부동산 일괄양도 여부

심판청구번호 국심2001부 0552(2001. 5.22) 세 4,959,880원의 부과처분은 이를 취소합니다.

청구인은 1985.10.24부터 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○에 소재한 토지 160.9m 2, 건물 614.89m 2 (건물은 지하1층 지상4층이며 이하 이를 "쟁점부동산"이라 한다)에서 ○○○여관이라는 상호로 숙박업을 영위하던 중 2000.6.2 청구외 ○○○와 ○○○ 2인에게 쟁점부동산을 320,000,000원에 양도하면서 건물값은 양도가액에서 제외하도록 계약서에 명시하였다. 이에 대해 처분청은 계약일 현재 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 건물과 토지가액을 각각 안분계산한 후 건물분에 대하여 2000.10.10 청구인에게 2000년 제1기분 부가가치세 4,959,880원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.11.29 이의신청을 거쳐 2001.3.12 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 건물은 건축된 지 20년이 경과하여 그 기능을 완전히 상실하여 더 이상 사용할 수 없는 상태가 됨에 따라 쟁점부동산 양도 당시 당사자간에 합의하여 건물가액을 총 매매대금에서 제외하도록 결정한 것인 바, 이는 공동양수인 2인이 모두 현직 의사로서 쟁점부동산 매수직후 지상에 있던 여관건물을 철거하고 병원으로 신축한 것을 보아도 알 수 있고, 다만 양도된 건물이 양도이후 철거시점까지 약 5개월간 여관으로 사용된 것은 양수인들이 건물철거 및 신축을 위한 행정절차 및 자금마련에 소요되는 기간동안 건물을 비워둘 수 없어 임시로 여관종업원에게 소득을 획득할 수 있는 기회를 준 것에 불과한 것으로서, 쟁점부동산은 거래당시 건물가액이 없어 부가가치세 과세표준이 없는 것임에도 처분청이 이에 대해 쟁점부동산의 건물가액과 토지가액이 구분이 불분명하다고 보아 청구인의 계산을 부인하고 기준시가로 안분계산하여 과세함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산 양도 당시 여관건물을 철거하지 않은 상태로 양도하였는 바, 비록 당사자간에 합의하여 건물가액은 없는 것으로 하였다고 하더라도 관련 예규 등에서 건물이 있는 상태에서 양도하는 경우에는 과세하도록 되어 있으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 토지와 지상건물을 함께 양도하면서 건물가액은 제외한 것에 대해 토지가액와 건물가액의 구분이 불분명하다고 보아 건물가액을 안분계산하여 부가가치세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 부가가치세법 제13조 【과세표준】제1항에서 "재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 '공급가액'이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다."라고 하면서 제1호에서 "금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가"라고 하고 제3호에서 "재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가"라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제48조【과세표준의 계산】제4항에서 "사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다."라고 규정하고 있고, 또한 같은 영 제52조【부당대가 및 에누리 등의 범위】제1항에서 "법 제13조 제1항 제3호에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은 대가로 한다."라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산 매매계약서(2000.4.12 작성)를 보면 청구인은 청구외 ○○○, ○○○(ㅇㅇ시에서 ○○○정형외과와 ○○○산부인과를 각각 운영하는 의사임) 2인에게 쟁점부동산을 양도하고 그 대가로 총 320,000,000원을 3회로 분할하여 지급받도록 되어 있고, 계약서상 단서에서 "건물값은 제외함(20년 경과)"로 기재되어 있는데, 상기 거래가액이 실지거래가액인 것과 기타 계약서상 기재된 내용의 진실성에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 쟁점부동산의 일반건축물대장에 의하면 건물의 구조는 철근콘크리트조로서 그 주된 사용용도는 숙박시설이고 건축허가일은 1979.12.4이며 사용승인일은 1980.5.27이고 철거에 의한 말소일은 2000.12.4로서 청구인은 건물이 신축된 후 약 20년이 경과하여 양도하였고, 양도 후 약 6개월이 경과한 시점에서 철거가 완료되었으며, 또한 청구인이 제출한 쟁점부동산 소재지 사진을 보면 현재는 ○○○여성전문병원 신축공사가 진행되고 있는 것으로 나타난다. 건축허가일 사용승인일 계약체결일 소유권이전 등기완료일 철거에 의한 말소일 1979.12.4 1980.5.27 2000.4.12 2000.6.2 2000.12.4

(3) 한편, 처분청에서 우리원에 송부한 심리자료에 의하면, 청구인은 1985.10.24부터 쟁점부동산에서 ○○○여관이라는 상호로 숙박업을 영위하다가 2000.6.1 폐업하였으며, 그후 2000.6.17부터는 청구외 ○○○가 2000.11.7까지 약 5개월간 동일한 상호로 여관업을 영위한 것으로 확인된다.

(4) 처분청은 건물 등을 철거하지 않는 상태에서 토지와 지상건물을 함께 양도하는 경우에는 비록 건물 등의 양도가액은 없는 것으로 계약서상 명시하였다고 하더라도 당해 건물 등에 대한 부가가치세 과세표준은 부가가치세법 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 시가표준액에 따라 안분 계산해야 한다고 하나, 상기 단서규정에 의하여 실지거래가액의 적용을 배제하기 위해서는 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명하여야 하는 바, 이 건의 경우는 처분청과 청구인간 계약서의 진실성에 대해 다툼이 없는 가운데 쟁점부동산의 매매계약서상 건물값은 제외하도록 명시적으로 기재되어 있고, 또한 사인간의 거래에 있어 사용한지 20년이 경과한 노후된 건물을 토지와 함께 양도하고 매수인은 그 건물을 철거할 경우 토지가액만 지불하는 매매계약을 체결할 수도 있다고 보이며, 아울러 공동양수인이 모두 현직 의사로서 쟁점부동산을 취득한 지 수개월 이내에 건물을 철거하여 병원을 신축하고 있고, 기타 쟁점부동산 취득이후 건물 철거 이전까지 전 여관종업원이었던 청구외 ○○○가 약 5개월간 여관업을 영위했으나 이는 건물을 비워둘 수 없어 일시적으로 활용하도록 한 것에 불과하다고 진술하고 있는 정황 등을 볼 때, 쟁점부동산 양도 당시 건물가액을 제외한 것이 통상의 합리성 있는 경제행위에서 일탈한 것이라고도 볼 수 없으므로 부가가치세법 시행령 제48조 제4항 에서 규정한 "토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우"에 해당하는 것으로 볼 수는 없다고 판단된다. 다른 한편으로 과세관청이 쟁점부동산 양도에 대해 이를 부당행위 계산으로 보아 당사자간의 합의된 거래가액을 부인하기 위해서는 부가가치세법 시행령 제52조 제1항 의 규정과 같이 "공급가액이 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은 대가"인 동시에 "사업자가 그와 특수관계있는 자와의 거래"라는 두 가지 요건을 모두 충족하여야 하는 바, 처분청은 청구인과 공동양수인간에 특수관계가 있는지에 대해서는 이를 달리 입증하지 못하고 있으므로 쟁점부동산 양도에 대해 이를 부당행위로 보아 실지거래가액을 부인하여 과세할 수도 없다고 하겠다.

(5) 통상 매매계약서상 거래금액이 실지거래가액이고 토지와 건물의 가액이 구분되어 있으며 그 가액이 정상적인 거래에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 이를 실지거래가액으로 인정하여야 하는 바(대법 93누 18914, 1995.2.24도 같은 뜻임), 이 건은 쟁점부동산 매매계약서상의 거래가액이 실지거래가액인지에 대하여 다툼이 없는 가운데 건물값은 제외하는 것으로 명시적으로 기재되어 있고, 공동양수인이 모두 의사로서 쟁점부동산을 매수한지 수 개월 이내에 기존건물을 철거하여 병원을 신축한 점, 양도된 건물이 건축된지 20년이 경과한 점, 청구인과 공동양수인간에 특수관계가 있다고 볼 수 없는 점 등을 종합할 때, 처분청이 쟁점부동산의 매매가액 중 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명하다고 보아 부가가치세법 제48조 제4항 의 규정을 적용하여 건물가액을 시가표준액으로 안분계산하여 과세한 것은 잘못이라고 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.