건물은 실지거래가액으로 토지는 기준시가로 신고한데 대하여 건물의 실지거래가액 신고를 사실로 인정할 수 있는지 여부

심판청구번호 국심2000중 3043(2001. 4.12) 6.22 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 토지 589.4㎡를 청구외 ○○○으로부터 취득하여 1991.10.14 지하 1층, 지상 5층의 상가건물 1,940.38㎡를 신축(이하 대지 및 상가건물을 "쟁점부동산"이라 한다)한 후 부동산임대업을 영위하던 중 쟁점부동산을 청구외 ○○○(이하 "매수인"이라 한다)에게 양도하고, 1999.2.5 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 양도차익을 건물은 실지거래가액으로 하고, 토지는 기준시가로 산정하여 자산양도차익예정신고를 한데 대하여 양도가액에 대한 신빙성이 없고, 토지와 건물의 양도가액을 임의로 배분하였다고 보아 2000.10.9 쟁점부동산을 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세 153,312,460원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.11.11 이 건 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 매수인과 부동산매매계약을 체결하면서 총 매매대금을 10억7천만원으로 하는 매매계약서를 작성하였으나 매수인이 1999.1.9 지급하기로 한 잔금 7억원이 은행융자가 지연됨에 따라 법무사 사무실에서 잔금지급일만 1999.2.3로 늦춘 부동산매매계약서를 작성하여 이를 근거로 1999.2.5 자산양도차익예정신고와 부동산 소유권이전등기를 하였으며 부동산매매계약서 작성시 중개업자는 허가받은 사업자가 아니어서 중개업자란에 서명을 하지 아니하였다. 청구인과 매수인은 쟁점부동산의 총 매매대금을 10억7천만원으로 하는 부동산매매계약을 체결하면서 건물가액은 1991년에 준공한 낡은 건물이라 매수인과 절충하여 260백만원으로 하고, 나머지 810백만원을 토지가액으로 하여 세금계산서와 계산서를 각각 교부하고 세금계산서 교부 분에 대하여는 부가가치세 신고를 이행하였다. 쟁점부동산의 총매매대금 10억7천만원 중 계약금 7천만원은 매수인이 보관 중이던 1999.1.4 만기 (주)○○○전자 어음 11,880,000원을 받고 나머지 58,120,000원은 현금과 수표를 받아 그 중 1백만원은 청구인이 사용하고 나머지 57,120,000원은 1999.1.4 ○○○협동조합에 예치하였으며, 잔금 10억원은 쟁점부동산의 임대보증금 302,500,000원을 매수인이 인수하기로 하였으며, 나머지 7억원은 매수인이 1999.2.12 ○○○은행에서 대출받아 같은 날자에 청구인의 ○○○채무 7억원을 변제한 사실이 매수인의 ○○○은행 대출전표사본 및 청구인의 대출원장 사본에 의하여 입증된다. 쟁점부동산 중 건물 취득가액은 건물신축 당시에 청구외 ○○○기업(주)와 587백만원에 도급계약을 체결하였으나 설계변경으로 42,900,000원이 추가되어 629,900,000원을 지급하고 세금계산서와 영수증을 교부받은 것이 입증되고 있는데도 이를 부인하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다. 한편, 청구인이 1999.2.5 쟁점부동산의 자산양도차익예정신고시 건물취득가액 중 설계비 및 공사감리비 등 취득비용 18,285,000원을 제출하지 못하였으나 이를 확인하여 제출하므로 건물의 양도차익 계산시 추가공제하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인의 주장 중 매매계약서의 진실성과 금융자료에 대하여는 청구인의 주장에 일리가 있다고 보여지나 청구인과 매수인이 합의에 의하여 쟁점부동산의 토지와 건물가액을 구분한 것을 보면 토지의 신고가액은 주변시세보다 113.75% 높게 산정하여 기준시가로 신고하고, 건물은 주변시세의 55.25%를 산정하여 실지거래가액으로 신고한 것으로서 이는 양도소득세를 회피하기 위한 수단으로 청구인의 주장은 부당하다. 청구인은 단순히 매매계약서에 구분되어 있다는 사실에 근거하여 건물을 실지거래가액에 의한 자산양도차익예정신고를 하였는 바, 아무런 근거없이 건물과 토지가액을 임의로 배분하였으므로 건물의 실지거래가액 신고를 부인하여 토지와 함께 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점부동산 양도에 대하여 건물은 실지거래가액으로 토지는 기준시가로 신고한데 대하여 건물의 실지거래가액 신고를 사실로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

(2) 자산양도차익 예정신고 후 제출한 증빙서류에 의하여 공사감리비 등 취득비용을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령 이 건 양도소득세 과세요건성립일 현재 시행된 법령은 다음과 같다. 소득세법 제96조 【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(1995.12.29 단서개정)

2. 제1호 이외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.(1995.12.29 단서개정) 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(1995.12.29단서개정)
• 나. 가목 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다.(1995.12.29 단서개정) 2.∼4. (생 략) 같은 법 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ (생 략) 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.(1995.12.31개정)

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우(1995.12.30개정)

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우(1995.12.30개정)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우(1995.12.30개정)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.(1995.12.30개정)

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우(1996.12.31개정)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우(1995.12.30개정)

• 다. 판단

(1) 청구인이 건물을 실지거래가액으로 신고한 것을 사실로 인정할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다. 첫째, 소득세법 제96조 에서 양도가액은 원칙적으로 당해 자산의 양도당시의 기준시가로 하되 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정되어 있고, 같은 법 제100조에는 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정되어 있다. 둘째, 처분청에서 제시한 자료에 의하면 청구인은 1999.2.5 쟁점부동산을 매수인에게 양도하고 1999.2.5 양도차익을 토지는 기준시가에 의하여 산정한 378,988,226원으로 하고, 건물은 실지거래가액에 의하여 양도가액을 260백만원, 취득가액을 640,799,250원으로 하여 380,799,250원의 양도차손이 발생되어 토지와 건물의 양도차·손익을 통산하여 1,811,024원의 양도차손이 발생한 것으로 신고한데 대하여 양도소득세 조사시 청구인이 제시한 부동산매매계약서가 여러면에서 진실성이 결여되어 있고, 양도소득세를 회피하기 위하여 토지와 건물의 양도가액을 임의로 배분한 것으로 보아 건물의 실지거래가액 신고를 부인하여 토지와 건물을 함께 기준시가로 과세하였음이 확인되고 있다. 셋째, 청구인은 쟁점부동산을 매수인에게 10억7천만원에 양도하면서 건물은 낡아서 260백만원으로 하고, 토지는 810백만원으로 하였다고 주장하면서 쟁점부동산의 매매계약서와 건물에 대한 세금계산서, 토지에 대한 계산서, 10억7천만원 중 임대보증금 302,500,000원을 제외한 769백만원을 매수인으로부터 받은 금융자료, 건물신축에 소요된 공사도급계약서 등을 그 입증자료로 제시하고 있다. 넷째, 처분청에서 제시한 쟁점부동산의 양도소득세 조사복명서에 의하면 쟁점부동산의 시세는 토지는 평당 4백만원, 건물은 평당 80만원으로 12∼13억원 정도 되는 것으로 조사되어 있고, 처분청에서 쟁점부동산의 양도에 관여한 청구인의 자 ○○○와 매수인을 상대로 받은 문답서에 의하면 토지와 건물가액은 특별한 구분기준 없이 매매당사자간에 임의로 배분하였음을 진술한 점 등으로 비추어 보면, 청구인이 비록 부동산매매계약서와 금융자료 등의 입증자료를 제시하고 있지만 총 매매가액을 실지거래가액으로 보기 어려운 점이 있고, 토지와 건물가액을 청구인과 매수인이 임의로 배분하여 이를 근거로 건물의 양도가액을 실지거래가액으로 신고한 것이므로 그 양도가액을 건물의 진정한 양도가액으로 보기 어려우므로 토지 및 건물의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 쟁점부동산에 대하여 처분청에서 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하고 이 건 양도소득세를 결정고지한 것은 적법한 것으로 판단된다.

(2) 청구인은 자산양도차익 예정신고 후 제출한 증빙서류에 의하여 취득비용을 필요경비로 공제하여 달라는 주장인 바, 자산양도차익을 기준시가에 의하여 계산하는 경우에는 필요경비 개산공제 외에는 공제할 수 없는 것이므로 공사감리비 등 18,285천원을 공제하여 달라는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.