양도가액 계산방법

심판청구번호 국심2001부 0753(2001. 6. 8).20 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 1,051.6㎡ 취득하고 1978.11.27 지상에 창고 및 사무실 건물 1,693,73㎡(이상 토지와 건물을 이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 1999.3.23 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ ○○○에게 토지가액을 4억원으로 건물가액을 2억원으로 하여 6억원에 양도하고 토지는 실지거래가액으로 건물은 기준시가에 의하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인을 불성실신고자로 분류하여 거래내용을 사실조사한 후 당사자간의 거래내용과 신고시 제출한 계약서 내용이 서로 다르며 토지와 건물가액이 임의로 구분되었으며 토지의 취득가액이 확인되지 않는다 하여 양도가액 6억원을 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 토지는 실지거래가액으로 건물은 지방세과세시가표준액으로 양도소득금액을 계산하여 2000.12.4 청구인에게 1999년 귀속 양도소득세 65,912,280원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.2.8 이의신청을 거쳐 2001.3.15 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 우리나라 외환위기가 한창일 때 은행채무 이자부담이 과중하여 쟁점부동산을 12억원에 매각코자 부동산에 내놓았으나 가격이 계속 하락하여 절반인 6억원에 매각하기로 하고 토지가액을 4억원으로 건물가액을 2억원으로 하여 계약하고 대금을 수수하여 은행부채를 상환하는데 전액 사용하였으며 처분청이 매각대금 6억원과 당초 토지 취득가액을 조사하여 확인하고서도 당초 토지 취득시 작성한 매매계약서가 아니라는 이유로 취득가액을 인정하지 아니하고, 토지와 건물의 양도가액을 기준시가에 의거 안분한 금액을 양도가액으로 하고 취득가액을 의제취득액으로 하여 양도소득세를 부과함은 부당하므로 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 양도가액이 6억원임은 조사결과 사실로 확인되고 있으나 청구인이 토지와 건물가액의 산정근거가 되는 아무런 객관적 근거 없이 단순히 토지에 대한 양도차익을 과소계상 하기 위하여 임의로 구분한 것으로 확인되므로 매매금액 6억원을 토지와 건물의 기준시가에 의거 안분계산 한 후 안분계산된 토지가액을 토지의 실지거래가액으로 하고 취득가액은 의제취득일인 기준시가로 환산한 가액으로 하여 토지의 양도차익을 산정하고, 건물의 양도차익은 기준시가에 의하여 계산하여 양도소득세를 결정함은 기준시가 이하로 거래된 쟁점부동산의 양도차익을 산정함에 있어서 납세자를 보호하고 거래실질을 가장 합리적으로 반영한 결정이므로 당초 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 일괄양도가액을 임의로 구분하여 신고한 토지의 실지거래가액을 부인하고, 양도가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 토지는 실거래가액으로 건물은 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(1999.12.28 법률 제6051호로 개정되기전의 것) 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.(1994.12.22 개정)

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다(1995.12.29 단서개정).

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다. (1995.12.29 단서개정) 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (1995.12.29 단서개정) 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.(1994.12.22 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.(1994.12.22 개정)

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994.12.22 개정) 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득세의 과세표준과 세액을 제110조의 규정에 의한 거주자의 신고에 의하여 결정한다. 다만, 거주자가 양도소득세 과세표준확정신고 또는 양도소득세 확정신고자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다. (1994.12.22 개정)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항의 규정에 의하여 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 때에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정 또는 경정한다. (1994.12.22 개정) (2) 소득세법시행령 (1999.12.31 대통령령 제16664호로 개정되기전의 것) 제166조 【양도차익의 산정】

① 법 제100조 제1항 단서에 서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 제3항 각호 및 제157조 제4항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다.(98.12.31 개정)

② 법 제100조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.

1. 제3항 각호 또는 제157조 제4항·제5항에 규정된 자산을 양도한 경우에는 다음 각목에 의하여 계산한 가액(98.12.31 개정)

• 가. 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액 양도당시의{} 실지거래가액 × {취득당시의 {}기준시가 } over { 양도당시의 {}기준시가} 취득당시의{} 실지거래가액 ×{양도당시의{} 기준시가 } over {취득당시의{} 기준시가 }
• 나. 취득당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 양도가액
• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분계산한 토지가액을 실지양도거래가액으로 하고 이를 기준시가로 환산한 가액을 실지취득가액으로 하여 양도차익을 계산하고 건물은 과세시가표준액으로 양도차익을 산출하여 양도소득세를 과세한데 대하여 청구인은 청구인이 신고한 토지의 실지거래가액으로 과세하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 청구인은 1978.11.27 창고 및 사무실용도로 신축한 쟁점부동산을 보세창고로 사용하다가 자동차정비공장으로 용도를 변경하여 임대를 하다가 우리나라의 외환위기로 은행이자부담을 감당하기 어려워 처분하기로 하고 12억원에 부동산시장에 내놓았으나 매매가 이루어지지 않고 가격이 계속 하락하여 1999.3.23 청구외 ○○○에게 토지가액을 4억원으로 건물가액을 2억원으로 하여 6억원에 양도 하였다 하여 토지는 실지거래가액으로 건물을 기준시가로 양도소득세를 신고하였으나 처분청은 토지는 양도가액을 기준시가로 안분한 509,942,518원으로 하고 취득가액은 의제취득일의 기준시가로 환산하여 계산한 245,609,592원으로 하여 양도차익을 산정하고 건물은 취득가액이 확인되지 않는다 하여 과세시가표준액으로 양도차익을 산정하여 2001.12.4 양도소득세 65,912,280원을 부과한 사실이 청구인이 제시한 쟁점부동산의 등기부등본 및 검인계약서와 처분청이 제시한 쟁점부동산의 양도소득세 결정결의서에 나타난다.

(2) 처분청이 쟁점부동산의 양도대금에 대한 조사내용을 보면, 청구인이 1999.3.10 계약금으로 7천만원을, 1999.3.22 중도금으로 8천만원을 수취하였으며 1999.3.26 잔금으로 3억원을 수취하여 ○○○은행 대출금을 상환하였고 전세보증금 1억5천만원을 승계시켜 쟁점부동산의 총매매대금이 6억원인 사실이 처분청의 조사내용에 나타나고 쟁점부동산의 매매대금이 6억원임에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없음을 알 수 있다.

(3) 청구인은 쟁점부동산의 양도대금 6억원중 토지가액이 4억원이라는 거증으로 토지대금이 4억원으로 건물대금이 2억원으로 기재된 검인계약서를 제시하고 있으나, 청구인이 제시한 매매계약서는 계약체결당시 작성된 계약서가 아닌 소유권이전을 위해 작성된 검인계약서이고, 쟁점부동산의 매수자인 청구외 ○○○가 당초 거래약정시는 토지와 건물가액을 구분하지 않았으며 청구인의 요청에 따라 검인계약서 작성시 토지와 건물가액을 임의로 구분기재한 것이라고 확인서를 제시하고 있고 쟁점부동산의 양도가액 6억원을 토지와 건물의 기준시가로 안분계산한 토지가액이 509,942,518원이고 건물가액이 90,057,482원인 점으로 보아 쟁점부동산의 토지양도가액이 4억원이고 건물양도가액이 2억원이라는 청구인의 주장은 사실로 받아들이기 어렵다고 인정된다.

(4) 전시 소득세법 제100조 제2항 은 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있는 바, 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점부동산의 경우 토지와 건물의 양도가액구분이 불분명한 경우이므로 위 규정에 의거 쟁점부동산의 실지양도가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 계산하여야 하고 쟁점부동산의 양도대금 6억원을 토지와 건물의 기준시가로 안분계산할 경우 509,942,51원이 쟁점부동산중 토지의 실지양도가액으로 계산되는 바, 이에 의하여 토지의 양도차익을 산정한 처분은 달리 잘못이 없다고 인정된다.

(5) 위 사실관계를 종합해 보면, 처분청이 쟁점부동산의 양도대금을 토지와 건물의 기준시가로 안분계산하여 그 중 토지가액을 쟁점부동산 토지의 실지거래가액으로 하고 이를 취득당시와 양도당시의 기준시가로 환산한 가액을 실지 취득가액으로 하여 토지는 실지거래가액으로 양도차익을 산정하고, 건물은 청구인이 신고한 대로 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 인정되므로 청구인이 신고한 쟁점부동산의 토지양도가액을 실지거래가액으로 인정하여야 한다는 청구주장은 받아 들이기 어렵다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.