경위를 보면, 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 2001.1.7 처분청에 부동산양도신고를 함에 있어 기준시가(처분청이 전산자료에 의해 작성된 양도소득금액 계산내역서 첨부)에 의하여 신고하였으나 무납부하였고, 이에 따라 처분청은 기준시가에 의거 산정한 양도소득세를 결정고지한 것임이 과세자료에 의하여 확인된다. 청구인은 쟁점부동산을 336,000,000원 [대지가액 183,000,000원(61평× 300만원), 건물가액 153,000,000원(90평×170만원)]에 취득하여 229,400,000원(법원경락가액)에 양도하여 양도차손이 발생하였다는 주장이나, 청구인이 주장하는 위 거래가액 중 취득가액이 실지거래가액임을 확인할 수 있는 부동산매매계약서 등의 객관적인 입증자료를 제시하지 못하고 있어 동 금액을 실지거래가액으로 인정하기 어렵다. 전시한 관계법령에 의하면 부동산의 양도차익을 결정함에 있어서는 기준시가로 결정함을 원칙으로 하면서 실지거래가액에 의한 증빙을 갖추어 신고한 경우로서 그 실지거래가액이 입증되는 경우에는 실지거래가액으로 결정할 수 있는 것이나, 청구인은 당초 실지거래가액에 의한 증빙을 갖추어 신고한 사실도 없을 뿐 아니라, 청구인 주장의 실지거래가액이 객관적인 증빙에 의하여 입증되지도 아니하는 점에서 처분청이 쟁점부동산에 대한 양도차익을 산정함에 있어 기준시가로 결정하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

(2) 한편, 처분청이 기준시가로 결정함에 있어 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가인 232,010,190원으로 적용한 것이 합당한 처분인지에 대하여 직권으로 살펴보면, 쟁점부동산의 경우 법원경락가액이 229,400,000원으로 기준시가 보다 낮은 가액임이 확인되고 있으므로 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하더라도 이 건 양도소득세를 산출함에 있어 적용하여야 할 양도가액은 소득세법시행령 제164조 제8항 제1호 의 규정에 의거 쟁점부동산의 경락가액을 적용함이 합당하다 할 것이다 따라서, 쟁점부동산의 양도소득세를 계산함에 있어 적용하여야 할 양도가액은 법원결정문(낙찰허가결정)에 의해 확인되는 경락가액인 229,400,000원으로 하여 경정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장은 이유없으나, 처분내용에 일부 잘못이 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.