실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분의 당부

심판청구번호 국심2001광 0403(2001. 8.14). 4. 19. 취득하여 보유하던 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 403㎡(이하“쟁점토지”라 한다) 지상의 단층점포와 주택 및 부속건물(화장실)(이하“쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여“쟁점부동산”이라 한다)을 1998. 11. 3. 양도하고 1998. 12. 30. 양도차익이 없는 쟁점건물은 제외하고 쟁점토지의 실지취득가액을 의제취득일 현재의 기준시가인 306,280,000원, 실지양도가액을 210,000,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구문중이 신고한 쟁점토지의 실지취득가액은 인정되나 실지양도가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 2000. 4. 19. 청구문중에게 1998년도 귀속 양도소득세 109,545,070원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000. 7. 13. 이의신청을 거쳐 2001. 2. 9. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구문중은 문중의 재정난을 해소하기 위하여 부회장 및 재무담당 책임 하에 쟁점부동산을 기준시가 보다 낮은 가격으로라도 매매하기로 하고 중개업자인 청구외 ○○○으로부터 청구외 ○○○를 소개받았는데, 청구외 ○○○가 자금이 없어 청구외 ○○○으로부터 100,000,000원을 차용하여 계약금으로 지급하고 잔금은 쟁점부동산의 소유권이전등기를 한 후 이를 담보로 제공하여 금융기관으로부터 대출을 받아 지급하겠다는 제의를 함에 따라 이를 받아들여 1998. 10. 30. 법무사인 청구외 ○○○의 사무실에서 매매계약을 체결한 후 청구외 ○○○는 청구외 ○○○ 및 ○○○의 명의로 쟁점부동산의 소유권이전등기를 하였고, 청구외 ○○○의 주도로 청구외 ○○○과 ○○○ 명의로 ○○○협동조합에서 각 200,000,000원 및 150,000,000원을 대출받아 잔금 135,000,000원을 지급한 것인바, 처분청은 쟁점부동산의 매매대금 210,000,000원 외에 1998. 11. 17. 135,000,000원이 매매대금으로 추가로 입금되어 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인되지 아니한다고 보았으나, 청구문중 재무담당인 청구외 ○○○의 예금통장에 1998. 10. 30. 100,000,000원, 1998. 11. 17. 135,000,000원 합계 235,000,000원이 입금된 사실이 나타나고 이는 쟁점부동산 매매대금 240,000,000원과 일치하는 것이고 그 중 36,000,000원은 세입자에게 전세보증금을 지급된 것이므로, 청구문중이 신고한 쟁점부동산의 실지양도가액이 240,000,000원임이 거래증빙 등에 의하여 확인됨에도 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산 양도와 관련하여 청구문중 재무담당 청구외 ○○○의 금융거래자료를 조회한바 매매계약서상의 잔금지급약정일(1998. 10. 30.) 후인 1998. 11. 17. 135,000,000원이 입금되었고 청구외 ○○○에게 지급된 30,000,000원이 추가로 입금된 사실이 확인되고 또한 청구문중이 예정신고당시 쟁점건물을 신고에서 누락한 이 건의 경우, 실지양도가액이 확인되지 아니하여 청구문중이 신고한 실지양도가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 청구문중이 신고한 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(1995. 12. 29. 법률 제5031호로 개정된 것) 제96조【양도가액】본문에서“양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.”고 규정하면서 제1호에서“제94조제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”고 규정되어 있고, 제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항 본문에“거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.”라고 규정하면서 그 제1호“취득가액”(가)목에서“제94조제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.”고 규정하고 있다.

(2) 소득세법시행령(1995. 12. 30. 대통령령 제148650호로 개정된 것) 제166조【양도차익의 산정】제4항 본문에서“법 제96조제1호 단서 및 법 제97조제1항제1호가목 단서에서‘당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.”라고 규정하면서 제3호에서“양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”라고 규정되어 있고, 그 제5항 본문에서“제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.”라고 규정하면서 제2호에“제4항제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”라고 규정하고 있고, 제167조【양도차익산정의 특례】제1항 본문에“법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하‘의제취득일’이라 한다) 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액 중 많은 것으로 한다.”라고 규정하면서 그 제1호에“의제취득일 현재의 시가(시가를 알 수 없는 때에는 의제취득일 현재의 기준시가)”라고 규정되어 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구문중은 신고한 쟁점부동산의 취득당시 및 양도당시 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인됨에도 불구하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 쟁점부동산의 매매와 관련하여 청구문중이 주장하는 내용을 보면, 청구문중이 1998. 10. 30. 청구외 ○○○에게 매매대금 240,000,000원(쟁점토지 210,000,000원 및 쟁점건물 30,000,000원)에 양도하기로 하고 계약금100,000,000원은 청구외 ○○○를 대신하여 중개업자인 청구외 ○○○이 청구외 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○으로부터 차용하여 이를 지급하였고 1998. 11. 3. 청구외 ○○○가 쟁점부동산을 청구외 ○○○ 및 ○○○ 명의로 소유권이전등기를 하고 이를 ○○○협동조합에 담보로 제공하여 채권최고액 490,000,000원의 근저당권을 설정하고 1998. 11. 18. 청구외 ○○○의 명의로 200,000,000원, 청구외 ○○○ 앞으로 150,000,000원을 각 대출받아 그 중 청구외 ○○○의 명의로 대출받은 150,000,000원 중 135,000,000원을 청구문중에게 쟁점부동산의 잔금으로 지급하였고, 이를 받은 청구문중은 쟁점건물 전세보증금으로 30,000,000원을 지급하였고 1998. 11. 18. 청구외 ○○○ 명의로 대출받은 200,000,000원으로 쟁점부동산 계약금 100,000,000원을 청구외 ○○○이 청구외 ○○○ 대신 지급할 때 계약금을 차용하여 준 청구외 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○에게 154,500,000원, 30,000,000원, 8,000,000원, 7,500,000원을 무통장입금 등을 통하여 각 상환하였다는 내용임을 알 수 있다.

(2) 청구문중이 제출한 증빙서류인 쟁점부동산 매매계약서, 청구문중재무담당인 청구외 ○○○ 명의의 ○○○의 정기예금통장(계좌번호 ○○○)과 ○○○ 보통예금통장(계좌번호 ○○○), 쟁점부동산 등기부등본 및 ○○○협동조합에서 대출한 내역, 쟁점건물건축물관리대장 등을 모아 보면, 양도자가 청구문중이고 양수자가 청구외 ○○○이고 쟁점부동산의 매매대금이 240,000,000원이며 계약일(1998. 10. 30.)에 계약금 100,000,000원을 지급하고 잔금 140,000,000원을 지급하는 조건이고 전세보증금은 양도자가 부담하기로 약정한 사실, 청구외 ○○○의 ○○○ 정기예금통장에 1998. 10. 30. 100,000,000원이 입금된 사실, 1998. 11. 3. 쟁점부동산을 청구외 ○○○ 및 ○○○ 명의로 소유권이전등기하고 1998. 11. 17. ○○○협동조합에서 청구외 ○○○ 명의로 채권최고액 280,000,000원, 청구외 ○○○ 명의로 210,000,000원의 근저당권을 설정하고 200,000,000원, 150,000,000원을 대출한 사실, 1998. 11. 17. 청구외 ○○○명의의 ○○○의 보통예금통장으로 청구외 ○○○가 타행환으로 100,000,000원과 35,000,000원을 입금한 사실, 1998. 11. 17. 청구외 ○○○의 ○○○ 보통예금통장에서 100,000,000원 및 30,000,000원이 출금되어 100,000,000원이 ○○○ 정기예금통장으로 대체입금이 된 사실 등이 확인되고, 청구문중은 쟁점건물(1991. 11. 9. 건축허가, 1992. 1. 13. 준공, 1998. 10. 30. 청구문중원인 청구외 ○○○ 앞으로 소유권보존등기)의 검인 계약서상의 매매대금이 30,000,000원이며 쟁점건물을 매매하고 전세보증금 36,000,000원을 반환하였다고 주장하고, 기금분배결의내용, 1998년도 세입결산서, 1999년도 세출결산서 등을 제시하며 회원에게 생계보조금을 지급하기 위하여 쟁점부동산을 낮은 가액으로 급매하였다고 주장하고 있다.

(3) 청구문중은 쟁점부동산 매매대금으로 1998. 10. 30. 100,000,000원, 1998. 11. 17. 135,000,000원 합계 235,000,000원을 받았다고 주장하며 금융 거래자료를 제시하나 쟁점부동산 매매계약서상의 매매대금 240,000,000원과는 차이가 있고, 청구문중은 쟁점건물의 전세보증금 36,000,000원을 반환하였다고 주장하나 이를 입증할 수 있는 전세계약서의 제시가 없으며, 쟁점부동산의 양도당시 기준시가는 576,290,000원(1,430,000원/㎡)이나 청구문중이 주장하는 양도가액은 240,000,000원이다.

(4) 쟁점부동산의 매매계약서에는 양도가액이 240,000,000원이고 또한 청구문중이 신고한 쟁점토지의 양도가액이 210,000,000원인데 당해 금액은 양도당시 기준시가(576,290,000원)보다 현저히 낮은 수준(각 41.6%, 36.4%)이고 쟁점부동산을 담보제공하여 대출받은 금액 350,000,000원 보다 낮은 수준(68.5%)인바 청구문중이 그렇게 낮은 가액으로 쟁점부동산을 양도한 이유가 문중회원에게 생계보조비를 지급하기 위해서라고 하나 그와 같은 이유만으로 저가양도하게 된 부득이한 사정이 쉽게 납득이 되지 아니하고, 쟁점부동산의 계약금 100,000,000원을 중개업자인 청구외 ○○○이 청구외 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○으로부터 차용하여 지급하였다고 주장하고 있으나 1998. 11. 17. 쟁점부동산을 담보제공하여 청구외 ○○○ 명의로 대출 받아 위 채권자들에게 지급한 금액(200,000,000원)과 차이가 있고 그 차액 상당액에 관하여 별도로 소명하지 못하고 있으며, 청구문중은 쟁점건물의 전세보증금으로 30,000,000원을 지급하였다고 주장하나 이를 확인할 수 있는 전세계약서 등의 증빙서류의 제시가 없는 사실, 매매계약서상의 매매대금 240,000,000원과 금융거래자료에 나타나는 금액 235,000,000원과 차이가 있는 점 등을 종합해 볼 때, 청구문중이 신고한 실지양도가액은 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당되므로 실지거래가액의 적용대상에서 제외하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.