실지거래가액 해당 여부

심판청구번호 국심2001부 1323(2001.12. 7) 요 청구인은 1987.12.31. ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 357㎡ 및 건물 76.03㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 취득하여 1999.10.30. 청구인의 친동생인 청구외 정○○○(이하"양수인"이라 한다)에게 양도하고, 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산을 특수관계자간의 거래로 보아 청구인이 신고한 실지거래가액(300,000,000원)을 부인하고 기준시가(397,718,240원)와 신고가액과의 차액에 대하여 2001.1.17. 청구인에게 1999년 귀속 양도소득세 32,061,570원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001. 6. 11. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산은 채무변제목적으로 양도가액 300,000,000원에 정상적으로 양도되었으며, 그 양도대금의 용도는, 미지급된 종업원 급료 및 퇴직금 7천만원(그 중 계약금 3천만원은 양수자가 종업원 급료로 지급함), 신용보증기금 부채 4천만원, ○○○ 부채 1억4천만원을 양수자에게 승계시켜 양수자가 변제하였으며, 나머지 2천만원은 청구인이 현금으로 받아 양도소득세와 자재대금으로 사용하였다.

(2) 부당행위계산부인은 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정하는 때에 적용하는 것이나, 시가보다 현저하게 낮은 가액의 일반적인 판단기준인 시가의 30% 이상에 해당되지 않으며,

(3) 시가의 적용에 있어서 기준시가를 적용하기 이전에 법인세법 제89조 의 규정에 의하여 불특정다수인간의 거래실례가격과 감정가액등을 우선 적용하여야 함에도 객관적인 거래실례가액을 조사도 하지 않고 기준시가로 적용하는 것은 불합리하고, 양도 후 금융기관이 설정한 근저당권 채권최고액이 2억4천만원이며, 증빙서류에 의하여 실지양도가액임이 입증됨에도 처분청이 이를 조세부담을 감소시킬 목적으로 저가양도한 것으로 보아 부당행위계산부인규정을 적용하여 기준시가로 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 양도가액이 기준시가와 30%이상 차이가 나는지 여부는 증여의제해당여부를 판단하는 기준으로서 이 건과 직접 관련이 없고, 근저당권 설정 채권최고액은 선순위 채권을 차감한 것이므로 시가 적용기준이 될 수 없으며, 양도자와 양수자의 양도가액에 대한 진술내용이 서로 상이하여 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 않고 있어 특수관계자 사이에 조세부담을 회피할 목적으로 저가양도한 경우에 해당되므로 당초 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액을 부인하고, 특수관계자간의 부당행위계산부인규정을 적용하여 과세한 처분의 정당성여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 (1998.12.28. 법률 제5580호로 개정된 것) 제96조 (양도가액) 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 제101조 (양도소득의 부당행위계산) ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

④ 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법시행령(1999.2.8.대통령령 제16112호로 개정된 것) 제166조 (양도차익의 산정) ④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제167조 (양도소득의 부당행위 계산) ③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 제98조 제2항 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

④ 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 제98조 (부당행위계산의 부인) ① 법 제41조 및 법 제101조에서 “특수관계 있는 자”라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

② 법 제41조에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법시행령 제89조제1항 및 제2항의 규정을 준용한다. (3) 상속세 및 증여세법 (1998.12.28. 법률 제5582호로 개정된 것) 제61조 (부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하"개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액

(4) 상속세및증여세법시행령(1998.12.31. 대통령령 제15971호로 개정된 것) 제50조(부동산의 평가) ③ 법 제61조 제1항 제2호에서 "대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액"이라 함은 지방세법시행령 제80조 제1항 의규정에 의한 시가표준액에 의한 가액을 말한다. (5) 법인세법시행령 (1998.12.31. 대통령령 제15970호로 개정된 것) 제89조 (시가의 범위) ① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정 다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다.

2. 상속세및증여세법 제38조·동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액

• 다. 사실관계 및 판단 청구인과 양수인은 친형제로서 소득세법상 특수관계자에 해당되고, 청구인은 쟁점부동산을 1987.12.31. 청구외 하○○○로부터 150,000,000원에 취득하여 1999.10.30. 양수인에게 300,000,000원에 양도하고 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 청구인은 쟁점부동산을 채무변제등의 목적으로 양도한 것으로서 특수관계자간의 거래이긴 하나, 경제적 합리성이 있고, 객관적 교환가치가 있음에도 처분청이 특수관계자 사이에 조세부담을 회피할 목적으로 저가양도한 것으로 보아 실지거래가액을 부인하고, 기준시가로 부과한 처분은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 청구인은 채무변제 목적으로 쟁점부동산을 양도하고, 양도가액 300,000,000원이 실지 거래가액이라고 주장하고 있으나, 2000.11.10. 청구인이 조사공무원과 문답한 진술조서와 2000.11.7. 양수자가 조사공무원과 문답한 각 진술조서 내용을 비교하여 보면 그 대금지급내역과 관련증빙에 관해 서로 상이하게 진술한 점을 알 수 있다.

① 먼저, 조사공무원의 쟁점부동산 양도대금 지급내역 관련 질문에 대해, 청구인은 자신이 운영하던 대림보일러 종업원 급료 및 퇴직금 70,000,000원(그 중 30,000,000원은 계약금 지급시 양수인이 종업원에게 직접 지급주장), 신용보증기금 부채 40,000,000원, ○○○ 부채 140,000,000원을 양수인이 직접 변제하였고, 나머지 50,000,000원은 현금으로 받아 양도소득세 27,000,000원과 자재대금 23,000,000원을 변제하는 데 사용하였다고 진술한 반면에, 양수인은 계약금 30,000,000원은 1999.10.15. 청구인에게 수표로 지급하였고, ○○○ 부채 140,000,000원, 종업원급료 및 퇴직금 50,000,000원과 청구인의 외상매입금인 자재비로 30,000,000원을 변제하였다고 진술하고 있다.

② 양도대금 지급과 관련된 영수증 등 증빙 보관에 대하여, 청구인은 양수자가 주도적으로 나서서 종업원 급료 및 퇴직금, 자재비, 금융부채를 해결하였기 때문에 양수인이 보관하고 있다고 진술한 반면에, 양수인은 청구인이 보관하고 있다고 진술하고 있어 양도자와 양수자의 진술내용이 서로 일치하지 아니하고, 영수증 등과 객관적인 증빙서류의 제시가 없으므로 실지거래가액이 확인되지 않고 있다.

(2) 한편, 청구인은 기준시가와 양도가액의 차액이 시가의 30%미만이므로 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 볼 수 없다고 주장하나, 시가와 거래가액이 30%이상 차이가 나는지의 여부는 상속세및증여세법 제35조 및 같은법시행령 제26조의 증여의제규정을 적용할 때의 판단기준으로서 이 건거래와는 직접적인 관련이 없는 규정이므로 청구인의 주장은 법리를 오해한 것으로 보인다.

(3) 청구인은 시가의 적용에 있어서 공시지가를 적용하기 이전에 법인세법시행령 제89조 의 규정에 의하여 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다고 주장하고 있으나, 전시한 소득세법 제96조제1호 의 규정에 의하여 양도가액은 원칙적으로 양도당시의 기준시가가 되는 것이고, 예외적으로 같은법시행령 제166조제4항제3호의규정이 적용되는 것이므로 청구인의 경우, 쟁점부동산에 대한 실지거래가액에 대한 영수증 등과 객관적인 증빙을 제시하지 못하여 실지거래가액이 확인 되지 않고 있으며, 청구인이 주장하는 금융기관의 채권최고액은 금융기관이 담보권설정목적으로 임의평가한 가액이므로 이를 객관적인 시가로 볼 수는 없다 할 것이다. 위의 사실을 종합하여 볼 때 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 않으므로 처분청이 청구인의 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가로 평가하여 양도소득세를 부과한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.