기준시가 적용의 적정성 여부

심판청구번호 국심2000중 2954(2001. 5.12) 은 과세대상물건인 ○○○도 ○○○군 ○○○면

○○○ 공장용지 2,556㎡의 취득시 기준시가를 42,000원/㎡으로 하여 과세표준과세액을 경정하고, 나머지 청구내용은 이를 기각한다.

청구인은 청구인의 소유부동산인 ○○○도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 ○○○ 공장용지 2,556㎡와 같은곳 ○○○리 ○○○ 임야 99㎡ 및 지상의 공장건물 1,292.25㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 경매로 양도하고 양도소득세 예정신고를 하지 아니하였다. 처분청은 2000.4.5. 기준시가로 양도소득세 32,431.090원을 결정 고지하였고 청구인은 확정신고기간내인 2000.5.27. 실지거래가액에 의한 확정신고를 하였으나 처분청은 확정신고내용을 반영하는 경정결정을 하지 아니하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.6.30. 이의신청을 거쳐 2000.11.7. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산의 부수토지인 ○○○도 ○○○군 ○○○리 ○○○2,568㎡와 같은곳 ○○○ 99㎡를 1991.1.18. 청구외 ○○○로부터 112,020,000원에 매입하고 1992.8.27. 지상에 공장건물 1,292.25㎡를 신축하여 사용하다가 1998년 부도 발생 후 채권자인 중소기업은행의 경매신청으로 쟁점부동산이 1999.6.14. 394,000,000원에 낙찰되어 제3자에게 소유권이전 된 것이 사실이므로 양도소득세 과세는 취득가액과 양도가액을 청구인이 확정신고서와 함께 제출한 실지거래계약서 및 경락가액을 ○○○감정원의 감정가액을 기준으로 안분하여 계산한 실지거래가액으로 확정신고한 청구인의 확정신고내용을 인정하고 기준시가에 의한 양도소득세 고지처분은 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점부동산의 부수토지의 취득가액인 112,020,000원이라는 거래증빙으로 제시한 검인계약서의 거래내용은 거래대금이 112,020,000원으로 거액임에도 불구하고 대금지불조건이 "일시불"로 되어 있으며 중개인의 명의가 누락되어 있는 등 실지거래계약서라고 보기 어려우므로 제출된 계약서를 근거로 실지거래가액으로 결정할 수 없으므로 기준시가로 결정한 당초 결정은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 경매에 의하여 처분된 쟁점부동산에 대하여 양도소득세 예정신고가 없어 처분청이 양도소득세를 기준시가에 의거 과세한 후 청구인이 확정신고기간내에 토지는 실지거래가액으로 건물은 기준시가로 신고한 양도소득세 확정신고를 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 (1) 소득세법 (1999.12.28. 법률 제6051호로 개정되기전의 것) 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (1995. 12. 29 단서개정)
• 나. 가목외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다. (1995. 12. 29 단서개정)

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비 (1994. 12. 22 개정)

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액 (1994. 12. 22 개정)

4. 대통령령이 정하는 양도비 (1994. 12. 22 개정)

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액·사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (1994. 12. 22 개정)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (1996. 12. 30 개정)

1. 양도차익을 실지거래가액에 의하는 경우에 있어서 그 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 및 동호 나목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1996. 12. 30 개정) 제99조【기준시가의 산정】① 제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산

• 가. 토 지 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률의 규정에 의한 공시지가 및 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다)이 동법 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하“개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건 물 다목의 경우를 제외하고는 대통령령이 정하는 과세시가표준액에 의한 가액 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다. (1994. 12. 22 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (1994. 12. 22 개정)

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(1994. 12. 22 개정) 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득세의 과세표준과 세액을 제110조의 규정에 의한 거주자의 신고에 의하여 결정한다. 다만, 거주자가 양도소득세 과세표준확정신고 또는 양도소득세 확정신고자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다. (1994. 12. 22 개정)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항의 규정에 의하여 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 때에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정 또는 경정한다. (1994. 12. 22 개정)

(2) 소득세법시행령(1999.12.31. 대통령령 제16664호로 개정되기 전의 것) 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】

⑪ 다음 각호의 1에 해당하는 가액이 법 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목에 의한 가액보다 낮은 경우에는 그 초과하는 금액을 동호 가목 및 나목의 가액에서 차감하여 양도당시 기준시가를 계산한다. (1998. 12. 31 개정)

1. 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법이 적용되는 공공사업용으로 당해 공공사업의 시행자에게 양도되거나 토지수용법 기타 법률에 의하여 수용되는 경우의 그 보상금액 (1995. 12. 30 신설)

2. 국세징수법에 의한 공매와 민사소송법에 의한 강제경매 또는 저당권 실행을 위하여 경매되는 경우의 그 공매 또는 경락가액 (1995. 12. 30 신설)

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 법원경매에 의하여 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세를 신고하지 않아 기준시가로 양도소득세를 결정하여 고지하였는 바, 청구인은 청구인이 확정신고기간내에 신고한 실지거래가액(토지)과 기준시가(건물)를 인정하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 청구인은 쟁점부동산의 부수토지를 1991.1.18. 청구외 ○○○로부터 112,020,000원에 매입하고 1992.8.27. 위 지상에 공장건물 1,292.25㎡를 신축하여 사용하다가 부도 발생 후 1998.6.8. 청구인의 채권자인 ○○○은행의 경매신청으로 쟁점부동산이 1999.6.14. 394,000,000원에 낙찰되어 청구외 ○○○에게 소유권 이전되었으나 청구인이 양도소득세 예정신고를 하지 아니하였으며 처분청은 2000.4.5. 기준시가로 양도소득세를 과세하였고 청구인은 확정신고기간내에 건물은 기준시가(취득가액 95,190,750원, 양도가액 106,399,250원)로, 토지는 실지거래가액(양도가액은 경락가액을 감정가액으로 안분계산한 106,517,000원으로 하고, 취득가액은 검인계약서에 기재된 취득가액 112,020,000원)으로 하여 양도소득금액이 없는 것(△6,998,308원)으로 신고하였음이 처분청이 제시한 심리자료 및 청구인의 확정신고내용에 나타난다.

(2) 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 부수토지의 취득가액이 112,020,000원이라는 증빙으로 제시한 계약서가 실지 거래당시의 계약서가 아닌 부동산 소유권등기 이전시 작성된 검인계약서이고 거래금액이 거액임에도 "일시불"로 표기되어 있으며 중개인이 입회한 사실이 없는 점 등으로 보아 실지거래계약서라고 인정할 수 없다 하여 실지거래가액이 증빙에 의해 확인되지 않는 경우이므로 기준시가로 양도소득세를 결정한 당초처분은 정당하다고 주장하고 있다.

(3) 청구인이 가격시점을 1998.2.24.로 하여 ○○○은행에 담보로 제공할 목적으로 ○○○감정원이 평가한 1998.2.26. 쟁점부동산 감정가액을 보면, 공장용지 2,556㎡는 171,252,000원(㎡당 67,000원으로 평가하였으며 감정평가대상에서 누락된 같은리 ○○○ 99㎡를 포함하면 177,885,000원이 됨)으로 공장건물 1,292.25㎡는 299,653,200원으로 그리고 기계기구 7점은 162,548,000원으로 합계 633,453,200원으로 평가한 사실이 청구인이 제시한 ○○○감정원의 쟁점부동산 평가서에 나타나 있고 1999.1.28. 쟁점부동산이 청구외 ○○○에게 394,000,000원에 경락허가결정 되었음이 ○○○지방법원 ○○○지원 판사 ○○○의 낙찰허가결정서에 의해 확인된다.

(4) 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 확정신고시 건물분에 대하여는 기준시가로 신고하였고 이에 대해서는 다툼이 없으므로 부수토지의 실지거래가액이 확인되는지에 대하여 보면, 쟁점부동산 부수토지를 112,020,000원에 취득하였다는 거증으로 부동산중개인이 입회하지 아니한 부동산 소유권등기 이전시 작성한 검인계약서만 제시하고 있고 위의 부동산매매대금을 수수하였다고 인정할 만한 객관적인 증빙의 제시도 없고 거래상대방의 거래사실확인서도 제시하지 못하고 있는 점등으로 보아 쟁점부동산을 112,020,000원에 취득하였다는 청구인의 주장은 사실로 인정하기 어렵다 할 것이므로 쟁점부동산의 부수토지 취득가액이 확인되지 않는 경우이므로 기준시가로 양도차익을 산정하여야 할 것으로 인정된다.

(5) 그러나, 쟁점부동산의 부수토지인 ○○○도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 ○○○ 2,556㎡의 구 번지인 같은리 ○○○ 2,568㎡의 취득당시인 1990년도 개별공시지가가 42,000원임이 2000.1.2. ○○○군수가 발행한 개별공시지가 확인원에 의해 확인되므로 위 토지의 취득가액은 1990년 개별공시지가인 42,000원/㎡를 적용(처분청은 아무런 근거없이 3,000원/㎡을 적용)하여 112,014,000원으로 하여 양도차익을 산정 하여야 할 것이다.

(6) 위 사실관계를 종합해 보면 청구인의 양도소득세 신고는 쟁점부동산의 실지취득가액이 확인되지 않는 경우이므로 기준시가에 의해 양도소득세가 과세되어야 할 것이고, 기준시가에 의한 쟁점부동산의 취득가액은 토지의 취득시 기준시가를 공시지가 확인원에서 확인되는 42,000원/㎡ 으로 정정한 206,700,750원(토지 기준시가 111,510,000원, 건물기준시가 95,190,750원)으로, 양도가액은 241,687,950원(토지의 기준시가 135,236,700원, 건물기준시가 106,451,250원)으로 하여 양도소득세를 경정하여야 할 것으로 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2001년 5월 12일 주심국세심판관 박○○○ 배석국세심판관 신○○○ 배석국세심판관 이○○○ 배석국세심판관 이○○○