8년 이상 자경농지 해당 여부

심판청구번호 국심2001부 0852(2001. 9. 3) 2,592,790원의 부과처분은 ㅇㅇ도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ읍 ○○○리 ○○○ 구거 298㎡, 같은리 ○○○ 답 15,709㎡, 합계 2필지, 16,007㎡(분할전 토지) 중 청구인 소유지분(2분의 1)에 대하여 양도소득세가 면제되는 자경농지로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인이 1987.8.26. 공유취득한 ㅇㅇ도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ읍 ○○○리 ○○○ 제방 1,577㎡(이하 "쟁점①토지"라 한다), 같은리 ○○○ 구거 298㎡(이하 "쟁점②토지"라 한다), ○○○리 ○○○ 답 15,709㎡(이하 "쟁점③토지"라 하고, 쟁점②토지와 쟁점③토지 중 청구인 소유지분을 "쟁점토지"라 한다), ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 답 949㎡(이하 "쟁점④토지"라 한다) 및 같은리 ○○○ 답 185㎡(이하 "쟁점⑤토지"라 한다) 합계 18,718㎡ 중 청구인 소유지분(2분의 1로서, 이하 "전체토지"라 한다)이 여러 필지로 분할되고 지목이 공장용지 및 도로로 변경되어 1999.11.5. 청구외 ○○○산업주식회사(대표이사 ○○○)·○○○·○○○ 등 3인의 명의로 소유권이전등기되었다. 처분청은 1999.12.9. 청구인이 쟁점토지②·③를 양도소득세가 면제되는 자경농지로 신고한 데 대하여, 양도당시 농지가 아니라는 이유로 양도소득세 감면적용을 배제하고 소유권이전등기접수일인 1999.11.5.를 전체토지의 양도시기로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 2001.1.8. 청구인에게 1999년도 귀속분 양도소득세 102,592,790원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.4.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1995.11.3. 양수자인 ○○○과 전체토지에 대한 매매계약(가액: 226,480,000원)을 체결하고, 16,000,000원을 계약당일에 지급받고 잔대금 210,480,000원은 1996.2.3. 수령하기로 약정한 바 있고, 1997.8.30. 양수자가 경상남도 ○○○시청으로부터 창업계획승인(○○○산업주식회사)과 그 부대조건으로 공장용지 등으로의 전용에 따른 대체농지조성비와 농지전용부담금을 부과받았으며, 1999.3.15. 쟁점토지상에 공장건물을 준공하여 이전등기접수일 전에 지목이 변경되었는 바, 청구인은 쟁점토지소재지에서 출생하여 쟁점농지를 8년 이상 직접 경작하였음에도, 처분청이 이전등기접수일을 양도시기로 보아 양도일 현재 농지가 아니라는 이유로 감면신청을 배제하고 전체토지를 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지를 양도하고 분할전 쟁점농지에 대하여 양도소득세가 비과세되는 8년이상 자경한 농지로 보아 감면신청서를 제출하였으나, 매매계약서상 잔금약정일과 소유권이전등기접수일과의 기간이 1월을 초과하므로 등기접수일인 1999.11.5.이 양도시기가 되고, 양도일 현재 농지가 아님은 물론, 청구인이 제시한 매매계약서 이외에 대금지급과 관련한 증빙서류의 제시가 없어 잔금청산일이 확인되지 아니하며, 실지거래가액으로 신고한 바 없으므로 청구인이 신고한 양도소득세 감면신청을 배제하고 전체토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 전체토지의 양도시기를 소유권이전등기접수일로 보아 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제98조 (1999.12.28. 법률 제6051호로 개정되기 전의 것)【양도 또는 취득의 시기】에서『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다』고 규정하고, 같은법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】에서『①법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일』이라고 규정하고 있다. 구 조세감면규제법 제56조(1996.12.30. 법률 제5195호로 개정되기 전의 것)【자경농지에 대한 양도소득세등의 면제】에서『①다음 각호의 1에 해당하는 자가 8년 이상 계속하여 직접 경작한 토지로서 농지세의 과세대상(비과세·감면 및 소액부징수의 대상이 되는 토지를 포함한다)이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 또는 특별부가세를 면제한다.

1. 대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재지에 거주하는 거주자』라고 규정하고, 같은법 시행령 제54조【자경농지에 대한 양도소득세등의 면제】에서『①법 제55조 제1항 본문에서“대통령령이 정하는 토지”라 함은 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지. ②법 제55조 제1항 제1호에서 "대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재지에서 거주하는 거주자"라 함은 8년 이상 다음 각호의 1에 해당하는 지역에 거주하면서 경작한 거주자를 말한다.

1. 농지가 소재하는 시·구·읍·면안의 지역

농지임대차관리법시행령 제23조 제2항 제2호 에 규정된 거리이내에 있는 지역

⑤ 제1항의 규정을 적용받는 농지는 소득세법시행령 제53조 의 규정에 의한 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다. 다만, 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재의 농지를 기준으로 한다』고 규정하고 있다. 같은법 시행규칙 제26조【농지의 범위】에서『①영 제54조 제1항에 규정된 농지는 전·답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에 직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·지소·농도·수로 등을 포함하는 것으로 한다.

② 영 제54조 제1항의 규정에 의한 토지에의 해당여부의 확인은 다음 각호에 의한다.

1. 등기부등본 또는 토지대장등본에 의하거나 세무서장의 조사에 의하여 양도자가 8년 이상 소유한 사실이 확인되는 토지일 것

2. 주민등록표등본, 농지세납부증명서, 기타 시·구·읍·면·동의 장이 발급하는 증명서 또는 세무서장의 조사에 의하여 양도자가 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 자기가 경작한 사실이 있고 양도일 현재 농지임이 확인되는 토지일 것』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지소재지에서 출생하여 이 건 심리일 현재까지 거주하고 있는 청구인은 1987.8.26. 청구외 ○○○과 공유(2분의 1)로 전체토지 5필지를 취득(원인: 매매)한 후 양수자인 ○○○과 전체토지에 대한 양도계약을 체결하고 쟁점②·③토지에 대하여 처분청에 양도소득세가 면제되는 자경농지로 신청하였음이 청구인이 제시한 매매계약서, 부동산양도신고서류, 호적등본, 주민등록표등본 등에 의하여 확인된다.

(2) 전체토지의 양도와 관련하여, 청구인은 1995.11.3. 양수자인 청구외 ○○○과 전체토지에 대한 매매계약(가액: 226,480,000원)을 체결하고 16,000,000원을 계약당일에 지급받았고, 1996.2.3. 잔대금 210,480,000원을 수령하기로 약정한 바 있으므로 이를 양도시기로 보아야 한다는 주장이므로, 이에 대하여 살펴보면, 청구인이 제시한 매매계약서의 단서 및 계약당일 양수자로부터 제출받아 공증한 각서의 내용(1995.11.3. ○○○법무법인 등부1995년 제○○○호)에 의하면, 매매계약서에 16,000,000원을 계약당일에 수령하였다는 청구인의 날인이외에 대금 수령사실을 확인할 수 있는 금융자료는 제시하지 못하고 있으나 동 계약서상에, "부동산을 매매함에 대하여 매도인으로부터 토지사용승인을 허락함에 있어서 차후에 어떠한 책임도 매도인에게 묻지 않으며 책임은 매수인이 질 것을 각서함"이라고 기재되어 있음이 확인된다.

(3) 한편, 양수자가 1997.8.30. 관할관청인 경상남도 ○○○시청으로부터 공문(○○○기업○○○)으로 통보받은 창업계획승인서(신청일자 및 신청인: 1997.7.23, ○○○산업 ○○○)와 그 부대조건을 보면, 쟁점①토지∼쟁점⑤토지 중 각 일부토지가 농지전용허가면적조서에 포함되어 있고, 대체농지조성비(53,341,000원)와 전용부담금(8,668,340원)을 ○○○공사에 납부한 후에야 허가효력이 발생하는 것으로 되어 있으며, 사용외 부지 및 진입도로는 건축허가 전에 분할되어 도로로 지목변경을 해야한다고 기재되어 있고, 1997.9.30. 쟁점②토지 및 쟁점③토지에서 분할된 4,609㎡ 등 2필지, 합계 4,907㎡ 지상에 공장건축허가(1층 철골조, 연면적 1,847.32㎡)가 있은 다음에(1998.1.16 착공) 1999.4.7. 지목이 공장용지로 변경되고 공장건물이 준공되어 1999.4.9. ○○○산업(주)명의로 소유권보존등기되었으며, 1999.9.17. 쟁점③토지에서 분할된 5,350㎡와 55㎡ 및 쟁점①토지에서 분할된 248㎡ 등 3필지, 합계 5,653㎡의 토지가 공장용지로 지목이 변경되었음이 청구인이 제시한 토지대장 및 일반건축물대장에 의하여 확인된다.

(4) 1999.12.9. 쟁점토지②·③에 대해 청구인이 8년 이상 자경한 농지로 하여 양도소득세 감면신청서를 제출하였음이 처분청이 제시한 심리자료에 의하여 확인되고, 당시 첨부한 농지원부(1991.6.1. 최초작성), 주민등록표등본, 이장 ○○○과 농지위원 ○○○ 연명의 인우보증서 등에 의하여 청구인이 자경한 것으로 인정되며 쟁점토지소재지 주변토지가 농지이고, 청구인이 1976.12.29∼1987.12.31 기간동안 그의 주소지에서 "○○○집"이라는 상호의 사업(과세특례)을 영위한 사실이외에 별다른 사업을 영위한 사실이 없음이 국세통합전산망(TIS)조회내용 등에 의하여 확인된다.

(5) 전시한 구 조세감면규제법 각 조항을 모아보면, 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 잔금청산여부에 관계없이 매매계약일 현재 농지이면, 이를 기준으로 8년 이상 자경한 농지에 해당하는지 여부를 판단하는 것으로 해석되고, 전시한 사실관계에 의하면, 쟁점토지는 양수자명의로 이전등기되기 전에 공장건물이 준공된 것이 분명하고 공증각서에 의하여 1995.11.3. 매매계약을 약정한 것으로 보여지므로, 이를 기준으로 계산한 쟁점토지의 자경기간은 8년 이상임을 알 수 있다.

(6) 다음으로 쟁점토지가 청구인이 실제 자경한 농지인지 여부에 대하여 살펴보면, 매매계약을 체결할 당시(1995.11.3) 쟁점③토지의 현황은 공부상 지목이 답일 뿐 아니라 실제 현황 또한 농지이며, 쟁점②토지의 공부상 지목은 구거이나 실제로는 전으로 사용된 토지임이 지적도, 토지특성이용조사표, 종합토지세부과내역 등에 의하여 나타나고 있다.

(7) 전시법령과 위의 사실관계를 종합하여 판단하건 데, 전체토지에 대한 매매계약서상에 기재된 잔금청산일 등이 증빙서류에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 양도시기를 소유권이전등기접수일인 1999.11.5.로 봄이 타당하겠지만, 청구인이 쟁점토지를 공유취득(1987.8.26)하였다가 1995.11.3. 매매계약을 체결한 같은 날짜에 토지사용승인과 관련한 각서를 양수자로부터 제출받아 공증하였고, 소유권이전등기접수일(1999.11.5)전에 양수자가 쟁점토지상에 공장신축을 위해 공장용지 등으로 지목변경 내지 여러 필지로 분할하고 공장건물을 준공하여 그의 명의로 소유권보존등기를 경료한 상황 등을 감안하면, 매매계약 체결당시를 기준으로 쟁점토지의 현황을 판단하여야 할 것이고 전시한 자료들에 의하면 쟁점토지는 농지라고 보아야 할 것이다. 또한, 쟁점토지소재지에서 출생하여 현재까지 거주하고 있는 청구인이 농업에 종사하지 못할 정도로 뚜렷한 별다른 사업을 영위한 사실이 없고, 쟁점토지의 주변토지가 농지일 뿐 아니라 농지원부상에 "자경"으로 등재되어 있으며 농지위원과 이장의 경작사실확인서 등을 첨부하여 쟁점토지에 대한 감면신청서를 제출한 점등을 종합하여 볼 때, 쟁점토지는 청구인이 직접 8년 이상 경작에 사용한 농지로서 양도소득세 감면대상이라는 청구인 주장은 신빙성이 있다고 인정된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.