기준시가로 과세시 개별공시지가산정의 당부

심판청구번호 국심2001구 0477(2001. 7.26) 934,370원의 부과처분은

1. 대구광역시 ㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 하천 445㎡에서 분할된 ○○○ 349㎡에 대하여 소득세법시행령 제164조 에 의하여 토지평가액을 새로이 산정하고 그에 따라 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인은 1993.4.23 취득한 대구광역시 ㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 하천 445㎡ 및 같은곳 ○○○동 ○○○ 소재 잡종지 898㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1998.1.12 청구외 ○○○에게 양도하고 2000.11.4 처분청에 양도 및 취득당시 실지거래가액을 각각 25,000,000원 및 63,451,514원으로 하는 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 실지조사결과에 따라 위 신고거래가액을 부인하고 개별공시지가가 고시되지 않은 쟁점토지에 대하여 소득세법 제99조 (기준시가의 산정) 제1항 제1호 가목 및 동법 시행령 제164조(토지건물의 기준시가 산정)의 규정에 따라 평가한 금액을 기준시가로 하여 산출한 1998년도 귀속분 양도소득세 48,934,370원을 2001.1.3 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.2.21 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 쓸모없는 불용지(하천지역 내 도로등)로서 당초 신고한 거래가액중 양도가액 25,000,000원은 양도당시 실지거래가액이므로 실질과세원칙상 이를 양도차익으로 하여 이 건 처분을 경정하여야 하며 그렇게 해줄 수 없는 경우라 하더라도 쟁점토지중 대구광역시 ㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 하천 445㎡의 경우 처분청이 산정한 기준시가(개별공시지가)는 토지특성 등을 고려하지 아니한 부당한 것이므로 이를 토대로 과세한 이 건 처분 또한 위법부당하다.
• 나. 처분청 의견 양도당시 청구주장 실거래가액은 통상적인 부동산 실거래가액 신고시 첨부되는 부동산 양도금액에 대한 구체적인 증빙(대금수취영수증, 매수인 인감증명서 등)이 없는 등 실거래가액으로 인정할 수 있는 아무런 자료도 나타나 있지 아니하므로 이를 실지거래가액으로 인정하여 이 건 양도차익으로 해줄 수는 없으며 쟁점토지에 관하여 당초 감정평가원의 기준시가 산정시 토지특성조사표에 의하여 산정하여야 할 기준연도의 토지특성이 모두 고려된 점에 비추어 볼 때 당초 기준시가 평가는 정당하므로 기준시가 산정을 논하는 청구주장 또한 이유없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액이 25,000,000원인지 여부(쟁점①) 및 기준시가로 과세함에 있어 개별공시지가 산정이 적정한지 여부(쟁점②)를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 제1항에서 『제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.(이하 생략)』라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】 제1항에서 『법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의한 분할로 인하여 지번이 새로이 부여된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 소득세법상 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세하는 경우라 할지라도 실질과세원칙상 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수는 없는 것인 바, 결정 양도차익이 145,796,125원인 이 건의 경우 청구인이 주장하는 바와 같이 실지양도가액이 25,000,000원이라면 후자로 양도차익을 변경하여 과세표준과 세액을 경정하여야 할 것이므로 양도당시 실지거래가액이 25,000,000원으로 확인되는지를 본다. (가) 청구인은 매매계약서(양도 당시 검인계약서 등)만을 제출하고 있는 바, 그 매매대금이 25,000,000원으로 기재되어 있기는 하나 이를 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액이라고 인정할만한 객관적인 자료(대금수수에 관한 증빙자료 또는 금융자료 등)는 이 건 조사종결일 현재까지 제출하지 못하고 있거니와 당초 본인 스스로도 쟁점토지의 양도가액을 25,000,000원이 아닌 111,980,350원으로 하는 양도신고서를 처분청에 제출한 사실이 1998.1.9자 양도신고서 기재에 의하여 확인되고 이 점에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. (나) 등기부등본 등 공부기재에 의하면 쟁점토지의 도시계획법상 용도구역구분은 자연녹지지역 및 일반주거지역이며 일부는 그 지목에 불구하고 사실상 이용현황이 대지인 사실과 이 건 양도일 직후인 1998.2.28 쟁점토지 위에는 주식회사 ○○○은행에 의한 채권최고액 "사억원"의 근저당권이 설정된 사실이 확인되고 달리 쟁점토지가 근저당금액에도 못미치는 위 가격으로 양도되었다고 볼만한 아무런 자료도 나타나 있지 아니하다. (다) 위와 같은 사정 아래에서는 청구인이 제출한 매매계약서에 매매대금이 25,000,000원으로 기재된 것만을 근거로 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액을 25,000,000원으로 보기는 어렵고 따라서 이를 이 건 양도차익으로 하여 과세표준과 세액을 경정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 (가) 실지거래가액이 확인되지 아니하는 이 건의 경우 관련법령의 각 규정취지를 종합하면 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지를 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하는 경우, 납세지 관할세무서장 또는 토지소재지 관할세무서장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 따라 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 하는 비교표에 의하여 평가한 가액을 기준시가로 하여 과세하여야 함을 알 수 있다. (나) 다음으로 이 건 사실관계를 살펴보면 처분청은 양도일 현재 개별공시지가가 없는 쟁점토지에 대하여 한국감정원등의 토지가액 평가결과에 따라 양도소득세를 과세함에 있어 쟁점토지중 대구광역시 ㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 하천 445㎡(이하 "문제토지"라 함)에 관하여 1999.8.4 지적법 등에 의한 분할로 인하여 새로이 부여된 지번(같은곳 ○○○)하의 하천토지 349㎡와 모지번(같은곳 ○○○)하의 잔존토지 96㎡(사실상 대지)로 구분·분할되는 등 토지특성에 실질적인 변경이 발생하였음에도 불구하고 이러한 사실을 무시한채 후자(모지번 하의 96㎡)만을 한국감정원 등에 토지가액의 평가를 의뢰한 결과 다른 지번하의 토지 349㎡(하천)까지 대지가액으로 일괄 평가하여 과세하게 된 사실이 청구인이 제출한 『토지경계복원측량에 의한 측량성과도, 토지등기부 및 토지명세표』등에 의하여 인정되어 처분청의 당초처분은 잘못이 있다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.