부동산매매업 해당 여부

심판청구번호 국심2001부 1373(2001.11.15) 청구인은 ○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 상가겸용 다세대주택을 신축하여 다세대주택은 1995.5.18∼1995.8.5사이에 분양완료하고, 상가건물 2동(101호 86.62㎡, 102호 88.43㎡)은 1996.4.25과 1996.10.10에 양도한 후 같은 해 10.22 양도소득세 과세미달로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 위 상가2동을 양도한 것을 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 2001.1.7 1996.1기분 부가가치세 4,909,080원과 1996.2기분 부가가치세 4,909,080원을 청구인에게 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.3.12 이의신청을 거쳐 2001.6.19 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 상가겸용주택(다세대)으로 주택은 처음부터 판매목적으로 신축하였으나 쟁점상가 2개동은 부동산임대사업을 계속 영위할 목적으로 신축하여 처분청의 세무상담을 거쳐 과세특례자(622-08-05102)로 사업자등록을 한 것이므로 이를 부동산매매업으로 과세하는 것은 부당하며, 부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항 에서 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 양도하는 경우에 부동산매매업으로 보도록 하고 있어 이 건은 과세요건에 해당하지 아니하는데도 처분청이 부동산매매업으로 보아 과세하였으며, 설사 부동산매매업으로 보아 일반과세자로 과세해야 한다 하더라도 처분청 담당공무원의 상담과 안내에 따라 과세특례자로 사업자등록을 하게 된 것이므로 매입세액을 공제해야 한다.
• 나. 처분청 의견 부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항 의 규정은 부동산매매업 판정에 대한 예시적인 규정으로 청구인의 부동산 취득·양도 횟수가 이에 이르지 않는다 하더라도 이를 들어 부동산매매업이 아니라고 할 수는 없고, 상가겸용건물을 신축하여 일시 보유 또는 임대하면서 과세특례자로 부동산임대업 사업자등록을 한 자가 당해 임대업건물을 양도한 경우에는 부동산임대업이 아니라 부동산매매업을 영위한 것으로 보아야 하므로 처분청이 부동산매매업 일반과세자 세율을 적용하여 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건은 임대목적으로 신축한 미분양 상가점포 2개를 일시 임대하다가 사용검사일로부터 1년이상 경과한 후에 양도한 경우 당해 상가의 양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부를 가리는 데에 있다.
• 나. 관련법령 부가가치세법 제1조【과세대상】에서 「① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.

② 제1항에서 재화라 함은 재산적 가치가 있는 모든 유체물과 무체물을 말한다.

③ 제1항에서 용역이라 함은 재화 이외의 재산적 가치가 있는 모든 역무및 기타 행위를 말한다.

⑤ 제1항의 재화와 용역의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.」라고 하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제1조【사업의 범위】에서 ① 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다.라고 하고 있다. 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】에서 ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.라고 하고 있다.

• 다. 판단 청구인은 ○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○ ○○○빌라 주택 및 상가 4층 건물(상가겸용 다세대주택: 1층 상가, 2∼4층 주택)을 신축분양하였으며, 쟁점상가 101호와 102호를 각각 45,000,000원(공급가액 40,909,090원)에 분양한 사실이 처분청의 과세자료와 청구인이 제시하는 심리자료 등에 의해 확인된다. 호별 면적(㎡) 양도가액(원) 분양일자 비고 101 86.62 45,000,000 1996.4.25 상가 102 88.43 45,000,000 1996.10.10 〃 201 74 50,000,000 1995.7.25 다세대주택 202 74 52,800,000 1995.7.31 〃 301 74 50,400,000 1995.7.15 〃 302 74 55,000,000 1995.5.18 〃 401 74 50,000,000 1995.8.4 〃 402 74 50,000,000 1995.8.5 〃 청구인은 1994.11.2 주택신축판매업(면세)으로 사업자등록을 하고1995년도에 상가겸용 주택(다세대주택 6채와 상가 2채)을 신축하여 주택 6채를 1995년도에 분양 완료하고 총수입금액을 309,200천원으로 하여 종합소득세를 신고하였으며, 상가 2채에 대해서는 부동산임대업(과세특례자) 사업자등록을 한 사실이 확인되나 청구인이 상가임대와 관련된 임대수입금액 신고를 한 적이 없어 실제 부동산임대업을 하였는지 여부는 확인이 안 되고, 상가를 포함한 빌라를 신축·분양하는 사업자는 과세사업과 면세사업 겸업자로 사업상 수익을 목적으로 한 것이라면 부동산매매업을 영위한 것으로 보아야 할 것이며, 부동산매매업은 과세특례적용이 제외되는 업종이므로 일반사업자로 등록을 하였어야 하나 청구인은 과세특례자로 사업자등록을 한 후 약 1년∼1년6개월후인 1996.4.25과 같은 해 10.10에 상가 2채를 판매한 사실이 처분청 과세자료와 심리자료 등에 의해 확인된다. 부동산을 판매한 경우 부동산매매업으로 볼 것인지의 여부는 매매의 영리목적성, 규모, 횟수, 태양등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 가려져야 할 것인바(대법원 94누11170, 1995.3.3 같은 뜻), 청구인의 1981.2월∼1999.12월 기간중 부동산 취득 및 양도 거래건수 현황을 보면 총 58건(취득 30건 23,037㎡, 양도 28건 10,237㎡)에 이르고 있는 점등에 비추어 볼 때 청구인의 이 건 지하1층 지상4층의 주택 및 근린생활시설(연면적 601.25㎡) 신축분양은 부가가치세법 시행령 제1조 제1항 의 1과세기간중 2회이상 양도한 경우에는 해당되지 아니하더라도 사업상 수익을 목적으로 한 것으로 부동산매매업을 영위한 것으로 판단된다(국심 1996중69, 1996.5.21 같은 뜻). 청구인은 이 건 쟁점 상가겸용주택을 신축하여 주택(다세대주택)분양에 대해서는 면세사업으로 수입금액신고를 하였으나 상가 2동에 대해서는 그간 상가 임대신고 없이 잠시 보유하다가 양도하였는 바, 청구인이 설사 임대수익을 얻을 목적으로 과세특례자로 사업자등록을 하여 일시 임대하였더라도 청구인이 쟁점 상가건물외에도 그동안 여러 차례에 걸쳐 부동산거래를 한 사실등으로 미루어 쟁점상가건물 역시 사업상 목적으로 건물을 신축 판매한 것으로 인정되며, 상가겸용건물을 신축하여 일시 보유 또는 임대하면서 과세특례자로 부동산임대업 사업자등록을 한 자가 당해 임대업건물을 양도한 경우에는 부동산임대업이 아니라 부동산매매업을 영위한 것으로 보아야 하므로 처분청이 쟁점상가건물의 양도에 대해 부동산매매업 일반과세자 세율을 적용하여 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다 할 것이다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.