단기매매차익목적으로 부동산을 취득 후 1년 이내에 양도한 것인지 여부

심판청구번호 국심2001광 2716(2002. 4.12) 127,044,890원의 부과처분은 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 109㎡중 14/44지분, 건물 303.32㎡중 14/44지분, 같은 동 ○○○ 대지 435㎡중 14/44지분, 건물 1,448.3㎡중 14/44지분의 양도차익을 기준시가로 산정하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 109㎡중 14/44지분, 건물 303.32㎡중 14/44지분, 같은 동 ○○○ 대지 435㎡중 14/44지분, 건물 1,448.3㎡중 14/44지분 및 같은 동 ○○○ 소재 대지 74㎡중 14/44지분을 1999.3.2.법원으로부터 경매로 취득하여 같은 동 ○○○ 소재 대지 74㎡중 14/44지분을 제외한 토지·건물(이하 『쟁점부동산』이라 한다)을 1999.5.28. ㅇㅇㅇ시에 694,260,520원에 양도(수용)하고 자산양도차익 예정신고를 이행하지 아니하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 단기매매차익을 목적으로 쟁점부동산을 취득 후 1년 이내에 양도한 것으로 보아 취득 및 양도당시 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 2001.4.18. 1999년 귀속 양도소득세 127,044,890원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.10.18. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인이 쟁점부동산을 취득 및 양도하게 된 경위는 쟁점부동산의 전 소유자인 청구외 이○○○가 프랑스에서 공학박사 학위를 취득한 후, 1980년대 제5공화국 시절 외국거주 박사들의 고국유치계획에 따라 귀국하여 ○○○에 근무하던 중 자신이 소유하고 있던 충남 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 토지에 대해 토지초과이득세 문제로 고민하던 중 1993년 8월부터 관광호텔을 신축하다가 자금사정이 좋지 않아, 예전부터 알고 지내왔던 청구인이 1994년 7월부터 1995년 5월까지 4억원을 빌려 주었으나 다음 해까지 원금을 변제하지 못함에 따라, 1996년 6월경 1997년 1월을 만기일로 약속어음을 받았고, 그 약속어음이 만기일까지도 변제되지 아니하여 1997년 1월중 공정증서를 작성하였지만 현재까지도 변제되지 않고 있으며

(2) 청구인은 쟁점부동산소재지에 ㅇㅇㅇ시 지하철 건설본부에서 지하철 6,7호선 환승역사를 짓기로 한 사실을 채무자인 이○○○로부터 듣고, 쟁점부동산에 건물을 지어 시설물은 기부채납하고 일정기간 사용하여 대여금을 회수할 생각으로 채무자 이○○○ 및 ㅇㅇㅇ시와 협의하여 ㅇㅇㅇ시로부터 1997.12.19. 복합시설계획 조건부 승인통보를 받고 ○○○건설(주) 등과 협의하여 사업성이 있다는 통보로 기대를 했지만 국가경제가 IMF체제로 전환됨에 따라 건설회사의 외상공사 사절로 사업시행이 지연되어 오고 있던 중에 청구외 이○○○의 부채 및 세금체납으로 쟁점부동산이 경매되기에 이르렀고

(3) 청구인은 ㅇㅇㅇ시로부터 복합시설계획 조건부 승인 통보서에 의거 건설회사의 자금사정이 조금만 좋아진다면, 청구인이 민자역사 사업을 계속 진행하여 대여금을 회수해야겠다는 일념으로 경매(사건번호 98하경 23608호)에 참가하여 쟁점부동산을 1999. 3. 2. 455,000,000원에 낙찰받았으며

(4) 청구인이 쟁점부동산을 낙찰받은 후 환승역사 신축공사를 추진하기 위하여 여러 건설회사와 협의하고 있던 중, 1999.5.28. ㅇㅇㅇ시로부터 쟁점부동산에 대하여 토지수용법 제61조 제1호 규정에 의한 공탁통지서가 발부되어 ㅇㅇㅇ시에 강력 항의하였으나 국책사업이란 이유로 받아들여지지 않았고, 중앙토지수용위원회에서 수용가로 결정한 694,260,520원의 수령을 청구인이 거부하자 ㅇㅇㅇ시는 동금액을 공탁하고 소유권이전등기를 실행해 버림으로써 대여금의 회수는 불가능하게 되었고, 거액의 세금까지 과세되어 이중의 고통을 겪게 되었다.

(5) 결과적으로, 청구인은 쟁점부동산을 청구외 이○○○에 대한 대여금의 회수목적으로 쟁점부동산 위에 복합시설물 신축허가를 득하고 건설회사를 물색하던중, 쟁점부동산을 청구인이 낙찰받았으며 본인의 의사와는 전혀 관계없이 ㅇㅇㅇ시의 강제수용으로 소유권이 이전되었으므로 이와같이 대여금의 회수목적으로 취득하고 청구인의 의사에 반하여 강제수용된 경우를 처분청이 단기매매차익 목적으로 쟁점부동산을 취득하여 양도한 것으로 판단하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인이 쟁점부동산을 포함한 인근토지를 이용하여 지하철 6호선 부대시설을 신축하기 위한 타당성 검토 및 시행을 위하여 노력한 것은 청구인이 제시한 ㅇㅇㅇ시 승인 지하철복합시설계획 조건부승인통보서, 건설회사인 ○○○건설(주)·○○○건설(주)의 사업타당성검토서 및 이○○○의 위임장과 인근토지 소유자 선○○○과 체결한 토지매매협정서 등에 의하여 확인되나 이는 쟁점부동산이 경매가 진행되기 전에 채무자 이○○○의 소유가 유지될 시기에 있었던 것이고, 청구인이 채권자 지위로 채권을 회수하기 위한 채무자이자 쟁점부동산의 소유주였던 이○○○를 대신한 노력의 일부였으며, 청구인 주장대로 실지로 사업목적이 있었다면 ① 쟁점부동산을 1차 법원경매에서 취득했어야 함에도 청구내용에서 나타나듯이 어차피 타인이 경매에 참여할 수 없다는 사실을 알고 기다리고 있다가 3차 경매에서 취득한 점, ②청구인이 경매를 통하여 쟁점부동산을 취득한 후에도 지하철민자역사 부대시설공사를 위하여 사업을 추진한 실적이 없는 점, ③ 쟁점부동산이 취득 후 불과 3개월 후에 ㅇㅇㅇ시에 수용된 점 등 모든 정황으로 보아 청구인이 쟁점부동산을 사업목적으로 취득하였다고 볼 수 없으며

(2) 쟁점부동산은 청구인이 취득하기 이전인 1998.7.14.에 이미 지하철 역사부지로 사업인가고시되었고, 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시에는 이미 ㅇㅇㅇ시의 토지수용에 대한 보상가액 등이 구체적으로 알려진 상태에서 경락으로 취득하였는 바, 쟁점부동산에 대한 단기매매차익이 발생되지 않을 것이라 예상되었다면 청구인이 쟁점부동산을 취득하지도 않았을 것이므로 단기매매차익을 얻기 위한 의도가 없었다는 청구인 주장은 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 법원으로부터 경락 취득하고 그 취득일로부터 3개월만에 수용된 경우로서 단기매매차익 목적이 아닌 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 계산할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 [양도가액]

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (1995. 12. 29 단서개정)

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다. (2) 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비 계산]

① 거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (1995. 12. 29 단서개정)
• 나. 가목외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다. (1995.12.29 단서개정)

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비 (1994. 12. 22 개정)

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액 (1994. 12. 22 개정)

4. 대통령령이 정하는 양도비 (1994. 12. 22 개정)

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액·사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (1994. 12. 22 개정) (3) 소득세법시행령 제166조 [양도차익의 산정]

① ∼③: 생략

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.(1995.12.30. 개정)

1. 단기매매차익을 목적으로 다음 자산을 양도하는 경우(1995.12.30. 개정)

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득 후 1년 이내의 부동산 이하생략

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우(1996.12.31. 개정)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

⑥ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다. (4) 소득세법시행규칙 제82조 【양도차익의 산정】

① ∼②: 생략

③ 영 제166조 제6항의 규정에 의하여 국세청장은 관할세무서장 또는 지방국세청장으로 하여금 양도소득에 대한 소득세의 과세대상이 되는 자산의 평가 및 이에 관련있는 사항을 당해 세무서 또는 지방국세청의 과장급 공무원 3인 이상과 공무원이 아닌 자로서 부동산 감정평가에 관한 학식·경험이 풍부한 자 3인 이상에게 국세청장이 정하는 절차에 따라 자문하게 할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산을 취득 및 양도하고 자산양도차익 예정신고를 이행하지 아니하였고, 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 단기매매차익을 목적으로 취득 후 1년 이내에 양도한 것으로 보아 취득 및 양도당시 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 사실이 양도소득세 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 대여금을 회수할 목적으로 쟁점부동산을 낙찰받았으며, 건설회사를 선정하여 복합시설물을 신축하려 했으나, 본인의 의사와는 전혀 관계없이 ㅇㅇㅇ시에 강제수용되었으며, 이와같이 대여금 회수목적으로 취득하고 청구인의 의사에 반하여 강제수용된 경우를 처분청이 단기매매차익 목적으로 취득하여 양도한 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다는 주장이므로 이에 대해 본다.

(3) 위 관련법령의 취지를 보면, 단기매매차익 목적으로 취득 후 1년 이내에 부동산을 양도하는 경우, 일응 실지거래가액을 적용하여 과세하여야 하고, 다만 예외적으로 단기매매차익 목적이 없는 거래에 대하여는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 하였으므로 실지거래가액의 적용여부는 처분청의 재량에 속하는 것임을 알 수 있다. 그러나 단기매매차익 목적 여부를 가려 실지거래가액을 적용할 것인지 아니면 기준시가로 과세할 것인지 여부가 처분청의 재량에 속한다고 할지라도 ① 양도소득세 계산은 원칙적으로 기준시가로 하고 특별한 경우에 한하여 실지거래가액으로 하고 있는 점, ② 실지거래가액으로 계산하는 경우는 기준시가로 계산하는 경우보다 납세자에게 과중한 세금을 부과하게 되어 불이익하게 되는 점, ③ 부동산의 취득·양도 경위와 이용실태 등에 비추어 부득이한 경우까지 실지거래가액을 적용하고자 하는 취지의 규정은 아니라는 점 등으로 보아 단기매매차익 목적이 없는 부동산의 거래까지 실지거래가액으로 과세하는 것은 여타의 부동산 거래에 대하여 기준시가로 과세하는 것과 비교하여 과세형평에 어긋나고 불이익한 처분이 되는 것인 바, 단기매매차익 목적이 없는 부동산 양도의 경우에도 실지거래가액으로 과세하는 것은 재량권을 일탈한 부당한 과세처분이라 할 것이므로 청구인의 쟁점부동산 취득 및 양도에 대하여 단기매매차익 목적이 있었는지 여부를 취득 및 양도경위와 이용실태 등에 비추어 살펴본다.

(4) 먼저 취득 및 양도경위를 살펴본다. (가) 채무자인 청구외 이○○○는 ㅇㅇㅇ시내 소재한 본인 소유토지에 토지초과이득세가 과세될 것을 우려하여 ○○○호텔을 신축 중 준공시점에서 자금난으로 부도가 발생됨에 따라 청구인에게 도움을 요청하여 청구인은 4억원을 대여해 주었고, 추후 채무자가 이를 변제하지 못하자 청구인은 채무자 이○○○로부터 1997.1.9. 약속어음 3매(4억원)에 대한 채권을 공증받은 사실이 공증인가 법무법인 ○○○합동법률사무소의 공증서 사본에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 채무자 이○○○가 채무변제 능력을 상실함에 따라 채무자 이○○○의 유일한 재산인 쟁점부동산이 많은 채권자들로부터 압류가 되어 있어 환가성은 없으나, 전철역이 들어서는 경우 외국의 경우처럼 건물을 지어 지하시설물에 대하여서만 ㅇㅇㅇ시에 기부채납하고 지상건물을 사용하는 경우 채권을 회수하고도 이익이 발생할 수 있다는 사업을 구상하여 1996년 8월경 채무자의 동의를 얻고, ㅇㅇㅇ시 도시철도공사 건축부장 및 건축사 등과 함께 1996.8.21.부터 1997.12월까지 13차례에 걸친 회의결과 최종안을 작성하여 1997.12.19. ㅇㅇㅇ시 지하철 건설본부로부터 환승역사 건설 조건부허가를 받은 사실이 ㅇㅇㅇ시 지하철 건설본부 조건부 승인서(지설감 58700-1536,1997.12.19) 등에 의하여 확인된다. (다) 청구인이 ㅇㅇㅇ시 지하철 건설본부로부터 조건부 승인을 받은 후, IMF로 인한 대기업 건설회사의 건설포기(외상공사 사절)로 사업진행에 착오가 발생하였고, 건설회사들의 후불공사 거절로 인하여 공사가 진척되지 아니하자 ㅇㅇㅇ시측은 청구인에게 공사를 조속히 시행할 것을 독촉하였으며, ㅇㅇㅇ시는 쟁점부동산에 대한 사업시행이 계속적으로 지연되자 당초 지하부분을 기부채납받으려던 계획을 변경하여 쟁점부동산을 1998.7.14. 사업인정고시 내역에 포함하여 수용대상 부동산임을 고시하였고, 청구인은 ㅇㅇㅇ시가 당초 조건부승인(기부채납)과 상반된 수용계획을 통지함에 따라 이에 반발하여 1999.1.10. 중앙토지수용위원회에 재결신청하였으며, 중앙토지수용위원회는 국책사업임을 이유로 1999.4.27. 청구인의 재결신청을 기각 결정한 사실이 재결신청서 및 결정서 등에 의해 확인된다. (라) 위 사실관계를 종합해 볼 때, 청구인은 채무자 이○○○가 관광호텔을 신축할 때 자금사정이 좋지 아니하여, 1994년 7월부터 1995년 5월까지 4억원을 빌려 주었으나 이를 변제받지 못함에 따라 1997.1.9. 공정증서를 작성한 후, 청구인이 채권을 회수하는 방법은 채무자 이○○○의 유일한 자산인 쟁점부동산에 환승역사 건축사업을 계속 진행하여 대여금을 회수하는 방법뿐이라는 일념으로 경매에 참가하여 쟁점부동산을 455,000,000원에 경락에 의하여 취득한 사실이 인정되므로 청구인의 쟁점부동산 취득목적은 단기매매차익 목적이 아닌 채권회수 목적으로 환승역사 건축사업을 추진하기 위한 것으로 보인다. (마) 또한 청구인은 건설회사들의 외상공사 사절에도 불구하고 채권회수를 위한 환승역사 건축사업 추진을 위하여 다방면으로 노력하였으나 그 지연되는 과정에서 ㅇㅇㅇ시가 국책사업임을 이유로 쟁점부동산을 수용하고 청구인의 재결신청도 중앙토지수용위원회에서 기각결정됨에 따라 쟁점부동산이 자의에 반하여 양도(수용)된 것이므로 쟁점부동산의 양도경위도 단기매매차익 목적으로 볼 수 없다 하겠다.

(5) 다음, 쟁점부동산의 이용실태를 살펴본다. (가) 청구인은 ㅇㅇㅇ시 도시철도공사 건축부장 및 건축사 등과 함께 1996.8.21.부터 1997.12월까지 13차례에 걸친 회의결과 최종안을 작성하여 1997.12.19. ㅇㅇㅇ시 지하철 건설본부로부터 환승역사 건설 조건부허가를 받은 후, 1998.2월경 ○○○건설(주) 등 대기업 건설회사들에게 환승역사 건축사업에 대한 사업성 조사를 의뢰하였고, (나) 이에 대해 ○○○건설(주)는 쟁점부동산 지상의 환승역사 건축사업이 ① 최초의 지하철 연계 복합건물로서 지하철 이용객 및 유동객에 대하여 독점 상권의 유지가 가능하고, ② 일반적으로 역세권 상가는 집객력이 높지만 본 건물은 지형적으로도 집객력이 높으므로 분양성 및 수익성의 극대화가 가능(상권, 교통권 지역내 도로 옆의 가장 낮은 곳에 위치하여 상대적으로 높은 지역의 고객이 유인되는 "지향적 특징"을 보임)하며, ③ 주변에 대형 건물이 위치하기 곤란한 지역으로 역사 복합건물인 본 건물이 LANDMARK적인 인지도가 유지가능(예: ○○○ 등)하고, ④ 분양면적이 적어 업종의 적절한 배치가 가능하며 주변에 학교가 많아 청소년 관련시설을 계획적으로 유치하는 경우 초기분양 극대화가 가능하고, ⑤ 결과적으로 수입금액 180억원, 지출금액 11억원으로 69억원의 수익(세금공제 전 수익)이 발생할 것으로 예상한 사실이 위 법인 건축영업부의 "청구 환승역사 복합시설 사업성 검토서(1998.2월)"에 의하여 확인되며 (다) ○○○건설(주)는 본 사업은 건축주인 청구인이 소유부지 2필지외 후면쪽 미매입 3필지 토지 및 건물 매입비용 35억원을 시공사로부터 대여받아 매입 후 5,6호선 환승역인 청구역에 역사복합건물을 건립하여 지하층은 지하철공사에 기부채납하고 지하층 일부 및 지상층은 역사연계건물로 건립하여 분양(임대) 수입금으로 대여금 및 공사비를 정산하고자하는 사업이며, 수입금액이 166억원, 지출금액이 95억원으로 분양시기만 양호할 경우 71억원의 수익을 올릴 수 있는 것(검토자: 과장 김○○○)으로 판단한 사실이 위 법인 개발사업1부의 "청구 환승역사 복합시설 사업성 검토서(1998.2월)"에 의하여 확인된다. (라) 청구인이 쟁점부동산을 포함한 인근토지를 이용하여 지하철 6호선 부대시설을 신축하기 위한 타당성 검토 및 시행을 위하여 노력한 것은 청구인이 제시한 ㅇㅇㅇ시 승인 지하철복합시설계획 조건부승인통보서, 건설회사인 ○○○건설(주)·○○○건설(주)의 사업타당성검토서 및 이○○○의 위임장과 인근토지 소유자 선○○○과 체결한 토지매매협정서 등에 의하여 확인되며 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. (마) 위의 사실관계 등을 종합해 볼 때, 청구인이 환승역사 복합시설 사업을 경영할 생각으로 ㅇㅇㅇ시 도시철도공사 건축부장 등 실무자들과 함께 13차례에 걸친 회의를 거듭한 결과 최종안을 작성한 점과 ○○○건설(주) 등 건설회사에 환승역사 복합시설 건축에 대한 사업성조사를 의뢰하여 긍정적인 평가를 받은 상태에서 국가경제가 IMF체제로 전환됨에 따라 건설회사의 외상공사 사절로 사업시행이 지연되다가 ㅇㅇㅇ시에 수용된 점 등으로 보아 쟁점부동산의 이용실태는 채권회수를 위하여 청구인이 계속적으로 사업을 추진해 온 사실이 확인된다.

(6) 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점부동산의 거래에 있어서 취득·양도경위와 이용실태, 사업추진기간 등 구체적 사정으로 보아 쟁점부동산의 거래가 정상적인 경제행위로서 단기매매차익 목적이 있다고 인정하기 어려운 바, 이와 같은 경우에는 관련규정에 따라 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용에서 제외시키고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이므로 처분청이 쟁점부동산의 취득 및 양도를 단기매매차익 목적의 거래로 보아 실지거래가액에 의하여 과세한 처분은 그 타당성을 결여하고 있다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다