신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000중 2571(2001. 2.10) 1.29 ㅇㅇㅇ도 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 190.80㎡ 및 위 지상 근린생활시설 398.34㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 취득하여 1999.3.27 청구외 ○○○ 소유의 ㅇㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○ 동○○○ 대지 185.8㎡ 및 위 지상 주택 122.76㎡(이하 "쟁점외부동산"이라 한다)와 교환하고, 같은 날 실지거래가액(취득가액 320,000,000원, 양도가액 290,000,000원)에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 쟁점부동산의 양도당시 정당한 가치를 평가하여 거래된 가액으로 인정되지 아니한다고 보아 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여 2000.8.9 청구인에게 1999년도 귀속분 양도소득세 25,958,760원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.10.17 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 양도당시 거래가액 결정은 주변시세, 즉 시가로 양자 합의하에 290,000,000원으로 결정하였으므로, 이를 실지거래가액으로 인정하여야 한다. 또한, 대법원의 판례(대법원 84누407, 1984.11.27)에 의하면, 부동산의 교환거래에 있어서 그 교환차액이 발생하고 이를 지급 정산한 사실이 있으면 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다고 판시하고 있고, 국세심판원의 선결정례(국심 95서2336, 1995.12.11)에 의하면, 부동산을 교환으로 양도하는 경우 실지양도가액은 교환 당시 당사자간에 합의하여 평가한 가액으로 한다고 결정하고 있다. 따라서 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도소득세를 부인하고 기준시가에 의거 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산 교환거래에 따른 거래대금 수수 여부 등을 쟁점부동산의 매수자 청구외 ○○○에게 확인한 바, 쟁점부동산 거래 당시 거래대금 추가 수수는 없었다고 확인하고 있고, 교환계약시 거래금액 결정은 거래당사자가 임의로 평가한 금액이며, 거래 당사자간에 대금의 정산내용이 불분명하므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의거 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 교환으로 양도한 쟁점부동산의 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제88조 제1항 에 의하면, 『"양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다』고 규정하고 있다. 같은 법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 (가)목에 의하면, 『토지 및 건물의 경우 그 양도가액 및 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 하되, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호에서는, 『실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우의 하나로 "양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1999.3.27 쟁점부동산과 쟁점외부동산을 교환하고, 같은 날 자산양도차익예정신고시 실지거래가액에 의거 쟁점부동산의 양도가액은 290,000,000원으로, 취득가액은 320,000,000원으로 하여 양도소득금액이 없는 것으로 신고하였으며, 위 실지거래가액에 대한 증빙으로 양도당시의 검인 부동산매매계약서 (거래상대방의 거래대금 확인원 첨부)와 취득당시의 부동산매매계약서를 제출한 사실이 확인된다.

(2) 처분청은 쟁점부동산의 교환과 관련하여 청구인이 작성한 검인 부동산매매계약서, 일반 부동산매매계약서, 부동산교환계약서 및 청구인과 청구외 ○○○의 진술 등을 근거로 청구인이 신고한 실지거래가액이 쟁점부동산의 양도당시 정당한 가치를 평가하여 거래된 가액으로 인정되지 아니한다고 보아 기준시가에 의거 이 건 양도소득세를 결정고지하였음을 알 수 있다.

(3) 이에 대하여 청구인은 부동산교환계약서와 같이 쟁점부동산의 교환당시 매매 당사자가 주변시세 등을 감안하여 합의하에 쟁점부동산의 가액을 290,000,000원으로 평가하여 실지거래하였으므로 이를 인정하여야 한다고 주장하고 있다.

(4) 청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 검인부동산매매계약서를 보면, 쟁점부동산의 매매대금을 290,000,000원으로 하고, 이를 계약금, 중도금 잔금으로 나누어 지급하는 것으로 약정되어 있으나, 이는 등기 절차상의 계약서로 임의로 작성된 것이므로 신빙성이 없다 할 것이다. 그리고 일반 부동산매매계약서를 보면, 부동산 거래에 관여한 중개업자가 배제되어 있고, 매매대금 290,000,000원을 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하는 것으로 약정되어 있으나, 위 검인 부동산매매계약서와 같이 실지 거래내용과 달리 다른 목적으로 임의로 작성된 것이므로 위 부동산매매계약서 역시 신빙성이 없다 할 것이다. 마지막으로 부동산교환계약서를 보면, 쟁점부동산의 채무는 새마을금고 대출금 잔액 90,000,000원, ○○○ 대출금 잔액 40,000,000원, 임대보증금 91,000,000원 합계 221,000,000원으로, 쟁점외부동산의 채무는 임대보증금 42,000,000원으로 기재되어 있고, 쟁점부동산과 쟁점외부동산의 매매대금이 약정되어 있지 아니한 상태에서 교환차액 8,000,000원이 기재되어 있는 바, 위 부동산교환계약서만으로는 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 아니한다.

(5) 한편, 청구인은 이 건 심판청구서에서 교환차액 8,000,000원을 ○○○가 청구인에게 지급하는 조건으로 교환계약을 체결하였고, ○○○가 위 교환차액을 중개인에게 현금으로 지급하였다고 주장하고 있으나, 청구인이 2000.5.1 조사담당 공무원에게 임의진술한 내용을 보면, 쟁점부동산의 매매가액 290,000,000원에서 새마을금고 융자금 90,000,000원과 전세보증금 91,000,000원을 뺀 나머지 금액으로 쟁점외부동산과 교환하였으며, 교환차액으로 현금을 받은 사실이 없다고 진술하고 있고, 쟁점부동산의 매수자인 ○○○가 2000.4.20 조사담당 공무원에게 제출한 확인서를 보면, 쟁점외부동산의 매매가액은 120,000,000원으로 평가하고, 쟁점부동산은 290,000,000원으로 평가하여 교환하면서, 쟁점부동산에 근저당권 설정된 융자금 170,000,000원을 ○○○가 인수하여 상환중에 있으며, 부동산교환시 거래대금을 추가로 지불한 사실이 없다고 확인하고 있어, 청구인과 ○○○가 쟁점부동산에 대한 채무 부담액 및 교환차액의 실제 수수 여부에 대하여 서로 다르게 진술하고 있음을 알 수 있다.

(6) 위의 사실을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산의 실지거래가액이 불분명하다 할 것이므로, 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.