신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2001부 0231(2001. 5.10)

○○○도 ○○○시 ○○○면 ○○○리 ○○○ 임야 1,192㎡(이하 "쟁점토지①"이라 한다) 및 같은 리 ○○○ 임야 1,543㎡(이하 "쟁점토지②"라 하고, 쟁점토지①②를 합하여 "쟁점토지"라 한다)를 1985.1.1(의제취득일) 취득하여 1999.10.27 양도하고, 청구인은 쟁점토지중 청구인 지분(1/3)의 양도에 대하여 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 내용에 대하여 양도소득세 실지조사결과 쟁점토지의 실지양도가액을 확인할 수 없다 하여 쟁점토지의 양도시기를 등기접수일인 1999.10.27로 보고, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여, 2000.8.18 청구인에게 1999년도 귀속 양도소득세 17,458,270원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.11.14 이의신청을 거쳐 2001.1.13 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1)청구인은 청구외 ○○○, ○○○로부터 수시로 자금을 융통하여 이자 및 원금을 상환하던중 더 이상 상환할 능력이 없어 조부로부터 상속받아 사촌들(○○○, ○○○)과 공동으로 소유하고 있던 쟁점토지를 양도하게 되었는 바, 쟁점토지①은 채권자 ○○○에게 채무잔액 10,000,000원과 상계한 후 잔액 8,000,000원을 받기로 계약하고 1998년중 2차에 걸쳐 잔금을 받았으며, 쟁점토지②는 채권자 ○○○에게 채무잔액 23,000,000원과 상계 양도하였으나, 양수인들이 부지사용승낙을 받아 형질변경 공사중에 있었으므로 공장용지로 형질변경 완료하여 1999.10.27 등기이전하여 준 것임에도, 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하며, 설사 실지거래가액을 받아들일 수 없다고 하더라도 기준시가에 의한 양도차익은 실지양도가액을 한도로 결정하여야 할 것이므로 감액결정되어야 할 것이다.

(2) 예비적 청구로 쟁점토지①은 1998년중 잔금청산이 되었으므로 양도일을 1998년으로 보고 임야의 공시지가를 적용하여야 할 것이며, 쟁점토지②는 차용금의 잔액과 상계하기로 한 1997.10.1을 잔금청산 완료일인 양도일로 보아 임야의 공시지가를 적용하여야 하는데도 형질변경후의 공장용지의 공시지가를 적용한 처분청의 당초처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인이 제시한 쟁점토지②의 매매계약서상 지번(○○○ ○○○시 ○○○면 ○○○리 ○○○)은 1998.3.25 같은 리 ○○○에서 분할된 지번(1999.7.26 ○○○리 ○○○에서 분할된 것을 오인함)임에도 1997.10.1 작성한 계약서에 기재되어 있고, 채권최고액 250,000,000원, 채권채무액 등에 대하여 전혀 언급이 없는 사실로 미루어 보아 허위계약서이며, 매매대금 지급내용 및 지급시기를 확인할 수 있는 금융자료 등 증거서류를 제시하지 못하고 있어 실지양도가액을 확인할 수 없으므로 기준시가로 양도소득세를 부과한 당초 처분은 정당하다.

(2) 쟁점토지의 양도에 대한 잔금청산일이 확인되지 않으므로 등기접수일(1999.10.27)을 양도시기로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

(1) 이 건의 다툼은 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지양도가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부와

(2) 쟁점토지의 양도시기를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령

(1) 쟁점(1) 관련법령 소득세법 제96조 에서 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」고 규정하고, 같은 법 제97조 제1항에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.」고 규정하고, 같은 법 시행령 제166조 제4항에서 「제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」로 규정하고, 제5항에서「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우」로 규정하고 있다.

(2) 쟁점(2) 관련법령 소득세법 제98조 에서 자산의 양도차익을 계산함에있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 규정하고, 같은 법 시행령 제162조 제1항에서 「법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.」고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인외 2인은 1985.1.1(의제취득일 ; 법률 제4502호 부동산등기 특별조치법에 의하여 1994.3.9 등기) 쟁점토지를 취득하여 1999.10.27 양도하였으며, 청구인은 쟁점토지중 청구인 지분(1/3)의 양도에 대하여 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였음이 부동산등기부등본 및 양도소득세 신고서에 의하여 확인되고, 처분청은 이에 대하여 청구인이 신고한 양도가액이 실지거래가액이 아니라고 하여 쟁점토지의 양도시기를 등기접수일인 1999.10.27로 보고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세하였음이 양도소득세조사 종결복명서 및 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점토지의 지번 및 지목 변화를 살펴보면, 당초 ○○○도 ○○○시 ○○○면 ○○○리 ○○○ 임야 20,430㎡가 1998.3.25 ○○○리 ○○○(쟁점토지①의 지번)로 등록전환되고, 1999.7.26 ○○○리 ○○○(쟁점토지②의 지번)가 필지분할된 후, 쟁점토지①은 2000.5.18, 쟁점토지②는 2000.5.29 각각 지목이 임야에서 공장용지로 변경되었으며, 쟁점토지상에는 1997.9.25 청구인을 채무자로 하여 채권최고액 250,000,000원의 근저당권이 설정되어 있음이 등기부등본에 의하여 확인된다.

(3) 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점토지중 청구인지분의 양도에 대하여 취득가액은 의제취득일 현재의 기준시가를 실지거래가액으로 신고하였는 바, 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호 의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고함에 있어 의제취득일 이전에 취득한 자산의 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하면 의제취득일 현재의 기준시가를 취득당시의 실지거래가액으로 적용할 수 있는 것(재일46014-441, 1997.2.27, 같은 뜻)이므로 청구인이 신고한 취득가액은 정당한 것으로 인정된다. (나) 쟁점토지의 양도가액에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 쟁점토지①을 채권자 ○○○에 대한 채무상계 10,000,000원 및 현금 8,000,000원 합계 18,000,000원에 양도하였다고 주장하면서, 부동산매매계약서와 매수자 ○○○의 확인서(2000.6.10 작성)를 제시하고 있는 바, 동 매매계약서에는 매매대금으로 계약금 8,000,000원(1997.10.1), 잔금 10,000,000원(1997.9.21)을 지급하는 것으로 되어 있으나, 매수자 확인서에는 매매대금 18,000,000원은 청구인에게 빌려준 10,000,000원을 상계하고 나머지 8,000,000원은 2회에 걸쳐 지급한 사실이 있다고 확인하고 있어 매매계약서와 부합하지 아니할 뿐만 아니라, 동 매매계약서에는 부동산 중개인의 입회도 없으며, 1997.9.25 설정된 근저당권(채권최고액 250,000,000원)에 대한 특약사항이 약정되어 있지 아니한 점 등에 비추어 볼 때 위 매매계약서를 신빙성있는 것으로 받아들이기 어렵고, 달리 쟁점토지①의 거래대금을 확인할 수 있는 객관적인 증빙의 제시도 없으므로 쟁점토지①의 실지양도가액이 확인된다고 보기 어려운 것으로 판단된다.

② 청구인은 쟁점토지②를 채권자 ○○○에 대한 채무 23,000,000원과 상계하였다고 주장하면서 부동산매매계약서와 매수자 ○○○의 확인서(2000.6.10작성)를 제시하고 있는 바, 동 매매계약서에는 매매대금으로 계약금 3,000,000원(1997.10.15) 잔금 20,000,000원(1999.9.21)을 지급하는 것으로 되어 있으나, 매수자 확인서에는 매매대금 23,000,000원은 청구인에게 빌려준 40,000,000원에서 상계하였다고 확인하고 있어 매매계약서와 부합하지 아니하고, 또한 동 매매계약서에는 부동산 중개인의 입회도 없고, 특히 동 매매계약서에 기재된 지번(○○○리 ○○○)은 1999.7.26 동소 ○○○에서 분할된 지번임에도 1997.10.15 작성된 매매계약서에 기재되어 있는 점 등에 비추어 볼 때, 동 매매계약서를 신빙성있는 것으로 받아들이기 어렵고, 달리 쟁점토지②의 거래사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙의 제시도 없으므로 쟁점토지②의 양도가액 역시 확인된다고 보기 어려운 것으로 판단된다.

③ 따라서 쟁점토지의 실지양도가액이 확인되지 아니하므로 처분청이 기준시가에 의하여 과세한 당초 처분은 정당하며, 이 건 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과한다는 청구인 주장도 받아들일 수 없는 것으로 판단된다.

(3) 쟁점(2)에 대하여 살펴본다. 청구인은 잔금청산일이 쟁점토지①은 1998년이고, 쟁점토지②는 1997.10.1이라고 주장하나, 위에서 살펴본 바와 같이 잔금청산일을 확인할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙의 제시가 없으므로 청구주장을 받아들이기 어렵고, 따라서 전시법령의 규정에 따라 등기접수일인 1999.10.27을 양도시기로 하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단되고, 또한, 청구인은 기준시가에 의하여 과세함에 있어서 공장용지의 공시지가가 아닌 형질변경전의 임야의 공시지가를 적용하여야 한다고 주장하고 있으나, 위 사실관계에서 본 바와 같이 쟁점토지는 양도후인 2000.5.18 및 2000.5.29에 쟁점토지①②의 지목이 각각 임야에서 공장용지로 변경되었고, 처분청은 양도당시 지목인 임야의 공시지가를 적용하였음이 확인되므로 이 부분 청구주장 역시 이유없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2001년 5월 10일 주심국세심판관 문○○○