신고한 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부

심판청구번호 국심2001부 1495(2001.11.22) � 청구인은 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○, 대지 195㎡ 및 건물 599.14㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1984.10.16. 청구외 이○○○로부터 취득하여 1999.10.6. 청구외 박○○○에게 양도한 후 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액(취득가액 228,291,305원, 양도가액 380,000,000원)으로 계산하여 1999.12.30. 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액 중 양도가액의 경우 신빙성이 없다고 보아 이를 부인하고 기준시가(취득가액 228,291,305원, 양도가액 495,108,320원)로 양도차익을 계산하여 2001.6.29. 청구인에게 1999년 귀속분 양도소득세 26,655,130원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.3.21. 이의신청을 거쳐 2001.6.29. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지양도가액 380,000,000원을 신빙성이 없다고 보아 부인하였으나, 쟁점부동산을 양도할 당시 IMF체제로 부동산가격이 하락된 상태였고 쟁점부동산을 임차하였던 임차인에게 전세보증금을 급히 반환하는 문제 등으로 부득이 시가보다 다소 낮게 양도한 것인 바, 이와 같이 위 실지양도가액 380,000,000원의 경우 진실된 거래가액이므로 이를 기준으로 양도차익을 계산하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 신고한 실지 양도가액 380,000,000원의 경우 기준시가 495,108,320원과 비교할 때 76.7%에 불과하고, 쟁점부동산 인근의 부동산중개업자가 진술한 시가 650,000,000원과 비교하여도 현저히 낮은 금액이며, 그밖에 대금수수에 관한 구체적인 입증이 없어 청구인이 주장하는 실지양도가액을 진실된 거래가액으로 볼 수 없으므로 기준시가로 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목의 규정과 같은법시행령 제166조 제4항 제3호의 규정에 의하면, 자산의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 의함이 원칙이고 예외적으로 {양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우}에는 실지거래가액에 의할 수 있도록 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 취득가액에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없고, 청구인이 신고한 실지양도가액 380,000,000원을 진실된 거래가액으로 볼 수 있는지에 대하여 살펴본다.

(2) 쟁점부동산은 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 소재 상업지역의 도로에 면하여 있는 부동산으로서 가격형성의 여건이 양호한 것으로 나타나고 있으며, 인근 부동산중개업자(이○○○, 최○○○)의 사실확인에 의하면 쟁점부동산의 양도당시 시가는 650,000,000원 정도이었던 것으로 위 이○○○ 등이 2000.10.월 작성한 사실확인서에 의해 알 수 있다.

(3) 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지양도가액 380,000,000원은 아래표와 같이 위 시가 또는 기준시가와 비교할 때 현저히 낮은 수준이며 기준시가보다도 낮게 거래할 불가피한 사정 등은 발견되지 아니한다. (단위: 원, %) 시가 (A) 기준시가 (B) 청구인 신고 가액 (C) 비율 C/A C/B 650,000,000 495,108,320 380,000,000 58.4 76.7

(4) 청구인이 증빙자료로 제시한 쟁점부동산의 양도당시 작성한 매매계약서를 보면 총 매매대금을 380,000,000원으로 하고 계약금 40,000,000원은 1999.9.1. 중도금 140,000,000원은 1999.9.20. 잔금 200,000,000원은 1999.10.6. 청구외 박○○○로부터 각각 지급받는 것으로 약정되어 있고 그 당시 쟁점부동산을 임차하고 있던 임차인 5인(○○○전자 등)의 전세보증금 등 처리(승계 또는 매매대금에서 차감)에 관한 사항은 약정이 전혀 없는 것으로 되어 있으며, 또한 위 매매대금수수가 계약내용대로 이행된 것인지를 확인할 수 있는 금융자료 등의 객관적인 증빙자료의 제시가 없어 위 매매계약서상의 기재내용을 실제거래내용과 같다고 인정하기는 어렵다. 위와 같이 청구인이 쟁점부동산의 실지양도가액으로 신고한 380,000,000원은 처분청에서 탐문조사한 시가 및 기준시가 등에 비하여 그 가액이 현저히 낮고 대금수수에 관한 구체적인 증빙제시가 없는 점 등으로 미루어 볼 때 진실된 거래가액으로 인정되지 아니하므로 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 것은 정당하다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.