부동산매매업의 필요경비 인정 여부

심판청구번호 국심2000중 2603(2001. 2.28) 주 문 심판청구를 기각합니다.

청구인은 1996.7.1 ㅇㅇ도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○외 6필지 100,394㎡(이하 "전체토지"라 한다)를 청구외 ○○○(주)로부터 1,540,000,000원에 취득한 후, 이를 분할하여 1996.10.1∼1996.12.31 기간동안 위 전체토지 중 92,566㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구외 ○○○외 24인에게 1,757,500,000원에 미등기전매하였으며, 쟁점토지는 1997.1.4 ○○○(주)로부터 ○○○외 24인의 명의로 소유권이전등기되었다. 처분청은 청구인이 양도차익을 목적으로 부동산을 수차례 미등기전매하여 소득세법시행령 제34조 및 부가가치세법시행규칙 제1조 의 규정에 의한 부동산매매업에 해당한다 하여 청구인의 사업자등록을 직권으로 등록시키고, 다음과 같이 실지조사에 의하여 쟁점토지의 양도에 대한 소득금액을 284,952,000원으로 산정하여 2000.8.19 청구인에게 1996년도 귀속분 종합소득세 128,883,040원을 결정고지하였다. 【 소득금액 산정 내역 】 구 분 금 액 소득금액(⑧=④-⑦) 284,952,000원 수입금액(④=①-②-③) 1,610,000,000원

• 쟁점토지 전매가액(①) 1,757,500,000원

• ○○○(처) 소유지분(②) 125,000,000원

• ○○○ 소유지분 착오(③) 22,500,000원 취득원가(⑦=⑤-⑥) 1,325,048,000원

• 전체토지 취득가액(⑤) 1,540,000,000원

• 미양도지분 및 처 소유지분(⑥) 214,952,000원 청구인은 이에 불복하여 2000.10.18 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 토지매매계약서에 토지취득가액이 1,540,000,000원임이 확인되고, 처분청이 ○○○(주)에 대한 세무조사시 위 거래금액을 확인하였으므로 위 토지취득가액 1,540,000,000원을 필요경비로 인정하여야 하며, 전체토지를 취득한 후 토목공사를 하여 양도하였으므로 토목공사비 180,862,550원(이하 "쟁점토목공사비"라 한다) 역시 필요경비로 인정하여야 한다.

(2) 전체토지 취득가액 1,540,000,000원 전액을 ○○○(주)에게 지불하였으나, ○○○(주)가 쟁점토지에 설정된 근저당권을 말소하지 아니하여, 청구인이 ○○○외 24인으로부터 쟁점토지 양도가액 수령시 위 근저당 설정된 채무액 1,501,254,462원을 제외하고 수령하여 양도차익이 발생하지 않았으므로 이 건 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 토지취득가액 1,540,000,000원을 쟁점토지의 취득원가로 공제하여야 한다고 주장하고 있으나, 전체토지의 취득가액 1,540,000,000원에서 청구인 지분(미양도지분) 및 청구인의 처 소유지분 금액 214,952,000원을 제외하고 1,325,048,000원만을 쟁점토지의 취득원가로 공제한 처분은 잘못이 없다. 또한, 청구인은 쟁점토목공사비를 쟁점토지의 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하고 있으나, 처분청이 쟁점토목공사비에 대하여 (주)○○○(대표 ○○○)에 현지출장하여 조사한 바, 동 법인의 대표도 모르게 소장 ○○○가 수령하였다고 주장하고 있고, 해당 수입금액을 신고하지 아니하였으며, 이에 대한 구체적인 지출증빙을 제시하지 못하고 있으므로, 쟁점토목공사비를 필요경비로 공제하지 아니한 처분 역시 잘못이 없다.

• 가. 쟁점

(1) 전체토지 취득가액 전액과 쟁점토목공사비를 쟁점토지의 수입금액에 대응하는 필요경비로 공제할 수 있는지 여부

(2) 쟁점토지의 매매가액 1,610,000,000원에서 근저당 설정된 채무액 1,501,254,462원을 제외한 금액만을 수령하였다 하여 양도차익이 발생하지 않았다는 청구인 주장의 당부

• 나. 관련법령 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】제1항에 의하면, 『거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.』고 규정하고 있다. 같은 법 제27조 【필요경비의 계산】제1항에서는, 『부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다.』고 규정하고 있다.
• 다. 쟁점 (1)에 대하여 본다.

(1) 청구인은 1996.7.1 전체토지(100,394㎡)를 ○○○(주)로부터 1,540,000,000원에 미등기취득한 후, 이를 분할하여 1996.10.1∼1996.12.31 기간동안 위 전체토지 중 쟁점토지(92,566㎡)를 ○○○외 24인에게 1,757,500,000원에 미등기전매하였으며, 쟁점토지는 1997.1.4 ○○○(주)로부터 ○○○외 24인의 명의로 소유권이전등기된 사실이 확인되고, 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 처분청은 청구인이 양도차익을 목적으로 부동산을 수차례 전매하여 소득세법시행령 제34조 및 부가가치세법시행규칙 제1조 의 규정에 의한 부동산매매업에 해당한다 하여 청구인의 사업자등록을 직권으로 등록시키고, 실지조사에 의하여 위 원처분 개요의 소득금액 산정 내역과 같이 쟁점토지의 양도에 대한 소득금액을 284,952,000원으로 산정하여 이 건 종합소득세를 과세하였음을 알 수 있다.

(3) 청구인은 전체토지 취득가액 전액(1,540,000,000원)을 토지취득원가로 보아 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하고 있으나, 전체토지의 취득가액 중에서 미양도지분 및 청구인의 처 소유지분 금액 214,952,000원은 쟁점토지의 매매 수입금액에 대응하는 비용이 아니라 할 것이므로, 처분청이 쟁점토지의 수입금액에 대응하는 취득원가를 1,325,048,000원(1,540,000,000원-214,952,000원)으로 산정한 처분은 정당하다 할 것이다.

(4) 또한, 청구인은 쟁점토목공사비를 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하면서 토목공사비 지출 사실확인서 및 영수증(8매)을 제시하고 있으나, 처분청이 (주)○○○에 현지출장하여 조사한 바에 의하면, 동 법인의 1997년도 귀속 수입금액에 위 토목공사비가 포함되어 있지 아니하고, 설계비의 지급에 대한 금융자료 등의 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 설계의뢰에 대한 계약서 등이 비치되어 있지 아니한 사실이 확인된 점으로 보아 처분청이 쟁점토목공사비를 필요경비로 공제하지 아니한 처분 역시 정당하다고 판단된다.

• 라. 쟁점 (2)에 대하여 본다.

(1) 쟁점토지의 등기부등본상 근저당 설정 내역을 보면, 1996.3.4 채무자를 (주)○○○으로, 채권최고금액을 1,500,000,000원으로, 근저당권자를 (주)○○○상호신용금고로 하여 설정되었다가, 1998.8.28 말소된 사실이 확인된다.

(2) 청구인은 전체토지의 취득가액 1,540,000,000원을 전액 ○○○(주)에게 지불하였으나, ○○○(주)가 위 근저당채무를 상환하지 아니하여 근저당권자인 (주)○○○상호신용금고가 쟁점토지에 대하여 임의경매신청을 하자, 청구인은 ○○○외 23인(처 제외)으로부터 수령할 쟁점토지 양도가액 1,610,000,000원에서 위 근저당된 채무 1,501,254,462원을 공제하고 수령하였으므로 양도차익이 발생하지 않았다고 주장하면서, 청구인과 ○○○외 23인과 약정한 합의각서를 제출하고 있다.

(3) 청구인이 제시한 위 합의각서는 쟁점토지가 1997.1.4자로 ○○○외 24인 명의로 소유권이전등기된 이후인 1998.5월∼6월에 작성된 것이므로 그 신빙성이 없다할 것이고, 청구인이 ○○○(주)로부터 전체토지를 취득할 당시 체결한 토지매매계약서에 근저당채무에 대한 특약사항이 일체 없었을 뿐만아니라, 청구인이 쟁점토지를 ○○○외 24인에게 양도할 당시 체결한 토지매매계약서에도 근저당채무에 대한 특약사항이 없었음이 확인된다.

(4) 설사, 청구인이 위 비용을 제외한 금액을 실제 수령하였다 하더라도, 매매부동산에 담보된 타인의 채무를 대신 변제하였다 하여 이를 당해 부동산의 수입금액에서 공제할 필요경비로 보기는 어렵다 할 것이다.

(5) 따라서 쟁점토지의 양도가액 1,610,000,000원에서 근저당채무액 1,501,254,462원을 제외한 금액만을 수령하였다 하여 양도차익이 발생하지 않았다는 청구인의 주장은 받아들이기가 어렵다고 판단된다.

• 마. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. (단위: 원)