미임대부분에 대한 관리비를 수입금액으로 계상하여야 하는지 여부

심판청구번호 국심2001구 1128(2001. 9.14) 외 ○○○과 공동으로 소유하고 있는 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○가 ○○○ 및 ○○○에 소재한 '○○○문화센타빌딩'중 청구외 ○○○이 소유하고 있는 건물[전체면적 9,813.1㎡ (2,968.47평)중 청구외 ○○○ 소유 3,852.68㎡ (1,165.44평), 이하"쟁점건물"이라 한다]을 매월 평당 14,000원에 관리하여 주기로 약정하고 쟁점건물중 임대된 면적에 대해서만 관리비 수입금액으로 계상하였다. 처분청은 청구법인이 쟁점건물중 미임대부분에 대한 1995년 2기부터 1999년 1기까지의 부가가치세 과세기간에 대한 관리비 123,673,718원을 과소신고 한 것으로 보아 2000.12.30. 부가가치세 16,259,950원을 고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2001.2.7. 이의신청을 거쳐 2001.5.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인과 청구외 ○○○이 공동으로 소유하고 있는 '○○○문화센타빌딩'을 청구법인이 관리하고 있으므로 시설관리와 관련하여 발생한 비용은 청구법인이 일단 지급하고 관리비로서 실비변상적인 비용으로 매월 평당 14,000원을 징수하고 있는바 관리비는 주된 임대용역에 부수되어 발생하는 비용으로 미임대로 기간에는 관리비를 징수할 수는 없는 것이므로 당초결정을 취소하여야 하고, 설사 미임대건물에 대하여 관리비를 징수한 것으로 본다 하더라도 건물유지관리상 필수적으로 필요한 도난방지를 위한 경비 비용, 청소비용, 건물유지보수비는 징수하더라도 임차인이 입주하여 사용함으로서 발생하는 전기료, 상하수도료, 냉난방비, 도시가스료 및 주차기계사용료등은 관리비로 징수할 수는 없는 것이므로 수입금액 계상시 제외하여 결정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구법인은 쟁점건물에 대한 관리비는 실비변상적인 성격으로 미임대부분에 대한 관리비를 매출누락으로 계상하는 것은 부당하다고 하나, 청구법인이 쟁점건물을 포함한 건물전체에 대한 관리비용을 손금으로 계상하고 약정서 내용과 같이 쟁점건물 전체에 대한 관리비를 매월 평당 14,000원을 지급 받기로 합의하였고 다른 임차인들로부터 매월 평당 14,000원씩 월정액으로 징수한 점으로 보아 관리비는 실비 변상적인 비용이 아닌 수입금액으로 보아야 할 것이고, 따라서 쟁점건물의 미임대부분에 대하여 매월 평당 14,000원씩의 관리비를 수입누락 한 것으로 보아 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물중 미임대부분에 대한 관리비를 수입금액으로 계상하여야 하는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 부가가치세법(1999.12.28. 법률 제6049호로 개정되기 전의 것) 제7조 【용역의 공급】

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화·시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다.

② 사업자가 자기의 사업을 위하여 직접 용역을 공급하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 자기에게 용역을 공급하는 것으로 본다.

③ 대가를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하거나 고용관계에 의하여 근로를 제공하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다.

④ 제1항에 규정하는 용역의 공급에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각 호의 가액의 합계액(이하“공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

3. 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 쟁점건물중 미임대부분에 대한 관리비를 청구법인의 수입금액으로 계상한데 대하여 청구법인은 관리비는 주된 임대용역에 부수적으로 발생하는 비용이므로 임대용역의 제공이 없었던 미임대부분에 대해서는 관리비도 징수할 수 없는 것이므로 당초결정을 취소하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 청구법인이 청구외 ○○○과 공동으로 소유하고 있는 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○가 ○○○ 및 ○○○ 소재 '○○○문화센타빌딩'을 관리하면서 쟁점건물중 임대면적에 대한 건물 관리비를 평당 월14,000원씩 수입금액으로 계상하여 부가가치세를 신고한데 대하여 처분청은 청구법인과 청구외 ○○○이 1995년 8월 쟁점건물의 관리와 관련하여 평당 월14,000원(부가세 별도)의 관리비를 부담하기로 한 약정서에 근거하여 청구법인이 관리비 수입으로 계상하지 아니한 쟁점건물의 미임대면적에 대하여 평당 월14,000원씩 123,673,718원을 수입금액으로 계상하여 2000.12.30. 1995년 2기∼1999년 1기분 부가가치세 16,259,950원을 고지한 사실이 처분청이 제시한 심리자료에 나타나 있고, 쟁점건물의 관리비 부담과 관련하여 청구법인과 청구외 ○○○이 1995년 8월 맺은 약정서에 전기·수도·연료비·오물수거비·인건비와 소모품등 관리비용으로 평당 월14,000원(부가세 별도)을 부담하기로 약정한 사실이 나타나 있다.

(2) 또한 '○○○문화센타빌딩'을 소유하고 있는 청구법인과 청구외 ○○○이 건물 임대시 임차인들로부터 지급 받고 있는 관리비 계약내용을 보면, 청구법인은 청구법인 소유 건물부분에 대해서 (주)○○○파이낸스등 6인의 임차인들로부터 건물관리비로 1995.8.1.∼ 1997.12.31.까지는 평당 월 14,000원씩 지급 받고, 1998.1.1.부터는 평당 월15,000원으로 인상하여 지급 받고 있는 사실과 쟁점건물에 대하여 청구외 ○○○과 청구외 ○○○(주)가 1995.9.1.체결한 임대차계약서에 관리비를 평당 월14,000원씩 지급 받기로 계약하였고, 청구외 ○○○과 청구외 ○○○증권(주)가 1999.11.30.체결한 임대차계약서에 월 관리비로 6,466,000원(평당15,000원)을 지급 받기로 계약한 사실들이 처분청이 제시한 심리자료에 나타나 있다.

(3) 위 사실관계를 종합해 보면 '○○○문화센타빌딩'을 소유하고 있는 청구법인과 청구외 ○○○이 건물을 임대하면서 임차인들과 임대차계약을 체결하면서 건물관리와 관련하여 발생하는 전기료·수도료·연료비·오물수거비·인건비와 소모품비등을 건물관리비용으로 1997.12.31.까지는 평당 월14,000원씩 받기로 계약한 사실을 볼 때 건물관리비는 임차인들이 사용한 전기·수도·연료등의 수량에 관계없이 월정액으로 징수하고 있으므로 청구법인이 청구외 ○○○과 약정한 관리비 역시 전기·수도·연료등의 사용량에 관계없이 월정액으로 부담하는 약정으로 보아야 하므로 청구법인은 쟁점건물의 임대여부와 상관없이 청구외 ○○○으로부터 1995년 8월 약정한 약정서에 근거하여 쟁점건물의 면적(3,852.65㎡, 1,465.42평)에 매월 평당 14,000원을 관리수입으로 계상하여야 할 것으로 인정된다. 따라서 처분청이 쟁점건물의 미임대 면적에 대한 건물관리비를 수입금액누락으로 보아 전시 부가가치세법 제7조 제1항 에 의하여 부가가치세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.