환지 전 토지의 면적에 환지 전 토지의 개별공시지가를 적용한 처분의 당부

심판청구번호 국심2001구 1023(2001. 7.26) 2.27 경상북도 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 답 1,322㎡(이하 "종전토지"라 한다)를 청구외 ○○○건설주식회사에 국민주택건설용지로 양도하는 계약을 한 후 1996.10.23 그 매매대금을 전부 지급받고, 같은해 12.17 취득가액은 종전토지면적에 기준시가를 적용하여 산출하고 양도가액은 잔금청산일 전인 1996.10.16 환지예정지로 지정된 면적에 종전토지에 대한 기준시가를 적용하여 산출한 1996년 귀속 양도소득세 31,176,820원 및 동 농어촌특별세 1,939,890원을 신고·납부하였다. 처분청은 1997.5.15 취득가액은 신고대로 하면서 양도가액은 종전토지면적에 종전토지에 대한 양도당시의 개별공시지가를 적용하여 산출한 양도소득세 34,077,910원 및 동 농어촌특별세 1,908,360원을 결정고지하였다가, 1997.8.22 심사결정에 따라 취득가액은 당초 신고(결정)대로 하고 양도가액은 환지예정면적에 환지예정토지와 유사한 토지의 개별공시지가를 적용하여 양도소득세 5,479,640원 및 동 농어촌특별세 288,730원을 환급경정결정을 하였고, 그 후 2000.10.19 대법원 판결(99두7364, 2000.9.5)에 따라 다시 양도당시의 기준시가를 종전토지면적에 종전토지에 대한 양도당시의 개별공시지가를 적용하여 이 건 양도소득세 5,479,640원 및 동 농어촌특별세 288,730원을 추가로 경정고지하였다. 청구인은 양도소득세 5,479,640원에 대해 불복하여 2001.1.17 이의신청을 거쳐 2001.4.30 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 종전토지의 양도시기인 매매대금 청산일(1996.10.23)이 당해 토지에 대한 환지예정지 지정일(1996.10.16)이후이므로 이의 매매목적물은 환지예정토지로 보아야 하고, 그렇다면 이 건 토지는 소득세법시행규칙 제77조 제1항 제1호 의 적용대상이고 위 양도당시 환지예정토지에 대한 개별공시지가가 고시되지 않았으므로 환지예정면적에 처분청이 환지예정토지에 대하여 재조사한 공시지가를 적용하여 산출한 양도가액에 의하여 과세함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 환지지정되기 전에 종전토지를 매매의 목적물로 삼아 매매계약을 체결하고, 그 매매가격도 환지예정지가 아닌 종전토지의 위치와 평수를 기준으로 결정하였으므로 이의 양도가액은 종전 토지의 면적과 기준시가를 기준으로 산정하여 과세함이 적법하다.

• 가. 쟁점 환지지정일 전에 매매계약을 체결하고 매매잔금은 환지지정일 이후에 수수한 경우, 양도가액을 환지전 토지의 면적에 환지전토지의 개별공시지가를 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】제1항 본문 및 제1호 가목에서 토지의 기준시가는 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다)로 하되, 다만 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은법시행령 제164조【토지·건물의 기준시가산정】제1항에서『법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(생략)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다』라고 규정하고 있으며, 같은조 제9항에서『법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다』라고 규정하고 있다. 같은법시행규칙 제77조【환지예정지 등의 양도 또는 취득가액의 계산】 제1항에서『양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 토지구획정리사업법 또는 농어촌정비법 등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다.(단서 생략)

1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우

• 가. 양도가액 환지예정(교부)면적 ×양도당시의 단위당 기준시가 나, 취득가액 종전토지의 면적 × 취득당시의 단위당 기준시가를 적용한다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실 및 판단 종전토지에 대한 환지예정지 지정일(1996.10.16)현재 동 토지의 매매계약은 체결(1995.12.27)되어 있으나 그 매매잔금은 수수(1996.10.23)되지 않은 토지의 양도가액을 종전토지면적을 기준으로 할 것인지 환지예정면적으로 할 것인지가 다툼인 이 건의 경우, 처분청은 종전토지면적에 종전토지의 개별공시지가를 적용하여 양도가액을 산정하였으나 청구인은 위 양도당시의 매매목적물을 환지예정지로 본 다음, 양도당시 고시되어 있는 개별공시지가는 환지예정지 지정전의 구지번 토지(종전토지)에 대하여 고시된 것이고 환지예정지 지정후의 신지번 토지(환지예정지)에 대한 개별공시지가는 고시되지 아니하였으므로 환지예정지는 개별공시지가가 없는 토지에 해당되며 아울러 소득세법시행령 제164조 제9항 에 명시된 "직전의 기준시가"도 없는 토지에 해당된다 하여 환지예정면적에 처분청이 환지예정토지에 대하여 재조사한 공시지가를 적용하여 산출한 양도가액으로 과세함이 타당하다고 주장하고 있어 이를 살펴본다. 어떤 토지에 대하여 환지예정지가 지정된 상태에서 그 토지를 매매의 목적물로 삼을 때에는 일반적으로 종전 토지의 위치와 평수는 고려의 대상이 되지 아니하고 환지예정지의 위치와 평수에 의하여 그 매매가격이 결정되는 것이 보통인 만큼 양도차익산출을 위하여 그 취득가액 또는 양도가액을 산정함에 있어서도 종전 토지의 면적과 기준시가를 기준으로 할 것이 아니라 소득세법시행규칙 제77조 제1항 제1호 에 의거 환지예정지의 면적과 기준시가를 기준으로 하여야 할 것이지만, 이와는 반대로 환지예정지가 지정되기 전의 종전 토지를 매매의 목적물로 삼을 때에는 일반적으로 환지예정지가 아닌 종전 토지의 위치와 평수에 의하여 그 매매가격이 결정되는 것이 경험칙상 보통의 경우라 할 것이고, 설사 그 후 소득세법 제98조 및 같은법시행령 제162조 소정의 양도시기 또는 취득시기(매매대금 청산일 등) 이전에 환지예정지가 지정되었다고 하더라도 양도차익산출을 위하여 그 취득가액 또는 양도가액을 산정함에 있어서는 매매 당시 토지의 면적과 기준시가 즉, 종전토지의 면적과 기준시가를 기준으로 하여야 할 것이지 환지예정지의 면적과 기준시가를 기준으로 할 것은 아니라고 할 것인 바(대법원 2000.9.5 선고 99두7364 판결 등 같은 뜻임), 청구인과 ○○○건설주식회사간에 매매계약을 체결한 날(1995.12.27)이 종전토지가 환지예정지로 지정된 날(1996.10.16)보다 훨씬 전이므로 청구인의 경우 종전토지를 당해 매매목적물로 하여 환지예정지가 아닌 종전 토지의 위치와 평수를 기준으로 매매가격을 결정하였다고 보는 것이 사실에 부합된 것으로 인정되고, 그렇다면 이 건 토지는 소득세법시행규칙 제77조 제1항 제1호 의 적용대상이 아니고 그 양도가액을 산정함에 있어서 종전토지의 면적과 기준시가를 기준으로 하여야 할 것이므로 처분청의 과세처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.