겸용주택의 주택면적이 주택이외 면적보다 작다고 보아 주택이외 부분에 대하여 비과세를 배제한 처분의 당부

심판청구번호 국심2001부 0452(2001. 4.11) 은 이를 취소한다.

청구인이 1997.12.15 ○○○시 ○○○구 100.8㎡ 및 위 지상4층 건물 502.63㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)을 부산광역시에 협의수용에 의하여 양도하고 1998.5.29 처분청에 1세대 1주택 비과세대상으로 양도소득세 신고하였다. 처분청은 쟁점건물의 주택면적 224.68㎡보다 주택이외의 면적 277.95㎡이 크다고 보아 건물중 주택이외 면적 및 그 부수토지(같은동 ○○○ 46.119㎡와 ○○○ 9.622㎡)를 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 21,040,660원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.2.10 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점건물 502.63㎡ 중 주택면적이 272.43㎡로서 주택이외 면적 230.20㎡보다 크므로 이 건 부동산은 1세대 1주택에 해당되어 양도소득세 비과세 대상이다.
• 나. 처분청 의견 쟁점건물 502.63㎡ 중 주택면적이 224.68㎡로서 주택이외 면적 277.95㎡보다 작으므로 주택이외 면적에 해당하는 부분에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 주택과 상가 겸용주택에 대하여 주택면적이 주택이외 면적보다 작다고 보아 주택이외 면적에 해당하는 부분에 대하여 1세대 1주택에서 제외하여 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부
• 나. 관련법령 소득세법(1996.12.30 개정된 것) 제89조 【비과세양도소득】에서 『다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 부과하지 아니한다』고 규정하고, 제3호에서 『대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득』을 규정하고 있고, 같은법 시행령(1996.12.31 개정된 것) 제154조 【1세대 1주택의 범위】 제1항에서 『법 제89조 제3호에서 "1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다(다만, 생략)』고 규정하고 있으며, 제3항에서 『법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다』고 규정하고, 제4항에서 『제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 비율을 곱하여 계산한다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 쟁점건물 중 주택의 면적과 주택이외 면적으로의 구분이 불명확한 부분에 대하여 주택면적으로 볼 것인지 주택이외 면적으로 볼 것인지에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점건물 이외에 주택을 보유한 사실이 없고, 쟁점건물은 청구인이 1968.9.5 토지를 1969.12.23 건물을 취득하여 1997.12.15 양도시점까지 보유기간이 3년을 경과하여 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘데에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 쟁점건물은 건축물관리대장상 1층과 2층 각 97.85㎡는 병원으로 3층 97.85㎡는 부산광역시 동구청으로부터 병원에서 주택으로 용도변경허가(건축 58551-239, 1997.2.6)를 받았고, 4층 97.85㎡는 병원으로 되어 있으나 부산광역시에서 작성한 보상금산정조서에 의하면 주택으로 나타나 있으며, 1997.12.15 부산광역시가 협의수용한 이후 1998.5.29 멸실된 사실이 확인된다. 부산광역시에서 쟁점건물을 수용하면서 파악한 보상금액산정조서에는 쟁점건물의 내역이 아래와 같이 나타나 있음이 확인된다. 층 별 면 적(㎡) 물건의 종류 지하층 23.75 지하창고 1 층 112.26 병원 2 층 107.06 병원 3 층 107.06 병원 (주택) 4 층 107.06 병원 (주택) 옥 상 9.36 물탱크 7.32 창고 10.56 방 18.2 옥탑 계 502.63 처분청은 위 보상금액산정조서상 지하층 창고와 옥상건물 중 방을 제외한 부분의 용도가 주거용인지 병원에서 사용하였는지 불분명함에도 1층 112.26㎡와 2층 107.06㎡ 및 지하층 23.75㎡, 옥상면적 중 옥탑 18.2㎡, 창고 7.32㎡, 물탱크 9.36㎡를 주택이외 용도로 사용한 면적(합계 277.95㎡)으로 하고, 나머지 3층 107.06㎡와 4층 107.06㎡, 옥상면적 중 방 10.56㎡를 주택면적(합계 224.68㎡)으로 하여 쟁점건물은 주택면적이 주택이외 면적보다 작다고 보아 쟁점건물 중 주택이외 면적 277.95㎡에 해당하는 부분에 대하여 1세대 1주택 비과세 범위에서 제외하여 양도소득세를 과세하였으나, 쟁점건물 중 주택면적 224.68㎡(3층 107.68, 4층 107.06㎡과 옥상면적 중 방 10.56㎡)과 주택이외 면적 219.32(1층 112.26㎡, 2층 107.06㎡) 합계 444㎡는 용도가 분명한 면적에 해당하는 것으로 보이고, 나머지 면적인 옥상건물 중 물탱크·옥탑·창고 34.88㎡와 지하창고 23.75㎡(합계 58.63㎡)는 쟁점건물이 멸실되고 용도가 주택인지 주택이외인지 분명하지 아니하므로 주택면적과 주택이외 면적 비율을 기준으로 안분계산함이 타당하다고 보여진다(소득세법 기본통칙 89.19, 같은 뜻임). 따라서 용도가 분명하지 아니한 옥상건물 중 물탱크 등 34.88㎡와 지하창고 23.75㎡를 용도가 명확한 주택면적 224.68㎡와 주택이외 면적 219.32㎡로 안분하면 쟁점건물은 주택면적 256.45㎡이 주택이외 면적 246.18㎡보다 넓어 전체가 1세대 1주택에 해당하므로 처분청이 주택이외 부분에 대하여 1세대 1주택 비과세 범위에서 제외하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당한 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.