누락된 비용의 필요경비 산입 가능 여부

심판청구번호 국심2000중 3079(2001. 2.24),404,720원, 1996사업연도 종합소득세 2,618,490원, 1997사업연도 종합소득세 2,987,210원의 부과처분 중

1. 1996사업연도 종합소득세 부과처분은 청구인이 필요경비로 산입하지 아니한 재산세 6,280,890원을 전체면적(공용부분 제 외 1,494.27㎡)중 부동산 임대에 공하는 면적(1,262.52㎡)이 차 지하는 비율로 안분계산한 5,306,723원 및 전세보증금 간주임 대료에 대한 부가가치세 부담분 1,357,377원 합계 6,664,100원 을 필요경비에 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 1997사업연도 종합소득세 부과처분은 청구인이 필요경비로 산입하지 아니한 재산세 5,932,420원을 위 1과 같은 방법으로 계산한 5,012,310원 및 전세보증금 간주임대료에 대한 부가가 치세 2,588,217원, 합계 7,600,518원을 필요경비에 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

3. 나머지 청구는 이를 기각한다.

청구인은 1994.10.5 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 ○○○(이하 "쟁점임대사업장"이라 한다)을 신축하여 부동산 임대업을 영위하는 자로서 처분청은 ㅇㅇ세무서장이 1998.9.14∼1998.9.19 기간 중 청구인의 쟁점임대사업장에 대하여 부가가치세 경정조사한 결과 확인된 매출누락금액 63,147,009원(1995사업연도분 21,968,926원, 1996사업연도분 20,100,000원, 1997사업연도분 21,078,083원) 및 근로소득지급액 39,000,000원(1995사업연도분 13,000,000원, 1996사업연도분 13,000,000원, 1997사업연도분 13,000,000원)을 청구인의 총수입금액 및 필요경비에 각각 산입하여 2000.5.8 청구인에게 1995사업연도, 1996사업연도, 1997사업연도 귀속 종합소득세 3,404,720원, 2,618,490원, 2,987,210원을 각각 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.8.4 이의신청을 거쳐 2000.11.24 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점사업장의 수도광열비 실지 지급액이 1995사업연도에 6,552,491원, 1996사업연도에 5,813,105원이나 결산서상 필요경비로 1995사업연도에 552,491원, 1996사업연도에 813,105원만 계상하였고, 1997사업연도에는 전기요금 등 수도광열비 5,164,517원을 잡이익으로 계상하였으므로, 1995사업연도 필요경비 미계상분 6,000,000원, 1996사업연도 필요경비 미계상분 5,000,000원은 필요경비로 산입하여야 하고, 1997사업연도 잡이익 계상분 5,164,517원은 총수입금액에 중복 계상되었으므로 이를 총수입금액에서 제외하여야 하며, 승강기 유지보수관리비 실지지급액이 1996사업연도에 3,902,400원, 1997사업연도에 3,720,430원이나 결산서상 필요경비로 1996사업연도에2,202,400원, 1997사업연도에 410,637원만 계상하였으므로 1996사업연도 미계상분 1,700,000원, 1997사업연도 미계상분 3,309,793원을 필요경비로 산입하여야 하며, 재산세 등 쟁점사업장과 관련된 공과금 지급액이 1996사업연도 재산세 6,280,890원(건물분 1,697,000원, 토지분 4,221,090원, 도로점용사용료 362,800원), 임대보증금 간주임대료에 대한 부가가치세 1,357,377원(1996년 제2기), 합계 7,638,267원, 1997사업연도 재산세 5,932,420원(건물분 1,721,940원, 토지분 4,210,480원), 임대보증금 간주임대료에 대한 부가가치세 1,287,122원(1997년 제1기), 1,301,095원(1997년 제2기), 합계 8,520,637원은 당해 사업과 관련된 경비이므로 필요경비에 산입하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 1995∼1996년도의 전기요금, 도시가스요금, 상하수도요금 등 수도광열비 지급액을 청구인이 정당한 사유없이 당초 필요경비 산입이 가능한 금액의 대부분(86∼91%)을 계상 누락하고 일부(9∼14%)만을 계상하였다는 주장은 신뢰하기 어렵고, 임대건물의 공동경비는 통상적으로 세입자가 안분하여 부담하는 것으로 실제로는 임차인이 부담한 것으로 보이고, 1997년도 지급액은 이미 필요경비에 산입한 사실이 확인되므로 당초처분 정당하며, 승강기 유지보수관리비 또한 임차인이 공동으로 사용하는 주차장, 승강기 등 시설물의 유지 관리비용으로 세입자가 안분하여 부담한 것임이 당해 임대사업장에서 1995년 11월 이후부터 사업을 영위하고 있는 세입자 청구외 ○○○크리닝(주)의 증언에 의해 확인되므로 당초 처분 정당하며, 청구인이 제시한 재산세 납부분은 임대부분 귀속분과 비임대부분(주택부분) 귀속분이 불분명하고, 당연경비로서 필요경비산입이 가능한 금액을 특별한 사유없이 계상 누락하였다는 주장은 신뢰하기 어렵고, 임대보증금 간주임대료에 대한 부가가치세를 세입자로부터 거래징수하지 못하고 청구인이 부담하였다면 이를 필요경비에 산입할 수 있으나 이를 증명할 수 있는 임대계약서 등 증빙서류를 제시하지 아니하여 청구주장을 받아드리기 어려우므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 당초 필요경비 계상 누락하였다고 주장하는 수도광열비, 지급수수료, 재산세, 임대보증금 간주임대료에 대한 부가가치세 등이 청구인이 실지 부담한 비용으로 쟁점 임대사업장과 관련되는 비용으로 필요경비 산입이 가능한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】제1항에서는 "부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다(95.12.29 개정)"라고 규정하고 있고, 제3항에서는 "필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다"라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제55조【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】제1항에서는 "부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다"라고 규정하면서 제7호에서 "사업용자산에 대한 비용"으로 가목 "사업용 자산의 현상유지를 위한 수선비", 나목 "관리비와 유지비", 제8호에서 "사업과 관련있는 제세공과금. 다만, 법 및 이 영에 의하여 필요경비에 산입하지 아니하는 것을 제외한다", 제26호에서 "제1호 내지 제25호의 경비와 유사한 성질의 것으로서 당해 총수입금액에 대응하는 경비"등을 열거하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 첫째, 처분청은 사업장 관할세무서장의 부가가치세 경정조사결과 확인된 아래 매출누락금액 및 급료지급액을 각각 총수입금액 산입 및 필요경비 산입하여 경정한 사실이 처분청의 각 사업연도 종합소득세 경정결정결의서에 의해 확인된다. 구분 관리비 누락 임대료 누락 총수입금액누락 급료지급액 95년 12,000,000원 9,968,936원 21,968,936원 13,000,000원 96년 13,200,000원 6,900,000원 20,100,000원 13,000,000원 97년 14,400,000원 6,678,083원 21,078,083원 13,000,000원 계 39,600,000원 23,547,019원 63,147,019원 39,000,000원 둘째, 청구인의 각 사업연도 종합소득세 확정신고서에 첨부된 손익계산서상 청구내용과 관련된 계정과목에 계상된 금액은 다음과 같다. 구 분 수도광열비 세금과 공과 지급수수료 잡 이 익 95년 552,491원 9,452,730원 4,403,300원 1,216,131원 96년 813,105원 1,342,622원 2,202,400원 34원 97년 5,479,062원 2,491,040원 410,637원 5,164,517원 셋째, 청구인이 제출한 당초 필요경비에 산입하지 아니한 전기료, 도시가스료, 상·하수도료 지급증빙 및 계정별 원장을 검토한 바, 일부 부동산 임대업과 무관한 가정용 경비가 포함되어 있으며, 1997사업연도 지급증빙 5,794,146원 중 5,164,517원은 기 필요경비로 산입되었음이 확인되는 점 및 1995사업연도 및 1997사업연도에 세입자들이 부담한 수도광열비 등을 잡이익으로 계상한 사실이 확인되는 점에 비추어 위 수도광열비를 청구인이 직접 부담한 경비로 인정하기 어려운 것으로 보인다. 넷째, 청구인이 제출한 당초 필요경비에 산입하지 아니한 지급수수료(승강기 및 주차장 시설 유지보수비) 지급증빙 및 계정별 원장을 검토한 바, 당초 계상한 지급수수료와 누락한 지급수수료 내역이 불분명하며, 쟁점 임대사업장의 세입자 청구외 ○○○크리닝(주)가 확인한 바에 의하면 공동으로 사용하는 시설물에 대한 비용은 세입자들이 각자 안분하여 부담한 것으로 보인다. 다섯째, 청구인이 제출한 당초 필요경비에 산입하지 아니한 세금과 공과금 지급증빙 및 계정별 원장을 검토한 바, 1996사업연도 재산세 6,280,890원(건물분 1,697,000원, 토지분 4,221,090원, 도로점용사용료 362,800원) 및 1997사업연도 재산세 5,932,420원(건물분 1,721,940원, 토지분 4,210,480원)이 필요경비에 산입되지 아니한 사실이 확인된다. 여섯째, 1996년 제2기분 간주임대료에 대한 부가가치세 1,357,377원 및 1997년 제1기 및 1997년 제2기 간주임대료에 대한 부가가치세 2,588,217원을 필요경비에 산입하지 아니한 사실이 확인된다. 일곱째, 처분청이 관리비수입 누락액을 총수입금액에 산입하면서 전기료, 상·하수도료, 승강기 및 주차시설의 유지·보수비를 포함하는 것으로 명시하지 아니하였고, 임차인별로 매월 일률적으로 1996사업연도에는 100,000원, 1997사업연도에는 110,000원, 1998사업연도에는 120,000원으로 계산한 것으로 추정되고 있고, 청구인의 관련 계정별원장 기록에 의하면, 당초 수도광열비, 지급수수료로 계상하였다가 일부금액을 결산시에 임의로 인출금계정으로 대체하는 방법으로 조정한 사실이 확인되고, 이에 대응하는 수입금액이 잡수익계정으로 계상한 것으로 보이는 점에 비추어 처분청이 총수입금액에 산입한 관리비 누락액에는 전기료, 상·하수도료, 승강기 및 주차시설의 유지·보수비를 포함하지 아니한 것으로 보인다. 위에서 확인된 사실을 종합하여 판단해 보면 첫째, 처분청이 총수입금액에 산입한 관리비에는 전기료, 상·하수도료, 승강기 및 주차시설의 유지·보수비를 포함하지 아니하는 것으로 판단되고, 임차인별로 공동시설물에 대한 비용을 안분계산하여 부담한 것으로 추정되므로 청구인이 직접 부담한 비용으로 보기 어려우므로 이들 경비를 필요경비에 산입하지 아니한 당초 처분은 정당한 것으로 판단되며, 청구인이 잡이익으로 계상한 부분을 총수입금액에 가산한 금액에서 차감하지 아니한 처분 또한 정당한 것으로 판단된다. 둘째, 청구인이 당초 필요경비에 산입하지 아니한 것으로 확인되는 1996사업연도 재산세 6,280,890원(건물분 1,697,000원, 토지분 4,221,090원, 도로점용사용료 362,800원) 및 1997사업연도 재산세 5,932,420원(건물분 1,721,940원, 토지분 4,210,480원)은 임대에 공하는 면적과 주택으로 사용되는 면적의 비율에 따라 안분하여 필요경비로 산입하여야 타당하다 할 것이므로 쟁점임대사업장의 건축물관리대장에 의하여 확인되는 전체면적(공용부분 제외 1,494.27㎡)에서 임대에 공하는 면적(1,262.52㎡)이 차지하는 비율(1,262.52㎡/1,494.27㎡ ≒ 0.8449)을 계산하여 1996사업연도 재산세 등 5,306,723원, 1997사업연도 재산세 등 5,012,301원을 소득세법 시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】제1항 제8호에 규정하는 "사업과 관련있는 제세공과금"으로 보아 필요경비로 인정하는 것이 타당하다고 판단된다. 셋째, 과세되는 부동산을 임대하고 받은 임대보증금에 대하여 계산한 부가가치세는 원칙적으로 임대인이 부담하는 것(같은 뜻, 부가가치세법 기본통칙 4-2-8…12)이고, 청구인이 전세보증금에 대하여 계산한 부가가치세를 임차자로부터 거래징수하지 못하고 자기가 부담하는 경우에는 필요경비에 산입(같은 뜻, 소득세법 기본통칙 3-10-4…48)하는 것이므로 청구인이 당초 필요경비에 산입하지 아니한 1996년 제2기분 간주임대료에 대한 부가가치세 1,357,377원 및 1997년 간주임대료에 대한 부가가치세 2,588,217원을 필요경비로 산입하는 것이 타당하다 할 것이다.
• 라. 그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.