증여일 당시 근저당권이 설정된 재산의 평가 방법

심판청구번호 국심2001광 1420(2002. 1.16) 00,000원의 부과처분은 ○○○도 ○○○군 ○○○읍 ○○○리 ○○○ 대지 698㎡ 및 건물 976㎡(청구인 지분 2분의 1)의 가액을 1,046,130,600원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인의 시모(媤母)인 청구외 이○○○와 청구외 오○○○는 1997.2.10 오○○○ 소유였던 ○○○도 ○○○군 ○○○읍 ○○○리 ○○○ 대지 698㎡ 및 건물 976㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)와 이○○○ 소유였던 ○○○도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 ○○○ 유지 3,967㎡ 및 같은곳 ○○○ 유지 3,967㎡(이하 "교환부동산"이라 한다)를 서로 교환매매하기로 계약하였고, 1997.9.5 쟁점부동산의 소유권이 청구인과 청구외 김○○○에게 각각 2분의 1씩 이전되었다. 처분청은 1997.9.5 청구인과 김○○○에게 쟁점부동산의 소유권이 각각 2분의 1씩 이전된 사실에 대하여 이○○○가 청구인과 김○○○에게 쟁점부동산을 증여한 것으로 보고 쟁점부동산의 교환매매계약 당시 오○○○와 이○○○가 매매계약서에 합의한 쟁점부동산의 매매가액 18억원(청구인 지분 2분의 1)을 쟁점부동산의 시가로 보아 동 가액에서 부담부증여액 9억원을 차감하여 2000.11.1 청구인에게 1997년도분 증여세 102,700,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.1.30 이의신청을 거쳐 2001.6.19 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 이○○○와 오○○○는 1997.2.10 쟁점부동산의 가액을 임의로 18억원으로 평가하였으나 1996.7.10 ○○○감정평가법인이 쟁점부동산을 평가한 가액은 1,046,130,600원이며, 처분청의 세무공무원이 이 건 증여세를 부과하면서 쟁점부동산의 가액을 약 10억원 정도로 탐문하여 조사복명서를 작성하였고, ○○○지방법원이 1999.2.25 청구인과 김○○○의 소유였던 쟁점부동산을 경매하기 전에 ○○○감정평가법인에 감정을 의뢰하여 평가받은 가액은 1,341,409,200원이며 결국 ○○○상호신용금고가 쟁점부동산을 5억원에 낙찰받은 사실로 미루어 보아도 이○○○와 오○○○가 쟁점부동산의 가액을 18억원으로 합의한 가액은 근거도 없는 불합리한 가액이며, 또한, 상속세 및 증여세법시행령에서 증여일로부터 3개월 전후에 매매사실이 있는 경우에는 그 매매가액을 시가로 본다고 규정하고 있는 바, 쟁점부동산을 18억원으로 합의한 1997.2.10로부터 3개월이 휠씬 경과한 후인 1997.9.5 쟁점부동산을 증여받았으므로 이○○○와 오○○○가 합의한 매매가액 18억원을 시가로 볼 수 없는데도 쟁점부동산의 증여가액을 18억원으로 보아 부과한 이 건 증여세는 부당하므로 쟁점부동산의 토지는 개별공시지가, 건물은 시가표준액으로 수증가액을 평가하여 이 건 증여세를 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산과 교환부동산을 교환하기로 합의한 이○○○와 오○○○간의 소유권이전에 대한 다툼에서 ○○○지방법원(99가합2869호, 1999.7.15)은 쟁점부동산의 교환매매가격에 대하여 18억원으로 하여 판결하였고 이에 대하여 이○○○와 오○○○가 다툼없이 마무리된 사실로 미루어 쟁점부동산의 실지 거래가액은 18억원이 확실한 것으로 인정되고, 상속세 및 증여세법 제60조 에서 확인된 현재 시가(매매가액)를 증여가액으로 하도록 규정하고 있으므로 처분청이 쟁점부동산의 시가를 18억원으로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 근저당권을 설정하기 위한 감정가액이 있는 경우 증여일로부터 7개월 전 매매가액을 부동산의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령은 다음과 같다.

(1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산 및 부동산에 관한 권리에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). (단서 생략)

대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액

(2) 상속세 및 증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준신고의 기간중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다. 2.∼3. (생략)

(3) 상속세 및 증여세법 제66조【근저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】다음 각호의 1에 해당하는 상속재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산 2.∼4. (생략)

(4) 상속세 및 증여세법시행령 제63조【근저당권 등이 설정된 재산의 평가】법 제66조에서 "대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다. 1.∼2. (생략)

3. 근저당권이 설정된 재산으로서 당해 근저당권을 설정하기 위하여 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자가 감정한 가액(생략)이 있는 경우에는 그 가액 4.∼6. (생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산의 매매가액 18억원이 불합리한 가액이라고 주장하므로 이에 대하여 본다. (가) ○○○감정평가법인은 담보를 목적으로 1996.7.8 쟁점부동산을 1,046,130,600원(대지: 630,400,000원, 건물: 415,730,600원)으로 감정평가하였고, ○○○지방법원의 1999.7.15자 판결문(99가합2869)등에 의하면 이○○○와 오○○○는 1997.2.10 쟁점부동산을 18억원, 교환부동산을 960백만원으로 평가하여 교환하기로 계약하였으며, 등기부등본을 보면 오○○○는 매매원인일을 1997.7.19로 하여 1999.9.5 쟁점부동산 소유권의 2분의 1씩을 청구인과 김○○○에게 이전하였다. (나) 청구인과 김○○○은 쟁점부동산을 수증받은 후 쟁점부동산을 담보로 ○○○상호신용금고로부터 8억원을 대출받았으나 청구인과 김○○○이 동 8억원의 대출금을 갚지 못하자 ○○○지방법원은 대출금 8억원의 담보물인 쟁점부동산을 경매(99타경10743)하기 위하여 ○○○감정평가법인에 쟁점부동산을 감정평가 의뢰하였고, ○○○감정평가법인은 1999.5.17 쟁점부동산을 1,341,409,200원으로 평가하였으며, 쟁점부동산은 결국 2000.11.30 ○○○상호신용금고가 5억원에 낙찰받은 사실이 ○○○감정평가법인과 ○○○감정평가법인의 토지건물감정평가표, ○○○지방법원의 판결문(99가합2869), ○○○지방법원이 발급한 2000.11.30자 낙찰대금완납증명원에 의하여 확인된다. (다) 처분청의 이 건 증여세 관련 조사내용을 보면, 처분청은 쟁점부동산의 시가는 10억원 정도로 탐문되나 매매계약서등에 의하여 매매가액이 18억원으로 확인된다고 하여 쟁점부동산의 가액을 18억원으로 보았으나,

○○○감정평가법인은 쟁점부동산과 교환부동산을 1997.2.10 교환매매계약하기 7개월 전인 1996.7.8 쟁점부동산을 1,046,130,600원으로 평가하였고, ○○○감정평가법인은 쟁점부동산과 교환부동산을 교환매매계약한 후 2년 3개월이 지난 1999.5.17 쟁점부동산을 1,341,409,200원으로 평가하였으며, 쟁점부동산은 경매결과 2000.11.30 ○○○상호신용금고에 5억원에 경락되었고, 처분청의 쟁점부동산의 시가에 대한 탐문결과 그 시가가 10억원 정도로 보인다는 사실들을 종합하여 보면, 이○○○와 오○○○가 1997.2.10 합의한 쟁점부동산의 매매가액 18억원은 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 에서 규정한 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액인 시가로 볼 수 없다고 판단된다.

(2) 쟁점부동산의 증여일 7개월 이전의 매매가액을 상속세 및 증여세법령의 규정에 의한 시가로 볼 수 있는지에 대하여 본다. (가) 처분청은 청구인과 김○○○이 쟁점부동산을 이○○○로부터 증여받은 시기를 쟁점부동산의 등기부등본상 매매원인일인 1997.7.19로 보았으나, 부동산과 같이 권리의 이전에 등기를 요하는 재산의 경우 소유권이전 등기일을 증여시기로 보아야 하는 것(국심 99전88, 1999.11.24, 같은 뜻임)이므로 청구인이 쟁점부동산을 증여받은 시기는 등기부상 소유권이전 원인일(매매원인일)인 1997.7.19이 아니고 소유권이전 등기일인 1997.9.5이다. (나) 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제1항 제1호 를 보면, 증여재산의 경우 증여일 전후 3월의 기간중 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 인정하도록 규정하고 있는 바, 이 건의 경우 쟁점부동산의 증여일은 1997.9.5이나 매매계약이 체결되어 거래가액이 성립된 날은 1997.2.10로 증여일로부터 7개월 이전이므로 위 상속세 및 증여세법시행령에 의하면 이 건 교환매매가액 18억원은 시가로 인정될 수 없다 할 것이다.

(3) 한편, 상속세 및 증여세법 제66조 및 같은법시행령 제63조 제3호에 의하면 상속세 및 증여세법 제60조 에 의한 평가액과 근저당권이 설정된 재산으로서 당해 근저당권을 설정하기 위하여 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우에는 그 가액 중 큰 금액으로 평가하도록 규정하고 있는 바, 이 건의 경우 ○○○상호신용금고가 1997.9.6 쟁점부동산을 담보로 대출할 목적으로 자체감정한 1,294,080,000원이 있으나 위 가액은 ○○○상호신용금고가 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자에 해당되지 아니하므로 상속세 및 증여세법 제66조 및 같은법시행령 제63조 제3호의 규정에 의한 평가액으로 할 수 없고,

○○○상호신용금고는 쟁점부동산을 담보로 대출할 목적으로 쟁점부동산에 대하여 ○○○감정평가법인에 평가의뢰하였고 동 의뢰를 받은 ○○○감정평가법인은 1996.7.10 쟁점부동산을 1,046,130,600원으로 감정평가하였으며, ○○○상호신용금고는 위 ○○○감정평가법인이 감정평가한 가액을 근거로 1996.8.5 쟁점부동산에 채권최고액 1,050,000,000원으로 근저당권을 설정하여 오○○○에게 8억원을 대출한 사실이 있어 위 ○○○감정평가법인이 감정한 가액은 상속세 및 증여세법 제66조 및 같은법시행령 제63조 제3호의 규정에 의한 평가액이라 할 것이다. 상속세 및 증여세법 제66조 및 같은법시행령 제63조 제3호에 의하면 증여일 당시 쟁점부동산과 같이 근저당권이 설정된 재산의 경우 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제1호 와 제2호의 규정에 의하여 평가한 가액(730,045,910원)과 근저당권 설정을 위하여 감정평가업자가 감정한 가액(1,046,130,600원)이 있는 경우 그 가액 중 큰 금액으로 재산을 평가하도록 규정하고 있으므로 이 건의 경우 수증일 당시 근저당권 설정을 위하여 감정평가업자인 ○○○감정평가법인이 감정평가한 가액인 1,046,130,600원을 쟁점부동산의 가액으로 하여야 한다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.