부동산의 취득가액 산정방법

심판청구번호 국심2001구 2883(2002. 4.20) 10원의 부과처분은 청구인이 2000.3.17 양도한 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 공장용지 1,708㎡ 및 공장건물 618.4㎡의 실지취득가액을 소득세법시행령 제176조 의 2 제2항 제2호의 규정에 의한 [양도당시의 실지거래가액(665,000,000원 × 취득당시의 기준시가 ÷ 양도당시의 기준시가]로 산정하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 1999.8.16 ○○○지방법원으로부터 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 공장용지 1,708㎡ 및 공장건물 618.4㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)와 부속건물 363.5㎡, 기계장치를 651,000,000원에 경락받아 2000.3.17 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 청구외 (주)○○○에 쟁점부동산을 665,000,000원에 양도하였으며, 쟁점부동산의 양도가액을 665,000,000원으로 하고, 취득가액을 651,000,000원으로 하여 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하였다. 처분청에서는 쟁점부동산의 양도가액을 665,000,000원으로 하고, 쟁점부동산 및 기계장치의 경락가액을 쟁점부동산 및 기계장치의 감정가액에서 쟁점부동산의 감정가액이 차지하는 비율로 안분계산한 금액 503,605,984원을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 2001.6.30 청구인에게 양도소득세 57,999,110원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.8.17 이의신청을 거쳐 2001.11.1 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산과 기계장치를 651,000,000원에 경락받아 등록세 등 29,431,700원을 지출하여 취득원가가 680,431,700원이 소요되었으나, 쟁점부동산 및 기계장치의 총 양도가액이 680,000,000원으로서 431,700원의 양도손실이 발생하였다. 기계장치의 경락일자는 1999.8.16로써 감정일인 1998.7.10보다 1년 이상 경과하여 기계장치의 실제가치가 현저히 하락하였다고 추정할 수 있으며, 당초 감정시 기계장치의 개별적인 특성을 고려하지 아니하고 정률법에 의하여 평가함으로써 기계장치의 정확한 가치를 평가하지 못하였다. 청구인은 직물제조업을 영위하고 있어 경락받은 식품가공용 기계장치는 청구인에게 필요없는 것이나, 쟁점부동산을 취득하기 위하여 부득이 함께 취득한 것이고, 직물제조업을 영위하기 위하여 1999.9.20 기계장치를 청구외 박○○○에게 15,000,000원에 양도하였으므로 쟁점부동산 및 기계장치의 취득가액 680,431,700원에서 기계장치 양도가액 15,000,000원을 차감한 665,431,700원을 쟁점부동산의 취득가액으로 하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 감정일과 경락일이 1년 이상 경과되어 기계장치의 시가가 현저히 하락하였다고 주장하고 있으나, 쟁점 사건의 경우는 쟁점부동산과 기계장치를 동시에 경락받았으므로 기계장치의 시가만 하락하였다는 청구주장은 타당성이 없으며, 쟁점부동산과 기계장치의 감정가액은 ○○○감정원 ○○○지점에서 감정한 가액으로써 신뢰성이 있는 감정가액이다. 토지와 건물 등을 일괄 양도하여 각각의 거래가액 구분이 불분명할 경우 감정가액에 의하여 안분계산한다는 국세심판결정(국심 89구577, 1989.7.10)과 같이 경락가액을 감정가액비율에 따라 안분계산하여 쟁점부동산의 취득가액을 산출하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산 및 기계장치의 경락가액을 감정가액으로 안분하여 쟁점부동산의 취득가액을 계산한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 양도소득세 과세요건 성립일 현재 시행된 법령은 다음과 같다. 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(1999.12.28개정) 1.∼3. (생 략)

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우(1999.12.28개정) 같은 법 시행령 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.(1999.12.28개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ (생 략) 같은 법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① ∼④ (생 략)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.(1999.12.28개정) 같은 법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

① (생 략)

② 법 제114조 제5항에서“대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.(1999.12.31신설)

1. (생 략)

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제5호의 규정에 의한 토지 및 건물과 제162조의 2 제1항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액(1999.12.31신설) 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우 에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 사실관계 및 판단 첫째, 이 건 거래내역을 보면, 청구인은 1999.8.16 ○○○지방법원으로부터 쟁점부동산과 기계장치를 651,000,000원에 경락받아 1999.9.20 기계장치를 청구외 박○○○에게 15,000,000원에 양도하였고, 2000.3.17 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 청구외 (주)○○○에 쟁점부동산을 665,000,000원에 양도하였으며, 쟁점부동산의 양도가액 665,000,000원에서 취득가액 651,000,000과 필요경비를 29,431,700원, 합계 680,431,700원을 차감한 △15,431,700원을 양도차손으로 하여 양도소득세를 실지거래가액으로 신고한 것으로 나타나고 있다. 둘째, 처분청에서는 쟁점부동산의 양도가액에 대하여는 청구인이 신고한 가액 665,000,000원을 실지거래가액으로 인정하였으나, 취득가액은 쟁점부동산 및 기계장치의 경락가액 651,000,000원을 쟁점부동산 및 기계장치의 감정가액 709,162,120원에서 쟁점부동산의 감정가액 548,599,520원이 차지하는 비율로 안분한 503,605,984원으로 계산하여 청구인에게 양도소득세 57,999,110원을 결정고지 하였음이 확인되고 있다. 셋째, 이에 대하여 청구인은 직물제조업을 영위하고 있어 경락받은 식품가공용 기계장치는 청구인에게 필요없는 것이나, 쟁점부동산을 취득하기 위하여 부득이 함께 취득한 것이고, 청구인에게 필요없는 기계장치를 1999.9.20 청구외 박○○○에게 15,000,000원에 양도한 것이므로 쟁점부동산의 취득가액을 취득원가 680,431,700원에서 기계장치 양도가액 15,000,000원을 차감한 665,431,700원으로 하는 것이 타당하다고 주장하고 있다. 넷째, 처분청에서 쟁점부동산의 취득가액을 1999.8.16 경락가액인 651,000,000원을 기준으로 1998.6.16 경매를 목적으로 감정한 쟁점부동산과 기계장치의 감정가액 비율로 안분계산한 가액이 정당한 것인지 여부에 대하여 살펴본다. 청구인이 경락으로 취득한 기계장치의 구입경위 및 매매과정을 보면, 청구인이 1999.8.16 잼점부동산과 기계장치를 651,000,000원에 일괄 경락받은 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없고, 처분청에서 2001.6.16 작성한 양도소득세 조사복명서에 청구인이 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○에서 섬유제조업인 ○○○직물을 운영하고 있음이 확인되고 있는 점으로 보아 기계장치는 청구인에게 직접 필요한 것이라고는 보기 어렵다 할 것이고, 청구인이 1999.9.20 청구외 박○○○에게 기계장치를 양도하였다는 입증서류를 보면, 청구인의 ○○○은행 계좌(○○○)에 기계장치 매매계약일의 다음날인 1999.9.21에 계약금액에 해당하는 1,500,000원이 입금되었고, 매매계약서상 잔금일(1999.10.3)이후 1999.10.6 11,142,810원이 입금된 것으로 보아 기계장치의 매매대금으로 추정되고 있다. 한편, ○○○감정원에서 1998.7.10 쟁점부동산에 설치된 기계장치를 평가한 내역을 보면, 대부분의 식품가공용 기계장치가 1995.9∼1996.11 사이에 제작한 것으로 나타나고 있고, 1998.6.16 임의경매를 신청한 것으로 보아 임의경매신청일 이후에는 기계장치를 가동하지 못한 것으로 보아야 할 것이며, 1999.8.16 청구인이 기계장치를 경락받아 1999.9.20 청구외 박○○○에게 매매하였다면, 임의경매신청일부터 양도일까지의 기간이 1년 3개월이 경과하였으므로 기계장치는 관리소홀로 부식되는 등 그 가치가 현저히 하락된 것으로 보아야 할 것이므로 ○○○감정원이 감정한 당시의 재산적 가치를 반영하지 못하였다는 청구주장은 타당성이 있다고 인정되므로 쟁점부동산과 기계장치의 감정가액비율로 안분하여 쟁점부동산의 취득가액을 산정한 처분은 합리성이 결여된 것으로 판단된다. 다섯째, 소득세법 제96조 제1항 제4호 에는 "취득후 1년 이내의 부동산인 경우"는 실지거래가액에 의하여 양도가액을 산정하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제176조의 2 제2항 제2호에는 "법 제96조 제1항 제1호 내지 제5호의 규정에 의한 토지 및 건물은 양도당시의 실지거래가액 × 취득당시의 기준시가 ÷ 양도당시의 기준시가"로 환산한 가액을 취득가액으로 하도록 규정하고 있다. 이 건의 경우 처분청에서 쟁점부동산의 취득가액을 쟁점부동산과 기계장치의 감정가액비율로 안분하여 산정한 것은 위에서 본 바와 같이 그 합리성이 결여된 것이라고 할 것이고, 청구인이 주장하는 쟁점부동산과 기계장치의 경락가액에서 기계장치의 양도가액을 차감하여 쟁점부동산의 취득가액을 산정하는 것도 합리적인 계산방법이 아니라고 할 것이므로 쟁점부동산을 취득후 1년 이내에 양도하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 이 건의 경우 쟁점부동산의 실지양도가액은 665,000,000원으로 확인되고, 실지취득가액은 쟁점부동산과 기계장치를 일괄 취득하여 각각의 취득가액이 구분되지 아니하고 있으므로 소득세법 제114조 제5항 및 같은 법 시행령 제176조의 2 제2항 제2호의 규정에 의하여 취득가액을 산정하는 것이 타당(국심 2001전1225, 2001.12.11 같은 뜻임)하다고 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.