신고한 실지거래가액을 배제하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2001구 1198(2001. 9.14) 시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○외 2필지 답 2,205㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1999.10.1 양도하고 1999.11.23 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여 2000.10.7 청구인에게 1999년도 귀속분 양도소득세 59,052,400원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.1.5 이의신청을 거쳐 2001.5.18 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 실지취득가액이 266,800천원임은 매매계약서 등에 의하여 확인되고, 실지양도가액이 264,000천원임은 처분청도 고충처리결과 통지서에서 인정하였다. 따라서 청구인이 위 확인되는 실지거래가액으로 양도차익예정신고를 하였으므로 이를 부인하고 기준시가에 의해 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지의 양도에 대하여 실지조사한 결과 청구인이 신고한 취득가액은 통상적인 거래가액보다 높고, 양도가액은 낮게 신고된 것으로 보이는 바, 청구인이 주장하는 실지거래가액을 입증할 수 있는 자료가 제시되지 아니하므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 실지거래가액이 불분명하다고 하여 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분이 정당한지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 구 소득세법(1998.12.28 법률 제5580호로 개정된 것) 제96조【양도가액】는 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.

(2) 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항은 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.

(3) 구 소득세법시행령(1998.12.31 대통령령 제15969호로 개정된 것) 제166조【양도차익의 산정】제4항은 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1~2호.(생략)

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우라고 규정하고 있으며, 제5항은 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. 1호.(생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액과 처분청이 기준시가로 과세한 내용을 보면 아래와 같다. 실지거래가액(청구인 신고) 및 기준시가 결정 비교 (단위: 천원, %) 구 분 양도가액 취득가액 양도차익 결정세액 실지거래가액(A) (신고가액) 264,000 266,800 △2,800

• 기준시가(B) 330,750 96,691 231,157 54,724 비율(A/B) 79.81 275.93

(2) 쟁점토지의 실지양도가액이 확인되는지 본다. (가) 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액이 264,000천원(평당 395천원)으로 부동산매매계약서 및 쟁점토지를 매수한 청구외 정ㅇㅇㅇ의 거래사실확인서로 확인될 뿐 아니라 쟁점토지 인근 부동산중개업자들의 "시중거래가액 확인서"에서도 평당 450~600천원임이 확인되고 있고, 처분청도 "고충처리결과 통지서"에서 청구인이 신고한 실지양도가액이 신빙성이 있다고 인정하였으며, 쟁점토지보다 조건이 유리한 인근 유사토지인 같은 구 ○○○동 ○○○ 및 ○○○의 1999.1.24 당시 감정가격이 평당 528,800원이었으나 평당 481,872원에 경락된 사실이 있음에 비추어 보아도 확인된다고 주장하고 있다. (나) 이에 대하여 처분청은 고충처리결과통지서(2001.4.17)에서 기준시가는 평당 495천원이나 탐문조사한 시세가액은 평당 400천원으로서 1990년 하반기부터 지가가 계속 하락하여 1997년부터는 거래가 거의 이루어지지 아니하고 매물도 없는 상태였으며, 2000년 하반기부터는 기준시가 이하로 거래된 사실로 보아 청구인의 주장이 신빙성이 있다고 본 반면, 처분청의 이의신청결정서(2001.1.5)에서는 탐문가액이 평당 800천원으로 청구인의 주장이 신빙성이 없다는 것이다. (다) 살피건대, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 양도가액은 공시지가 대비 79.81%에 불과한 264,000원으로서, 공시지가보다 현저하게 낮게 양도하여야 할 아무런 사유도 찾아 볼 수 없으며, 또한, 이를 입증할 수 있는 객관적인 금융자료나 증빙을 제시하지 못하고 있다. 따라서 위와 같은 사정하에서는 청구인이 주장하는 양도가액이 신빙성이 있다고 할 수 없고, 쟁점토지의 실지양도가액이 확인되지 아니한다고 하겠다.

(3) 다음으로 쟁점토지의 실지취득가액이 확인되는지 본다. (가) 청구인은 처분청이 취득당시 매매계약서가 최근에 재작성된 것이어서 신빙성이 없다고 하나 이는 당초 계약서 분실로 재작성한 것으로 이의신청시에도 동 사실을 밝히면서 양도인 ○○○ 및 중개업자 ○○○의 인감증명서와 확인서를 첨부하였던 것이고, 처분청에서 청구인의 실지취득가액이 1988년도 국세청장이 고시한 지가인 평당 144,960원(과세시가표준액 평당 21,170원×특정지역배율 6.841배)의 276%인 평당 400천원이라 하여 이를 부인한 것은 당시의 기준시가가 실제 거래가와 상당한 격차가 있음을 도외시한 것이며, 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시는 공장부지를 쁹는 수요자가 많아서 평당 450천원~600천원에 거래되었음이 인근 부동산중개업자들의 시중거래가액 확인서에 의하여 확인되므로 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지취득가액 266,800천원을 인정하여야 한다고 주장하고 있다. (나) 이에 대하여 처분청은 청구인이 제시하고 있는 부동산매매계약서가 사후에 작성된 것이고 청구인으로부터 대금지급관계 등 입증자료가 제시되지 아니하고 있어 실지취득가액이 확인불가할 뿐 아니라 쟁점토지는 부동산투기지역에 소재하고 있는 바, 1989.3.15 특정지역 고시가액이 평당 144천원이고, 탐문조사가액이 평당 200천원이며, 전 소유자 ○○○(당시 주식회사 ○○○레미콘에 근무)도 처음에는 처분청에 평당 150천원(총 100백만원)에 양도한 것으로 진술하였다가 이후 평당 400천원으로 번복한 점 및 쟁점토지가 인근 유사토지보다 지가가 월등히 높아야 할 이유가 없는 점 등을 들어 청구인이 신고한 실지취득가액은 사실과 다르다는 것이다. (다) 위의 사실을 종합하여 판단하여 보면 처분청의 조사공무원이 현지출장하여 인근 중개업소 등을 상대로 작성한 조사종결복명서상 인근 유사토지의 거래가액이 평당 200천원으로 나타나고 있으며, 전 소유자 ○○○은 청구인과 친인척간으로서 처분청 조사시에는 평당 150천원(총 대금 100백만원)에 양도한 것으로 진술하였다가 이후 총매매금액은 잘 모르고 평당 400천원으로 진술을 번복한 점, 취득당시 매매계약서를 분실하였다는 이유로 재작성하여 제출하고 있는 점, 청구인이 쟁점토지를 취득하고 5개월 후 동 지역이 부동산투기지역으로 지정된 1988년도 당시의 고시가액이 평당 144천원임에도 특별한 사유없이 평당 400천원의 고가에 쟁점토지를 취득하였다는 점 및 취득가액을 확인할 수 있는 객관적인 금융자료나 증빙이 없는 점 등으로 보아 청구인의 주장은 신빙성이 없다고 판단된다. 그러하다면 쟁점토지의 경우 청구인이 제시하는 증빙에 의하여는 양도 및 취득당시의 실지거래가액이 모두 확인되지 아니한다고 할 것이고, 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.