실가로 양도차익을 산정하면서 취득원가, 필요경비 인정 여부

심판청구번호 국심2001광 2199(2001.12.31)

심판청구를 기각합니다.

처분청은 청구인이 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 396㎡ 및 건물 836.75㎡(이하“쟁점부동산”이라 한다)를 1999.1.29 ○○○지방법원으로부터 경매로 481,000,000원에 낙찰받아 취득하여 1999.12.15 주식회사 ○○○기술개발(이하“청구외법인”이라 한다)에 590,000,000원에 양도한 사실에 대해 1년 미만 단기양도에 해당한다하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 2001.6.5 청구인에게 1999년 귀속 양도소득세 12,632,970원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.8.20 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점부동산을 취득하면서 발생한 낙찰대금 납부지연에 따른 지연이자는 그 지급사실이 개관적으로 분명하므로 그 자산의 취득에 소요된 취득가액에 포함하여야 하고, 양도소득세는 다른 세목과 달리 과세표준 계산관련 법령에 가산세를 필요경비에 불산입 하도록 하는 규정이 없으므로 취득세 가산세의 경우도 필요경비에 계상해야 하며, 쟁점부동산을 양도하면서 지급한 중개수수료도 양도비용에 해당하므로 필요경비로 인정해 주어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점부동산을 취득하면서 발생한 낙찰대금납부 지연이자 및 취득세 가산세는 지체상금성격으로 소득세법 제97조 제1항 및 같은법 시행령 제163조 제1항 제3호 단서규정에 부합하지 아니하여 인정할 수 없으며, 부동산 중개수수료의 필요경비 인정요구는 실제 지급하였다는 객관적인 증빙서류가 미흡하여 인정할 수 없으므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산 양도차익 계산에 있어서 ①낙찰대금 불입지연에 따른 지연이자를 취득원가로, ②취득세 가산세를 필요경비로, ③부동산 중개수수료를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항에는『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 나.(생략) 2.∼3.(생략)

4. 대통령령이 정하는 양도비』라고 규정하고 있고, 같은법 시행령제163조【양도자산의 필요경비】제1항에는『법제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(생략)

2. (생략)

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.』고 규정되어 있으며, 제5항에는『법 제97조 제1항 제4호에서 “대통령령등이 정하는 양도비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. (생략)』이라고 규정하고 있고 같은령 제89조【자산의 취득가액 등】제1항에는『법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 2.∼3.(생략)』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산을 1998.11.4 ○○○지방법원으로부터 낙찰허가(97타경 27242)를 받아 1999.1.29 낙찰대금 481,000,000원과 지연이자 16,754,383원을 완납하고 취득한 후 1999.12.15 청구외법인에 590,000,000원에 양도하였고, 쟁점부동산 취득에 따른 1999년 수시분 취득세 12,602,200원과 가산세 1,386,160원을 1999.10.8에 납부하였다는 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 쟁점① 낙찰대금 불입지연에 따른 지연이자에 대하여 본다 (가) 청구인은 법원에 납부한 지연이자는 일반적인 매매거래에서의 당초약정에 의한 거래가액의 지급기일 지연으로 발생하는 연체이자와는 달리 지급사실이 객관적으로 분명하므로 취득가액에 포함하여야 한다고 주장하고 있고, 처분청은 이 건 지연이자는 당초약정에 의한 거래가액인 낙찰가액의 지급기일 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액으로서 지체상금 내지 지연손해성격이므로 취득원가에 포함할 수 없다는 의견이다. (나) ○○○지방법원장의 낙찰허가 결정서 및 낙찰대금 완납증명서에 의하면, 청구인은 ○○○지방법원으로부터 쟁점부동산을 481,000,000원에 낙찰받기로 낙찰허가를 받은 사실로 볼 때 쟁점부동산의 당초약정에 의한 거래가액은 낙찰가액인 481,000,000원으로 확정된 사실을 알 수 있고, 청구인이 지급한 지연이자 16,754,383원은 낙찰대금을 당초납부기한인 1998.12.3 까지 납부하지 못하여 1998.12.4부터 완납일인 1999.1.29까지 56일간의 납부지연에 따른 지연이자로서, 그 지연이자는 당초 약정에 의한 거래가액인 낙찰가액의 지급기일지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액에 해당하므로 소득세법시행령 제163조 제1항 제3호 단서 규정에 의하여 취득원가에 포함할 수 없다고 판단된다

(3) 쟁점② 취득세 가산세에 대하여 본다 (가) 청구인은 양도소득세의 경우 다른 세목과는 달리 과세표준 계산관련 법령에 가산금을 필요경비에 불산입 하도록 하는 규정이 없으므로 취득세가산세를 취득 부대비용으로 인정해야 한다고 주장하고 있고, 처분청은 취득세 가산세는 지체상금 성격이 있으므로 청구인 주장은 받아들일 수 없다는 의견이다. (나) ○○○시 ○○○구청장의 지방세 세목별 납세증명서에 의하면, 청구인은 쟁점부동산을 취득하면서 1999년 수시분 취득세 11,544,000원과 가산세 1,386,160원을 1999.10.8 납부하였는 바, 취득세 가산세는 청구인이 토지를 정상적으로 취득하는데 소요된 경비라고 하기보다는 취득세를 납부기한내 납부하지 못하여 추가부담하는 납부지연에 따른 지체상금 성격이 있으므로 정상적인 부동산 취득경비로 볼 수 없어 이를 필요경비에 산입 할 수 없는 것으로 판단된다.

(4) 쟁점③ 부동산중개수수료에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 양도하면서 지급한 중개수수료로서 1999.6.23 청구외 박○○○가 작성한 영수증에서도 수수료 지급사실이 확인됨으로 필요경비에 산입 되어야 한다고 주장하고 있고, 처분청은 영수증 외에는 중개수수료가 실제로 지급되었다는 객관적인 증빙서류가 미흡하다는 의견이다. (나) 청구외 박○○○가 1999.6.23 작성한 중개수수료의 영수증은 청구인이 청구외 김○○○와 1999.6.22 매매계약을 체결했으나 조건이 맞지 않아 파기한 매매건의 중개수수료 영수증으로 보이며, 중개수수료 영수자인 박○○○의 필체 및 인장도 위 계약을 파기하였다는 사실을 확인할 당시인 2001.1.25에 작성한 사실확인서와 다른 점등으로 보아 영수증은 신빙성이 없고, 중개수수료가 실제지급된 사실을 알 수 있는 증빙자료가 없으므로 청구인의 주장은 이유 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.