양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 실지거래가액을 신고하지 아니한 경우에 대하여 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000중 2567(2001. 1.27) 11.25 청구외 ○○○과 공동으로 경기도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○외 1필지 대지 3,170㎡, 공장건물 1,124.4㎡(청구인지분 2분의 1, 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 취득하여 1999.6.2 청구외 ○○○에게 양도하면서 처분청에 1999.5.31 부동산양도신고하고 양도소득세를 납부하지 아니하였다. 처분청은 청구인이 부동산양도신고하고 양도소득세를 납부하지 아니하자 기준시가로 쟁점부동산의 청구인 지분에 대한 양도차익을 산정하여 2000.4.1 청구인에게 1999년 귀속분 양도소득세 43,366,120원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.6.8 이의신청을 거쳐 2000.10.16 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 처분청에서 양도소득세를 결정하기 전까지 증빙서류를 갖추어 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하지는 않았으나, 은행에 쟁점부동산을 담보로 제공하고 대출받은 자금 600,000,000원으로 취득하여 청구외 ○○○에게 450,000,000원에 양도하여 양도차손이 발생하였으므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 실지거래가액으로 양도차익을 결정하기 위해서는 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 관할세무서장에게 신고하여야 함에도, 청구인은 양도소득세 결정후 이의신청단계에서 증빙서류를 제시하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하여야 한다고 주장하고 있으므로 기준시가에 의하여 결정고지한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 실지거래가액을 신고하지 아니한 경우에 대하여 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】에서 『양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다』고 규정하고, 그 제1호에서『토지 및 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득』이라고 규정하고, 같은법 제96조【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 가액으로 한다』고 규정하고, 그 제1호에서 『제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고, 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다』고 규정하고, 그 제1호 가목에서 『제94조 제1호, 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 취득가액은 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하고, 그 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1997.11.25 청구외 ○○○과 공동으로 쟁점부동산을 취득하여 보유하다가 1999.6.2 청구외 ○○○에게 양도하면서 1999.5.31 처분청에 기준시가로 부동산 양도신고한 사실이 등기부등본, 부동산양도신고서 등에 의하여 확인되고, 처분청은 청구인이 부동산양도신고하고 무납부한 데 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 과세하였음이 양도소득세결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 은행에서 대출받은 자금으로 쟁점부동산을 600,000,000원에 취득한 후 450,000,000원에 양도하여 실제로 양도차손이 발생하였으므로 기준시가에 의하여 과세하는 것은 부당하다고 주장하는 바, 이에 대하여 살펴본다. (가) 전시법령에 의하면, 부동산의 양도에 의한 양도차익의 계산은 원칙적으로 기준시가에 의하며, 다만 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 신고하는 경우 등에 한하여 실지거래가액으로 과세할 수 있는 것인 바, 이 건의 경우 청구인이 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 실지거래가액을 신고한 바 없으므로 위 규정에 의하여 기준시가에 의한 과세대상이라 할 것이다. (나) 다만, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우에도 기준시가에 의하여 산정한 세액이 실지 양도차익의 범위를 넘을 때에는 그 세액을 실지 양도차익의 범위로 제한하여야 하므로(대법원 96누4022, 1996.12.10외 다수, 국심 99중1117, 1999.9.9외 다수 같은 뜻), 실지 양도차익에 대하여 살펴본다. 쟁점부동산의 취득시 매매계약서(1997.8.25)에 의하면 매매대금이 600,000,000원으로 되어 있고, 부동산등기부등본에 의하면 1997.11.25(취득등기접수일) ㅇㅇ은행이 청구인과 ○○○을 채무자로 하여 채권최고액 650,000,000원의 근저당권을 설정한 사실이 확인되며, ○○○은행 ○○○지점장의 부채증명서에 의하면 1997.11.25 대출받은 대출금의 2000.12.27 현재 잔액이 471,821,301원으로 확인(청구인은 550,000,000원 대출받아 잔금을 지불하였다는 주장이며, 그 금액은 위 매매계약서상의 잔금지급약정액과 일치함)되는 점 등으로 볼 때, 쟁점부동산의 취득가액이 600,000,000원이라는 청구주장은 신빙성이 있는 것으로 판단된다. 쟁점부동산의 양도시 매매계약서(1999.5.29)에 의하면 매매대금이 450,000,000원으로 되어 있으나, 위 매매계약서는 검인계약서로서 중개인의 입회가 없을 뿐만 아니라 위 강원은행이 설정한 근저당권에 대한 특약사항이 기재되어 있지 아니하여 위 매매계약서를 신빙성있는 실제 계약서로 인정하기 어려운 것으로 판단되고, 그렇다면 쟁점부동산의 실지 양도차익은 확인되지 아니하는 경우에 해당하므로 처분청에서 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.