실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분

심판청구번호 국심2000중 3073(2001. 2.10) 시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 164.3㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)와 주택 129.92㎡를 1991.11.13 취득하여 지상주택을 멸실한 후, 쟁점토지와 청구외 ○○○ 소유의 같은곳 ○○○ 대지 161㎡상에 1994.1.18 상업용건물 1,205.08㎡(청구인지분 2분의 1, 이하 "쟁점건물"이라 하고, 쟁점토지와 합하여 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축하여 임대하다가, 1999.3.17 청구외 ○○○에게 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액(취득가액 714,426,265원, 양도가액 650,000,000원)으로 하여 부동산양도신고를 하였다. 처분청은 청구인이 부동산양도신고시 제출한 증빙서류에 의하여 쟁점부동산의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여, 2000.9.5 청구인에게 1999년 귀속 양도소득세 27,767,780원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.11.29 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지 및 동 지상주택을 1991.10.28 청구외 ○○○로부터 480,000,000원에 취득하여 건물을 멸실하고, 쟁점토지와 청구외 ○○○의 소유토지상에 1994.1.18 공동으로 상업용건물 1,205.08㎡를 신축하여 임대하다가 쟁점부동산을 청구외 ○○○에게 650,000,000원에 양도하고 1999.3.17 실지거래가액으로 부동산양도신고를 하였는 바, 실제로 양도차손이 발생하였고, 신고기한내에 관련증빙을 갖추어 양도소득세 신고를 필하였음에도 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 양도당시 쟁점부동산에는 채권최고액 520,000,000원의 근저당권이 설정되어 있음에도 청구인이 제시한 부동산매매계약서에는 근저당권 승계에 대한 특약이 전혀 기재되어 있지 아니하여 위 매매계약서는 거래사실에 따라 작성된 사실계약서로 인정하기 어렵고, 청구인과 청구외 ○○○이 공동으로 건물을 신축하였으나 건물신축비용이 전혀 확인되지 아니하므로 기준시가로 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 실지거래가액으로 부동산양도 신고를 하였으나 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】에서 『양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다』고 규정하고, 그 제1호에서『토지 및 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득』이라고 규정하고, 같은법 제96조【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 가액으로 한다』고 규정하고, 그 제1호에서 『제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고, 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다』고 규정하고, 그 제1호 가목에서 『제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다(1995.12.29 단서개정)』고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하고, 그 제3호에서『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우』를 규정하고, 제5항에서『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』고 규정하고, 그 제2호에서『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 1991.11.13 취득한 후, 쟁점토지와 청구외 ○○○ 소유 토지상에 1994.1.18 상업용 건물을 ○○○과 공동으로 신축하여 임대하다가, 1999.3.17 쟁점부동산을 청구외 ○○○에게 양도하고 실지거래가액(취득가액 714,426,265원, 양도가액 650,000,000원)으로 부동산양도신고를 한 사실이 부동산양도신고서, 등기부등본에 의하여 확인되고, 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 않는다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 과세한 사실이 양도소득세 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 714,426,265원(토지 480,000,000원, 건물 234,426,265원)이라고 주장하면서, 쟁점토지의 취득가액에 대한 증빙으로 부동산매매계약서와 영수증을 제시하고, 쟁점건물의 취득가액에 대한 증빙으로 1994년도 대차대조표를 제시하고 있는 바, 위 부동산매매계약서(1991.10.21) 및 영수증에 의하면, 쟁점토지의 매매대금이 480,000,000원으로 기재되어 있으나, 위 증빙은 사인이 임의작성 가능한 문서로서 금융자료 등 객관적인 증빙에 의하여 그 내용이 뒷받침되지 아니하는 한 위 제시증빙만으로는 쟁점토지의 취득가액이 확인된다고 보기 어렵고, 1994년도 대차대조표상 상업용 건물 전체의 가액이 468,852,530원으로 확인될 뿐 동 취득가액을 입증할 수 있는 구체적인 증빙의 제시가 없어 쟁점건물의 취득가액 역시 확인된다고 보기 어려우므로, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액은 이를 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

(3) 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 650,000,000원이라고 주장하면서, 양도당시 부동산매매계약서 및 매수인 ○○○의 거래사실확인서 등을 제시하고 있는 바, 청구인이 제시한 부동산매매계약서(1999.3.13)에 의하면, 특약사항에 임대보증금 165,000,000원은 잔금에서 공제키로 한다고 기재되어 있을 뿐, 양도당시 쟁점부동산에 설정되어 있는 근저당권(채권최고액 520,000,000원)과 전세권(70,000,000원)의 승계나 말소에 관한 사항이 기재되어 있지 아니하여 이를 신빙성있는 것으로 받아들이기 어렵고, 청구인은 확인서외에 달리 쟁점부동산의 양도가액을 확인할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙의 제시가 없으므로, 쟁점부동산의 실지양도가액 역시 확인되는 경우에 해당하지 아니한다 하겠다. 따라서 처분청이 전시법령의 규정에 따라 쟁점부동산의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 증빙서류에 의하여 확인되지 않는다고 보아 기준시가로 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.