객관적인 증빙에 의한 조사가 어려워 임차인들의 확인서등의 자료에 기초하여 임대료를 산정하거나 비슷한 임대조건의 계약에 따라 임대수입을 산정한 점은 타당함
객관적인 증빙에 의한 조사가 어려워 임차인들의 확인서등의 자료에 기초하여 임대료를 산정하거나 비슷한 임대조건의 계약에 따라 임대수입을 산정한 점은 타당함
심판청구번호 국심2001구 0253(2001. 7. 6) 지방국세청장이 2000.2.28~3.27간 청구인외 4인(이하 "○○○씨일가"라 한다)이 소유하고 있는 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○(이하 "○○○부동산"이라 한다)와 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○(이하 "○○○부동산"이라 한다)외 3개 부동산에 대한 임대실태 및 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ ○○○주식회사(이하 "청구외법인"이라 한다) 주식 5,000주(이하 "쟁점주식"이라 한다)에 대한 주식양도현황을 조사한 결과를 2000.6.14 ○○○지방국세청장으로부터 통보받고, 그 중 청구인이 소유하고 있는 ○○○부동산과 ○○○부동산(이하 "쟁점부동산"이라 한다)에 대하여 아래 과 같이 1995년귀속분부터 1998년귀속분까지 부동산임대 총수입금액 누락 150,710,000원을 소득금액에 산입하는 등 하여 2000.6.22 청구인에게 1995년귀속~1998년귀속 종합소득세 합계 89,100,940원을 결정고지하였으며, 누락된 부동산임대 총수입금액 및 종합소득세 고지현황 (금액: 원) 구 분 1995년 1996년 1997년 1998년 합 계 총 수입금액
○○○부동산
○○○부동산 계 22,360,000 24,310,000 46,670,000 19,160,000 24,400,000 43,560,000 14,560,000 22,400,000 36,960,000 8,640,000 14,880,000 23,520,000 64,720,000 85,990,000 150,710,000 종합소득세 25,561,400 21,691,750 32,054,550 9,793,240 89,100,940 1998.9.22 청구외 ○○○에게 410,000,000원에 양도한 쟁점주식은 취득시 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 양도가액은 실지거래가액(410,000,000원)으로 하고 취득가액은 액면가액을 기준시가로 하여 환산한 가액(120,480,000원)으로 하여 양도차익을 산정한 후, 그 중 청구인지분 1,500주(30%)에 대하여 양도가액을 123,000,000원, 취득가액을 36,144,000원으로 하여 2000.7.5 청구인에게 1998년귀속 양도소득세 20,209,440원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.8.28 이의신청을 거쳐 2000.12.26 심판청구를 제기하였다.
(1) 쟁점부동산에 대한 임대수입금액의 경우, 부가가치세 1995년제2기분부터 1998년제2기분까지의 총수입금액중 신고금액(○○○부동산 98,220,000원, ○○○부동산 115,520,000원)과 조사금액(○○○부동산 153,360,000원, ○○○부동산 201,510,000원)을 비교하면 신고금액 대비 누락금액이 ○○○부동산은 56.1%, ○○○부동산은 74.4%로 누락금액 및 누락비율이 너무 클 뿐만 아니라 사실과 다르며, 조사방법도 1999년제2기분에 대한 임대조사내용을 기준으로 하여 1995년제2기분부터 1999년제1기분까지 소급한 것으로 1995년이후 5년동안 임차인 및 임대금액에 변동사항이 없다는 것은 사실과 다르고 사업자등록현황등으로 그 변동사실을 확인할 수 있음에도 불구하고 몇명의 입주자만을 조사하고 변동이 없다고 하는 것은 행정편의적인 조사일 뿐만 아니라 일반사회적 통념에도 맞지 아니하므로 이를 기초로 한 과세처분은 취소하여야 하고, 설령 처분청의 주장이 타당하다고 하더라도 쟁점부동산의 1995년귀속분의 경우 아래 와 같이 총수입금액적출액보다 소득금액적출액이 더 크게 나타나는 등 계수가 부정확하므로 이를 시정하여야 한다. 1995년귀속분 총수입금액 및 소득금액 적출내용 (금액: 원) 쟁점부동산 기 별 총수입금액 소득금액 신 고 조 사 차액(적출)
○○○부동산
○○○부동산 제2기분 제1기분 제2기분 10,900,000 13,000,000 13,000,000 22,080,000 25,110,000 25,200,000 11,180,000 12,110,000 12,200,000 합 계 36,900,000 72,390,000 35,490,000 45,894,000
(2) 쟁점주식에 대한 취득가액의 경우, 쟁점주식의 양도당시 총발행주식수는 10,000주이고 액면가액은 5,000원인 데, 처분청은 5,000주에 10,000원으로 총발행주식수와 액면가액을 잘못 인식하였고(자본금은 50,000,000원으로 동일함), 1982.12.20 ○○○씨일가가 청구외법인의 주식전체를 청구외 ○○○으로부터 250,000,000원에 인수하고 1987.6.2 주식액면분할(총발행주식수 2,000주, 액면가액 5,000원)하였으며 1987.8.25 및 1987.8.26에 각각 20,000,000씩 현금증자한 것이므로 청구인의 지분(30%)에 상당하는 주식의 실지취득가액은 87,000,000원으로 하여야 하나, 처분청은 이에 대한 조사는 소홀히 하고 실지취득금액이 불분명하다고 하여 소득세법시행령 제165조 제1항 제2호 의 규정을 적용하여 취득가액을 36,144,000원으로 환산하여 양도차익을 산정하는 것은 부당하다.
- 나. 처분청 의견
(1) 쟁점부동산에 대한 임대수입금액의 경우, 1995년귀속분부터 1998년귀속분에 대한 임대수입금액은 1999년도분을 역산하여 추정한 것이 아니라 임차인을 상대로 직접 확인한 것으로 그 내용에 대하여 청구인이 인정하였고, 그 중 ○○○부동산은 ○○○시장에 위치한 상가이고 ○○○부동산은 ○○○벌대로변에 위치한 상가로서 오래전부터 상가가 형성된 지역으로서 1995년이후 최근까지 임대료의 변동이 없는 지역임이 임차인의 확인서에 의해 확인되고 청구인도 당초 조사시 이를 인정하고 확인하였는 바, 청구인이 불복청구시 제출한 임대차계약서를 보면 당초 세무조사시 임차인들에게 확인한 임차내용과 청구인이 부가가치세 신고서에 첨부하여 제출한 부동산임대공급가액명세서상의 내용과 상이하고, 특히 ○○○부동산에 임차하고 있는 청구외 ○○○에 대한 임대차계약서는 세무조사시 확인한 것과 그 내용이 다른 이중계약서인 점으로 보아 청구인이 불복청구시 제출한 임대차계약서들은 불복청구를 하기 위하여 임의로 작성한 것으로 보여지며, 또한 청구인은 1995년귀속분부터 1998년귀속분까지 임대수입금액의 세무조사내용이 부당하다는 사실만을 주장하고 있을 뿐 이를 확인할 수 있는 당시 임대차계약서, 보증금 및 월세의 수령현황등 관련증빙서류를 제출하지 않는 점등으로 보아 처분청의 이 건 처분은 정당하다.
(2) 쟁점주식에 대한 취득가액의 경우, 청구인은 처분청이 발행주식총수와 액면가액을 잘못 인식하였다고 하나, 당초 청구외법인이 법인세 과세표준 및 세액신고시 첨부한 주식이동상황명세서에 발행주식총수 5,000주, 액면가액 10,000원, 청구인지분 양도주식수 1,500주로 기재된 사실에 기인한 것이고, 청구인의 주장과 같이 취득가액을 재계산하더라도 총가액이 동일하므로 당초 처분의 취득가액에는 변동이 없고, 청구인은 실지취득가액에 대한 매매계약서가 있으므로 취득가액을 기준시가로 하는 처분은 부당하다고 하나, 1982.2.10 청구외법인이 제출한 주식이동상황명세서상 청구외 ○○○의 보유주식수는 1,000주에 불과한 데, 청구인과 ○○○이 1982.12.20 체결한 당해 매매계약서에는 양도주식수가 3,000주로 되어 있고 ○○○의 날인 및 청구외법인의 직인이 당시의 ○○○의 인감 및 청구외법인의 대표이사 직인과 일치하지 않으며, 당초 세무조사시 실지거래가액을 확인하기 위해 매매계약서 및 대금수수에 관한 증빙등을 요구하였으나 제시하지 아니하였고, 장부가 없어 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 액면가액을 기준으로 하여 취득가액을 환산한 처분은 정당하다.
① 쟁점부동산의 임대수입금액이 누락된 것으로 보아 과세한 처분의 당부
② 쟁점주식의 실지취득가액이 확인되는지 여부
1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있은 때 2.·3. (생략)』라고 규정하고 있고, 그 제3항에서 『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만,(생략)』라고 규정하고 있다. (2) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】제4호에서 『한국증권거래소에 상장되지 아니한 주식 또는 출자지분으로서 대통령령이 정하는 것의 양도로 인하여 발생하는 소득』을 과세대상이 되는 양도소득의 하나로 규정하고 있고, 같은법 제96조【양도가액】제2호와 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1호 나목에서 법 제94조 제4호에 규정하는 자산의 경우 양도가액 및 취득가액은 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액 및 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의하되, 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다고 규정하고 있으며, 같은법 제99조【기준시가의 산정】제1항에서 『제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.
1. (생략)
2. 제94조 제2호 내지 제5호의 자산 양도자산의 종류·규모·거래상황과 상속재산의 평가가액등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액』으로 규정하고 있고, 같은법 제100조【양도차익의 산정】제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 바에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다』고 규정하고 있다. 같은법시행령 제165조【토지·건물외의 자산의 기준시가 산정】제1항에서 『법 제99조 제1항 제2호에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액"이라 함은 다음 각호의 가액을 말한다.
1. (생략)
2. 법 제94조제4호의 규정에 의한 주식등 상속세및증여세법 제63조 제1항 제1호 나목(동목에서 준용하고 있는 가목의 규정중 "3월"은 각각 "1월"로 한다) 및 다목의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 평가기준시기나 평가액은 재정경제부령이 정하는 바에 의한다. 다만, 장부분실등의 사유로 취득당시의 기준시가를 확인할 수 없는 경우에는 액면가액을 취득당시의 기준시가로 적용한다』고 규정하고 있고, 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】제1항에서 『법 제100조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 제3항 각호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다』고 규정하고 있으며, 그 제2항에서 『법 제100조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.
1. 제3항 각호 또는 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도한 경우에는 다음 각목에 의하여 계산한 가액
(1) 쟁점①에 대하여 본다. 청구인은 1999년제2기분에 대한 부동산임대조사내용을 기준으로 하여 1995년제2기분부터 1999년제1기분까지의 임대수입금액을 소급적용하였으며, 몇 명의 입주자만을 조사하여 쟁점부동산의 임대내용에 변동이 없다고 하는 것은 부당하다고 주장하나, 처분청이 이 건 세무조사당시인 2000년 3월 쟁점부동산에 입주하고 있던 임차인들로부터 징취한 확인서내용을 보면 ○○○부동산의 경우 11개입주업체중 5개업체를, ○○○부동산의 경우 5개의 입주업체 전부에 대하여 확인서를 징취하였고 임차기간도 1999년제2기분외 다른 연도분도 다수 포함되어 있어 1999년제2기분만을 기준으로 하여 임대료를 계산하였다는 청구인의 주장은 사실과 다른 것으로 확인된다. 이 건 관련 처분청의 조사에 의하면, 처분청은 청구인이 세무조사당시 당초 임대차계약서 및 보증금과 월세의 수령을 확인할 수 있는 증빙을 제출하지 않았고, 청구인이 제출한 임대차계약서중 일부(○○○부동산의 ○○○)는 이중으로 작성되어 있으며, 청구인이 부가가치세신고시에 첨부하여 제출한 부동산임대공급가액명세서도 1999년도분(1기분 및 2기분)만 확보되는 등 임대료를 조사할 수 있는 객관적인 장부 또는 증빙에 의한 조사가 어려워 임차인들에 대한 조사를 통하여 임대료 수입금액을 산정할 수 밖에 없었고, 이에 따라 처분청은 일부 임차인들은 확인서등 자료에 기초하여 임대료를 산정하고 확인이 불가능한 나머지 임차인들에 대하여는 비슷한 임대조건에 있는 임차인들의 임대차계약내용을 기준으로 이 건 임대수입금액을 산정한 것으로, 청구인은 처분청이 이 건 조사당시인 2000년 3월 임차인으로부터 확인받은 1995년 제1기~1999년 제2기 과세기간의 임대수입금액에 관한 처분청의 조사내용이 사실인 것으로 확인한 점등으로 보아 처분청의 위 조사방법은 객관적인 합리성을 갖추었을 뿐만 아니라 그 내용 또한 실임대액을 반영한 것으로 판단된다(대법원 98두8384, 1998.10.23 같은 뜻임). 또한, 청구인은 1995년귀속분(○○○부동산의 경우 제2기분, ○○○부동산의 경우 제1기분 및 제2기분)의 경우 소득금액적출액(45,894,000원)이 총수입금액누락액(35,490,000원)보다 크다고 하나, 부가가치세가 사업장별·과세기간별로 과세되는 것과는 달리 소득세법상 총수입금액과 소득금액은 거주자의 연간합계액을 기준으로 하고 있고, 아래 와 같이 1995년도 연간합계액을 기준으로 볼 때 소득금액에 추가산입된 금액 45,894,800원이 총수입금액누락액 46,670,000원보다 적으므로 이 부분 청구인의 주장도 타당성이 없다 할 것이다. 누락된 총수입금액과 결정된 소득금액 (금액: 원) 쟁점부동산 총수입금액 소득금액 신고 경정결정 차액 신고 경정결정 차액
○○○부동산 21,800,000 44,160,000 22,360,000 15,260,000 37,094,400 21,834,400
○○○부동산 26,000,000 50,310,000 24,310,000 18,200,000 42,260,400 24,060,400 합 계 47,800,000 94,470,000 46,670,000 33,460,000 79,354,800 45,894,800
(2) 쟁점②에 대하여 본다. 이 건의 경우 쟁점주식의 실지양도가액 410,000,000원(청구인 지분 123,000,000원)에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으나. 취득가액에 대하여 청구인은 실지취득가액이 있으므로 기준시가에 의하여 환산한 처분은 부당하다고 주장하는 바, 청구외법인의 경우 등기부등본상 자본금은 10,000,000원(총발행주식수 10,000주, 액면가액 1,000원)으로 되어 있고, 청구인이 제시한 매매계약서에는 1982.12.20 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 청구외 ○○○으로 부터 3,000주(총주식의 30%)를 취득하고 75,000,000원을 지급한 것으로 되어 있으나, 처분청의 이 건 관련자료에 의하면, 1982.2.10 청구외법인이 제출한 주식이동상황명세서상 위 ○○○이 보유한 주식수는 1,000주에 불과하고 매매계약서상 ○○○의 날인 및 청구외법의의 직인이 당시 ○○○의 인감 및 청구외법인의 대표이사 직인과 일치하지 아니하며, 당초 처분청의 이 건 조사시 처분청이 매매계약서등을 수차례에 걸쳐 요구하였으나 청구인은 제시하지 않았고, 실지거래가액을 확인할 수 있는 장부도 없었으며 이 건 심리일 현재까지 실지취득가액을 객관적으로 확인할 수 있는 증빙자료가 제시되지 않는 점으로 보아 청구인의 주장은 신빙성이 없는 것으로 인정되므로 쟁점주식의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 소득세법시행령 제165조 제1항 제2호 의 규정에 의거 액면가액을 기준시가로 하여 실지양도가액으로 취득가액을 환산한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 보이고, 또한 청구인은 발행주식총수(10,000주)와 액면금액(5,000원)에 대하여 처분청이 잘못 인식하고 있다고 하나, 청구주장을 반영한다 해도 계산결과가 동일하게 되어 양도차익에 미치는 영향이 없으므로 청구주장을 인정하여야 할 실익이 없다고 판단된다.
- 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.