실지양도가액이 얼마인지 여부

심판청구번호 국심2001부 2172(2001.11.29) � 청구인은 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 417.4㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1999.1.21 경락에 의하여 취득한 후 1999.5.1 김○○○에게 소유권이전등기함으로서 양도하고, 1999.4.24 실지거래가액(양도가액 210,000,000원, 취득가액 192,000,000원)에 의하여 자산양도차익예정신고하면서 양도소득세 1,853,718원을 자진납부하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도가액에 대한 조사시 잔금지급일에 쟁점토지의 양수자인 김○○○가 인출한 예금통장금액에서 쟁점토지의 신고내용과 달리 50,000,000원이 추가로 청구인에게 지급된 것을 확인하고, 쟁점토지의 실지양도가액을 260,000,000원으로 하여 2001.3.2 청구인에게 1999년 귀속분 양도소득세 21,069,450원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.4.10 이의신청을 거쳐 2001.8.18 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 김○○○에게 양도하기 위하여 양도가액 210,000,000원으로 매매계약서를 1999.4.22 작성하였으며, 김○○○로부터 계약체결일에 계약금 20,000,000원을 수령하였고, 계약서상 잔금지급일인 1999.4.30 190,000,000원을 수령함과 동시에 평소 친분이 있던 동인으로부터 50,000,000원을 별도로 차입하였으나 이는 1999.8월 중 변제하였으며, 동 차입 사실은 청구인 소유의 ○○도 ○○시 ○○○동 ○○○외 4필지(이하 "쟁점외토지"라 한다)에 1999.6.30 김○○○가 근저당권을 설정한 것 등으로 확인이 가능하므로 쟁점토지의 양도가액은 계약체결된 내용과 같이 210,000,000원인 바, 잔금수령일에 김○○○로부터 차입한 50,000,000원을 양도가액으로 본 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지에 대한 검인계약서의 양도가액과 청구인이 제시한 매매계약서의 양도가액이 동일하여 사회통념상 동 매매계약서를 진실된 것으로 인정하기 어려우며, 매매잔금 외 50,000,000원을 차용하였다는 사실을 확인할 수 있는 차용증서 등 객관적인 증빙이 없고, 청구인이 증빙으로 제시한 김○○○의 대여사실 확인내용도 쟁점토지의 양수인인 김○○○를 2차에 걸쳐 조사한 바, 처음에는 청구인을 전혀 모르는 사람이라고 하였으나 두번째 조사시에는 평소 친분이 있는 관계라고 진술하는 등 동인의 진술은 신빙성이 없으며, 김○○○가 쟁점외토지에 근저당권을 설정한 날짜가 쟁점토지의 잔금청산일과 2개월 차이가 있어 동 근저당권의 설정이 잔금청산일에 지급한 50,000,000원에 대한 것으로 보기 어려우므로 쟁점토지의 매매잔금과 함께 지불한 50,000,000원을 쟁점토지의 양도대금으로 본 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 잔금과 함께 수수된 50,000,000원이 거래대금인지, 금전소비대차한 것인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 같은 법 제96조 (양도가액)

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다.)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

(2) 같은 법 시행령 제166조 (양도차익의 산정)

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년 이내의 부동산
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1999.4.30 쟁점토지의 매수자인 김○○○가 ○○○은행과 ○○○은행에서 출금하여 청구인에게 잔금으로 지급한 240,000,000원 중 190,000,000원만 쟁점토지의 양도가액이고 나머지 50,000,000원은 청구인이 차용한 금액이라고 주장하면서 쟁점외토지의 근저당권설정 사실과 김○○○의 확인서 등을 증빙으로 제시하고 있다.

(2) 쟁점토지의 양도대금 잔금지급일에 김○○○로부터 청구인이 지급받은 금액이 금융자료 등에 의하여 확인되므로 통상 동 금액 전액을 쟁점토지의 실질적인 잔금으로 보아야 할 것이나, 청구인은 동 금액 중 일부 금액은 차용한 것이라고 주장하고 있어 그 부분에 대하여 본다. 첫째, 청구인이 제시한 매매계약서를 보면 중개인이 기재되지 않고, 특약사항 등이 나타나지 않으며, 검인계약서상 금액과 다르지 않아 통상 진실된 계약서로 보기 어렵다. 둘째, 청구인은 쟁점토지에 대한 잔금지급시 양수인으로부터 50,000,000원을 차입하였으며 이에 대한 근거로 근저당권 설정 사실을 들고 있으나, 쟁점외토지에 대한 근저당권 설정일인 1999.6.30은 쟁점토지 잔금지급일인 1999.4.30과 2개월의 차이가 있고 동 근저당권 설정된 채권최고액도 50,000,000원으로 근저당권 설정시 이자 및 처분비용 등을 감안하여 채권최고액을 원금보다 높게 설정하는 것이 일반적이나 그러하지 않은 점으로 미루어 볼 때 양자간에 인과관계가 명백하지 않다. 셋째, 또한 청구인이 김○○○에게 50,000,000원을 변제한 사실에 대하여도 변제대금의 자금출처에 대한 증빙만을 제시하고 있을 뿐 실제 자금을 김○○○에게 변제한 사실에 대한 객관적인 증빙은 제시하지 않고 있다.

(3) 위의 내용을 종합하면 청구인이 쟁점토지를 양도하고 잔금지급일에 쟁점토지의 양수자로부터 지급받은 금액 중 50,000,000원은 차용한 것이라는 청구인의 주장은 이를 입증할 객관적인 증빙을 확인 할 수 없으므로 쟁점토지의 잔금지급일에 지급받은 240,000,000원을 전액 양도가액 잔금으로 본 이 건 처분은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장은 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.