토지의 양도가액을 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2001부 1274(2001.12.26) 청구인은 부산광역시 사상구 ○○○동 ○○○ 대지 522.8㎡ 및 건물 481.8㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1999.12.23. 부산광역시 부산진구 ○○○동 거주 청구외 김○○○에게 양도하고 실지거래가액으로 신고하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가로 평가하여 그 신고가액과의 차액에 대하여 2001.3.3. 청구인에게 1999년 귀속 양도소득세 103,944,040원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001. 6. 1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 금융부채 및 전세금 반환 독촉, 국세체납으로 인한 처분청의 공매대행통지서를 받는 등 긴박한 자금사정으로 쟁점부동산을 급매하였으나, 인근의 매매실례 가격보다는 높은 가격으로 양도한 것이며,

(2) 부동산 중개인이 조사 당시 세무공무원에게 써준 확인서상의 거래가액 620,000천원은 거래시점부터 11개월이 지난 시점이고, 강제조사로 인하여 경황이 없는 상태에서 매매의뢰가액을 실거래가액으로 착각한 금액이며 부동산 중개업소의 잡장부와 중개수수료영수증에 거래가격이 470,000천원임이 확인되고 있으며, 부동산중개인이 확인 당일 세무서에 방문하여 정정하였다.

(3) 취득자 김○○○의 통장 인출금 150,000천원의 행방은 김○○○이 친지인 청구외 조○○○에게 투자자금으로 대여하였고, 이 사실은 차용증서와 통장입금 확인서에 의하여 확인되므로 처분청이 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 부과한 당초 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산을 부득이 급매하였다고 하나, 신고한 양도가액이 기준시가의 62.6%로써 낮을 뿐만 아니라 인근 부동산중개소에 문의 한 결과 거래가액이 청구인이 신고한 양도가액 보다 높고, 쟁점부동산의 거래가액이 큰 점등으로 보아 중개인이 거래가액을 착각하였다는 주장은 신빙성이 없다.

(2) 부동산 거래시 계약금은 통상 거래금액의 10%인 바, 청구인의 경우계약금이 60,000천원인 점으로 보아 거래가액은 600,000천원 이상으로 추정되고, 잔금약정일에 김○○○의 은행통장에서 인출된 금액의 사용처에 대해 조○○○에게 대여했다며 차용증서와 차용인의 통장입금확인서를 제시하고 있으나, 인출일과 입금일간에 차이가 있고, 차용인의 통장으로 입금되었다는 자금흐름을 제시하지 못하고 있으며, 차용증에 상환기한이 2002.12.31, 이율 연8%, 이자지급은 매3개월마다 말일로 기재되어 있으나, 실제로 지급된 사실이 없으므로 청구인이 주장하는 실지거래가액을 부인하고, 기준시가로 평가하여 양도소득세를 부과한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액을 양도가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 (1998.12.28. 법률 제5580호로 개정된 것) 제96조 (양도가액) 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

(2) 소득세법시행령(1999.2.8.대통령령 제16112호로 개정된 것) 제166조 (양도차익의 산정) ④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. (3) 상속세 및 증여세법 (1998.12.28. 법률 제5582호로 개정된 것) 제61조 (부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하"개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액

(4) 상속세및증여세법시행령(1998.12.31. 대통령령 제15971호로 개정된 것) 제50조(부동산의 평가) ③ 법 제61조 제1항 제2호에서 "대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액"이라 함은 지방세법시행령 제80조 제1항 의규정에 의한 시가표준액에 의한 가액을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산을 토지는 1974.6.24.취득하고, 건물은 1986.8.22.부터 1997.10.13.까지 3차례에 걸쳐 신축 취득한 후, 1999.12.23. 김○○○에게 양도하고, 그 양도가액을 건물은 기준시가에 의하여 산정하고, 토지는 실지거래가액으로 산정하여 509,039,129원(토지 417,334,729원, 건물 91,704,400원)의 양도가액을 예정신고 한 사실이 처분청의 관련서류에 의하여 확인되고 있다. 청구인이 쟁점부동산은 국세체납으로 인한 공매대행통지를 받은 상태이고, 전세금 반환독촉 등 자금난으로 인하여 급매하였고, 그 실지거래 증빙으로 부동산중개인의 잡장부, 중개수수료 영수증, 확인서, 인근토지의 거래실례가격, 매수자의 통장 인출자금이 대여금이라는 증빙을 제시하며, 실지거래가액이 470,000,000원이라고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 먼저, 청구인이 1999.11.23 김○○○과 체결하고 2000.1.12. 부산광역시 사상구청장의 검인을 받은 부동산매매계약서의 약정내용을 보면, 매매대금은 470,000,000원으로서, 계약금 60,000,000원은 계약과 동시에, 중도금 150,000,000원은 1999.12.8.에, 잔금 260,000,000원은 1999.12.22.에 지불키로 하며, 특약사항으로 잔금지불시 전세금을 공제하고, 매수인은 쟁점부동산을 금융기관에 담보하여 잔금을 지불하도록 기재되어 있다. 청구인은 국세 72,250천원, 주민세 등 8,768천원의 체납으로 1999.11.13. ○○○세무서장으로부터 공매대행통지를 받은 사실과, 임차자인 (주)○○○으로부터 임차보증금상환독촉, 임차자 청구외 신○○○로부터 임차보증금 미상환으로 인한 월세금등의 상환을 독촉받은 사실이 국세체납통지서, 공매대행통지서, 내용증명 우편서류 등에 의하여 확인되므로 자금난이 있었던 점은 인정된다.

(2) 다음으로, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액은 평당 2,640천원으로 인근토지의 거래실례가격보다 높다며 제시하는 자료를 보면, 부산광역시 사상구 ○○○동 ○○○ 대지 117.28㎡는 2000.12.13. 법원경매에 의하여 평당 450천원으로 경락되었고, 같은동 ○○○ 잡종지 257㎡ 역시 2000.5.8. 법원경매에 의하여 평당 369천원으로 경락되었으며, 같은동 ○○○ 대지 169.5㎡는 2000.6.20. 매매에 의하여 평당 1,356천원으로 매매되었고, 같은동 ○○○ 대지 718㎡는 1999.1.15. 매매에 의하여 평당 1,875천원으로 매매된 사실은 청구인이 제출한 취득세신고서, 매매계약서, 부동산등기부등본 등에 의하여 확인되나, 이 중 2건은 법원의 경락가액으로서 정상적인 거래실례가액으로 보기 어렵고, 같은동 ○○○는 매수자가 (주)○○○으로서 매매가격이 1,100,000,000원이나, 매수법인의 대차대조표상 토지와 건물로 임의로 구분 기재된 금액 중 토지가액 408,800,000원을 평당 가액으로 환산한 금액이므로 이 또한 객관적인 거래실례가격으로 보기는 어렵다 할 것이고, 같은동 ○○○는 거래실례가격이 청구인이 신고한 가액보다 낮기는 하나, 토지위치가 도로변에 접하지 않고 있어 도로변에 위치한 쟁점부동산과 비교대상으로 보기는 적합하지 않는다고 판단된다.

(3) 또한, 쟁점부동산의 매매를 알선한 부동산중개인 청구외 최○○○가 2000.10.16. 조사공무원에게 실지거래가액으로 확인해준 620,000,000원은 쟁점부동산의 거래 가액이 비교적 크고, 당시 경기침체로 인해 부동산매매거래가 적었던 점을 고려할 때, 매매의뢰가액으로 착각하였다는 주장은 수긍하기 어렵고, 부동산중개인의 잡장부 3곳에 쟁점건물의 매도가액이 6억2천만원 내지 6억5천만원으로 기재되어 있는 점, 청구인이 주장하는 거래가액 470,000,000원은 기준시가 818,396,400원 대비 62.2%로 낮은 가액인 점, 중개수수료영수증에 수수료가 1,200,000원으로 거래가액에 비해 낮은 점등에 비추어, 중개인이 당초 진술한 내용이 착각이었다는 확인서와, 조사당일 처분청을 방문하여 구두로 정정한 사실만으로 청구인의 주장에 신빙성이 있다고 보기는 어려워 보인다.

(4) 한편, 매매계약서상 잔금지급약정일인 1999.12.22.에 매수자 김○○○의 은행통장 인출금 150,000,000원의 사용처에 대해 김○○○은 청구외 조○○○에게 대여했다며, 차용증서와 차용인의 통장입금확인서를 제시하고 있으나, 조○○○의 통장 입금상황을 보면 1999.12.23.에 8천만원, 1999.12.27.에 7천만원이 입금된 것은 사실이나, 인출일과 입금일간에 차이가 있고, 그 자금흐름을 제시하지 못할 뿐만 아니라, 차용증에 상환기한이 2002.12.31, 이율 연 8%, 이자지급은 매3개월마다 말일로 약정되어 있으나, 이자가 실제 지급된 사실이 확인되지 않고 있다. 위의 사실을 종합하여 볼 때, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액을 실지거래가액으로 보기는 어려워 보이므로 처분청이 전시한 소득세법 제96조 제1호 본문의 규정에 의하여 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가로 평가하여 양도소득세를 부과한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.