기준시가에 의하여 안분계산한 실지양도가액에 따라 양도차익을 계산하면 납부할 세액이 처분청의 고지세액을 초과하므로 처분청이 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 산정하고 이에 따라 과세한 처분내용을 인정함이 타당함
기준시가에 의하여 안분계산한 실지양도가액에 따라 양도차익을 계산하면 납부할 세액이 처분청의 고지세액을 초과하므로 처분청이 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 산정하고 이에 따라 과세한 처분내용을 인정함이 타당함
심판청구번호 국심2001구 0057(2001. 4. 7) 括�대구광역시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○와 같은 곳 ○○○ 대지 130㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1997.9.5 청구외 ○○○신용협동조합에 177,000,000원에 양도한 것으로 하여 실지거래가액으로 양도신고한 사실에 대하여, 청구인이 위 쟁점토지와 같은 곳 ○○○ 및 ○○○ 대지 63㎡(이하 "쟁점외토지"라 한다)를 위 ○○○신용협동조합에 446,000,000원에 일괄 양도한 것으로 보아, 쟁점토지 양도가액을 양도면적 비율에 의하여 안분한 가액 300,414,400원으로 계산하고, 2000.8.2 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 76,755,600원을 부과하였다. 청구인은 2000.8.23 대구지방국세청에 이의신청을 하였고, 대구지방국세청장은 2000.9.29 위 쟁점토지와 쟁점외토지는 일괄 양도한 것으로 확인되나, 청구인이 실지거래가액이라고 주장하는 양도가액과 처분청이 실지거래가액으로 안분 계산하여 산출한 양도가액의 차이가 상당하여 합리적이지 못한 반면, 필지별 거래가액은 확인이 불가능하므로, 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 산정하여 과세하도록 결정하였고, 처분청은 청구인의 양도소득세를 33,031,120원으로 감액 경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.12.22 심판청구를 제기하였다.
1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산을 양도하는 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】 ④ 법 제96조 1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정결의일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우 같은 법 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
(1) 청구인은 쟁점토지를 1996.4.23 청구외 ○○○로부터 170,955,000원에 취득하였고, 쟁점외토지는 당초 청구인의 부친 망 ○○○의 소유였던 것을 1991.7.1 청구인의 모친 ○○○이 상속받아, 1994.4.6 청구인에게 증여하였던 것으로 취득가액 산정이 어려운 것이며, 쟁점토지와 쟁점외토지의 취득시기 및 취득가액에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다
(2) 청구인은 쟁점토지와 쟁점외토지를 청구외 ○○○신용협동조합에 양도하면서, 쟁점토지는 실거래 취득가액이 확인되므로 실지거래가액으로 양도신고를 하고, 취득가액 산정이 어려운 쟁점외토지는 기준시가로 양도신고를 하기 위하여 쟁점토지와 쟁점외토지를 구분하여 양도하였다는 주장인 바, 쟁점토지는 청구인이 1997.10.14∼11.11사이에 처분청에 실지거래가액(취득가액 170,955,000원, 양도가액 177,000,000원)으로 양도신고를 하고, 양도소득세 471,660원을 자진 납부하였으며, 쟁점외토지는 1997.11.7 ㅇㅇ세무서에 기준시가로 양도신고를 하고, 양도소득세 7,854,650원을 자진 납부한 사실이 청구인의 주장사실 및 처분청이 제출한 자료 등에 의하여 확인된다.
(3) 한편, 쟁점토지의 양도와 관련하여 작성된 계약서는 3건으로 나타나고 있는 바, 청구인이 1997.9.5 ○○○신용협동조합 전무 ○○○와 약정한 계약서(이하 "계약서①"이라 한다)에는 쟁점토지와 쟁점외토지의 총 매매대금을 446,000,000원으로 약정하고, 계약금 80,000,000원은 계약당일에 지급하되, 중도금 206,000,000원은 1997.9.25에, 잔금 160,000,000원은 1997.10.23에 지급하기로 약정한 사실과 특약사항으로 "소유권 이전시 서류는 개인 또는 법인 명의로 매수자가 원하는대로 해준다"고 약정한 사실이 확인된다. 청구인이 제시한 다른 계약서는 1997.9.5 청구인과 ○○○신용협동조합간의 계약서(이하 "계약서②"라 한다)로 쟁점토지를 매매대금 177,000,000원에 양도하기로 약정하고, 계약금 80,000,000원은 계약당일에 지급하되, 중도금 20,000,000원은 1997.9.19에, 잔금 77,000,000원은 1997.10.2에 지급하기로 약정한 사실이 확인된다. 또 다른 계약서(이하 "계약서③"이라 한다)는 위 계약서②와 내용은 동일하나, 매매계약일자가 1997.11.4로, 중도금 지급일자가 1997.11.6로, 잔금일자가 1997.11.10로 기재되어 있으며, 1997.11.15자 대구광역시 ㅇㅇ구청장의 검인이 되어 있는 것으로, 처분청은 위 계약서③의 기재내용에 따라 1997.11.11 부동산양도신고확인서를 발급하였으며, ○○○신용협동조합은 1997.11.25 위 계약서③을 첨부하여 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 접수한 사실이 확인된다.
(4) 청구인은 계약서①은 청구인이 ○○○신용협동조합의 전무인 청구외 ○○○와 쟁점토지 및 쟁점외토지를 전부 팔겠다는 의사표시를 한 가계약서이고, 계약서②는 쟁점토지에 대한 진정한 계약서이며, 계약서③은 내용은 맞으나 과세 불복과정에서 확인된 것으로 청구인은 알지 못하는 계약서라고 주장하고 있으나, 처분청이 제출한 자료에 의하면, 청구인은 1997.10.14 처분청에 쟁점토지에 대하여 기준시가로 부동산양도 사전신고를 하였다가, 1997.10.15 실지거래가액에 의하여 양도소득세 예정신고를 한 후에, 1997.11.11 새로운 매매계약서를 제시하여 부동산 양도신고확인서를 교체해 갔음이 확인되고, 쟁점외토지에 대하여는 1997.11.7 ㅇㅇ세무서에 기준시가로 부동산 양도신고를 한 사실이 확인된다. 청구외 ○○○신용협동조합의 1997년 11월 이사회 안건에 첨부된 토지매입현황 자료에 의하면, 청구인은 쟁점토지와 쟁점외토지를 일괄하여 446,000,000원에 양도한 사실이 확인되며 처분청이 청구외 ○○○신용협동조합에 부동산 거래내역을 조회한 바에 의하면, ○○○신용협동조합은 청구인으로부터 쟁점토지와 쟁점외토지를 총 매매대금 446,000,000원에 매입하였으며, 계약금 80,000,000원은 계약당일인 1997.9.5에 지급하고, 중도금 206,000,000원은 1997.9.26에, 잔금 160,000,000원은 1997.10.28에 지급한 사실이 확인되고 있다. 위 ○○○신용협동조합의 계약금, 중도금 및 잔금 등의 지급시기 및 지급금액 등에 비추어 보면, 쟁점토지와 쟁점외토지를 일괄 양도하기로 한 계약서①이 진정한 계약서이고, 계약서②와 계약서③은 청구인 또는 청구외 ○○○신용협동조합이 양도소득세를 줄여서 신고하거나 소유권이전등기 등을 위하여 새로이 만들어낸 계약서로서 볼 수 밖에 없다 할 것이다. (5) 소득세법 제100조 제1항 및 제2항의 규정에 의하면, 자산의 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 각 자산가액의 구분이 불분명한 때에는 각 자산의 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분한 가액으로 실거래 양도가액 및 취득가액을 확정하고, 이에 따라 양도차익을 산정하는 것이 원칙이라 할 것이나(국심 95서3955, 1996.2.28 같은 뜻) 이 건 기준시가에 의하여 안분계산한 실지양도가액은 300,414,400원으로 이에 따라 양도차익을 계산할 경우 166,802,800원이고, 납부할 세액은 76,755,600원으로, 이는 처분청의 고지세액(33,031,120원)을 초과하고 있다.
(6) 따라서, 국세기본법 제79조 의 규정에 의하여, 이 건 처분청이 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 산정하고 이에 따라 과세한 처분내용을 인정하는 것이 타당하다 할 것이다. 그러므로 이건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2001 년 4월 7일 주심국세심판관 채ㅇㅇ 부심국세심판관 문ㅇㅇ 임ㅇㅇ 유ㅇㅇ
결정 내용은 붙임과 같습니다.