신고한 실지양도가액의 적정성 여부

심판청구번호 국심2000중 3128(2001. 7. 5) 坪�부과처분은 이를 취소합니다.

청구인은 1997.7.9 청구외 ○○○에게 ○○○도 ○○○시 ○○○읍 ○○○리 ○○○외 2필지 답 860㎡, 동 지상건물 344.41㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 양도하는 매매계약을 체결하였고, 1999.8.18 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산한 △22,755,880원으로 하여 양도소득세 과세표준 예정신고하였으나, 처분청은 양도소득세 과세표준 예정신고된 쟁점부동산의 양도가액이 매매계약서와 다르다고 하여 쟁점부동산의 양도가액을 611,753,000원으로 보아 2000.9.10 청구인에게 1997년도 귀속분 양도소득세 111,898,270원을 결정고지하자, 청구인은 이에 불복하여 2000.12.1 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 매수자인 청구외 ○○○(이하 "○○○"이라 한다)에게 양도하면서 양도가액을 760,000,000원으로 하여 1997.7.9 매매계약을 체결하였으나, 계약내용이 이행되지 않아 1998.2.28 당초 매매계약 내용 중 양도가액을 400,000,000원으로 수정하였고, 1998.5.26 수정된 계약내용에 의하여 쟁점부동산에 대한 석유류 판매업명의를 청구인에서 ○○○으로 변경하였으므로 1998.5.26이 쟁점부동산의 실질적 양도일이며, 쟁점부동산의 실질적인 양도가액은 수정된 계약내용과 같이 400,000,000원이므로 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점부동산을 양도하면서 ○○○과 함께 작성한 매매계약서에 대금청산일이 1997.8.25일로 명시되어 있고, ○○○이 매매계약체결 이후 실질적으로 쟁점부동산에서 주유소업을 하였으므로 동 매매계약서에 의한 양도가 이루어진 것으로 보아야 할 것인 바, 동 매매계약서의 잔금지급약정일을 양도시기로 보고, 동 매매계약서에 의한 양도가액을 기준으로 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점부동산의 실지 양도가액이 얼마인 지를 가리고

(2) 쟁점부동산의 양도시기를 매매계약서상 잔금지급약정일로 볼 수 있는 지를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 (양도가액)

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다.)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.

(2) 같은 법 시행령 제166조 (양도차익의 산정)

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 (3) 소득세법 제98조 (양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(4) 같은 법 시행령 제162조 (양도 또는 취득의 시기)

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 760,000,000원으로하여 1997.7.9 매매계약을 체결하였으나 매매계약이 이행되지 않아 1998.2.28 쟁점부동산의 양도가액을 400,000,000원으로 동 계약을 수정하였으므로 쟁점부동산의 양도가액은 400,000,000원이라고 주장하고 있다. (나) 또한 쟁점부동산의 매매계약서에는 나타나지 않으나, 청구인과 양수자인 ○○○의 진술과 처분청의 조사내용에 의하면 쟁점부동산의 양도가액 760,000,000원에는 양도시점에 청구인의 채무액인 청구외 ○○○정유판매(주)로부터 시설지원자금으로 대여받은 230,000,000원과 물품대 미지급금 88,000,000원 및 청구외 ○○○정유판매(주)로부터 계속 지원될 60,000,000원 합계 378,000,000원 등이 포함된 것으로 나타나고 있는 바, 위 채무액은 쟁점부동산에 담보된 실질적인 채무에 해당하는 것으로 보여지고 있어 청구인과 ○○○간에 쟁점부동산의 매매대금 중 일부의 지급에 갈음하여 위 채무를 인수하는 것으로 하는 구두계약을 체결한 것으로 인정된다. (다) 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 760,000,000원에서 400,000,000원으로 변경하였다고는 하나, 1997.7.18부터 1997.12.29까지의 기간동안 수수된 매매대금 중 중도금만 265,000,000원이고 그 이후에도 매매대금의 수수가 진행된 것으로 보이며, ○○○과 ○○○의 시동생인 ○○○(이하 "○○○"이라 한다)이 중첩적 채무인수계약에 의하여 쟁점부동산에 설정된 근저당의 채무자로 추가 등기된 사실로 보아 위 채무를 인수한 것으로 볼 수 있으므로 청구인이 수정하였다고 주장하는 양도가액 400,000,000원은 매매대금 중 현금수수된 것으로 밝혀진 금액(265,000,000원)과 채무인수가액(378,000,000원)보다 적은 금액이므로 동 금액을 쟁점부동산의 양도가액으로 인정하기 어려워 이 부분 청구인의 주장은 이유 없는 것으로 판단된다.

(2) 다음 쟁점(2)에 대하여 살펴본다. (가) 1997.7.9 청구인과 ○○○은 쟁점부동산을 매매하기 위하여 양도금액은 760,000,000원으로, 잔금지급약정일은 1997.8.25로 하는 매매계약을 체결한 사실, 쟁점부동산의 등기부상 1996.6.15 청구외 ○○○정유판매(주)가 설정한 근저당권(채권최고액: 6억원)과 관련한 채무자가 당초 청구인 혼자이었다가 1998.3.18 중첩적 채무인수계약을 원인으로하여 1998.3.27 ○○○ 및 ○○○이 채무자로 추가 등기된 사실, 1998.5.26 쟁점부동산의 주유소 판매업 등록 명의가 청구인으로부터 ○○○으로 변경되었고 청구인은 동 주유소업에 대하여 폐업일을 1998.6.30로 하여 1998.8.18 처분청에 폐업신고하였으며 ○○○은 개업일을 1998.7.1로 하여 1998.8.18 사업자등록을 신청한 사실, 쟁점부동산은 ○○○에게 소유권이전등기 되지 않고 청구인 등이 근저당권 설정된 채무를 변제하지 못하자 근저당권자인 청구외 ○○○정유판매주식회사가 경매신청하였고 이에 따라 1999.11.29 청구외 ○○○정유판매주식회사에 경락되어 소유권이전등기된 사실 등이 관련 증빙과 등기부등본 등 공부 및 처분청 조사내용 등에 의하여 확인된다. (나) 전시규정에 의하면 부동산의 양도시기는 대금청산일이 원칙이나 대금청산일이 불분명한 경우에는 매매계약서상 잔금지급약정일을 양도시기로 보도록 되어있다. 다만 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하면 잔금지급약정일을 양도시기로 보지 아니하고 등기접수일을 양도시기로 보도록 규정되어있다. (다) 쟁점부동산의 매매계약서에 잔금지급약정일을 1997.8.25로 하여 계약을 체결하였으나, 동 지급약정일에 잔금이 청산되지 아니한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없을 뿐 아니라, 청구인이 동 잔금지급약정일 이후에도 매매대금을 계속 수령한 사실이 나타나고 있어 동 약정일에 잔금이 청산되었다고 볼 수 없고, 또한 쟁점부동산의 경우 잔금지급약정일로부터 1월 이내에 양수인(○○○) 앞으로 소유권이전등기가 경료되지도 않았으므로 잔금지급약정일을 양도시기로 볼 수도 없다. (라) 한편, 사업용 부동산의 양도인 경우 양도자가 사업을 영위하다가 양수자에게 그 사업까지 양도한다면 통상 매매잔금이 청산된 이후에 사업을 양도하는 절차를 완료하는 것이 일반적일 것이므로, 사업의 양도절차가 완료되었다면 사회통념상 동 부동산의 매매잔금이 청산되었다고 볼 수 있을 것인 바, 쟁점부동산은 주유소 사업용 부동산으로 처분청 조사내용 등을 보면 매매계약 체결일인 1997.7.9 직후부터 ○○○의 시동생인 ○○○이 쟁점부동산에서 주유소업을 하였다고 되어 있으나, 그 이후에도 주유소의 신용카드가맹점 통장을 청구인이 관리하면서 신용카드 판매대금을 쟁점부동산의 잔금으로 수수하였다고 청구인과 ○○○이 주장하고 있어 양도계약일에 실질적으로 사업이 양도된 것으로 보기는 어려운 바, 1998.3.27 쟁점부동산에 담보된 청구인의 채무가 중첩적계약이긴 하나 ○○○ 및 ○○○에게 인수되었고, 1998.5.26 주유소 판매업 면허의 명의가 청구인에서 ○○○으로 변경된 것으로 보아 늦어도 1998.5.26 쟁점부동산에 대한 사업양도가 완료된 것으로 인정된다. (마) 위의 내용을 종합하면 쟁점부동산은 양수자 ○○○의 명의로 소유권이전등기됨이 없이 경락에 의하여 제3자에게 소유권이 이전되었으므로 청구인이 쟁점부동산을 ○○○에게 양도한 시기는 소유권이전등기일이나 잔금지급약정일로는 할 수 없고 실질적인 대금청산일을 양도일로 할 수밖에 없는 바, 이 건의 경우 청구인이 주장하는 바와 같이 주유소 판매업에 대하여 그 양도절차가 완료된 날, 즉 주유소 판매업 면허의 명의 변경일인 1998.5.26을 쟁점부동산의 대금청산일로 보는 것이 타당하다. 따라서 쟁점부동산의 양도시기가 1998.5.26임에도 처분청이 이를 1997.8.25로 보아 1997년귀속분 양도소득세로 과세함은 위법부당하므로 1998년 귀속분으로 과세할 수 있음은 별론으로 하더라도 이 건 처분은 취소함이 타당하다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.