기준시가 과세

심판청구번호 국심2000중 2490(2001. 3.30) 개요 청구인은 1997.3.18 ○○○시 ○○○구 ○○○가 ○○○ 대지 133.2㎡ 및 건물(주택) 84.9㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 양도하고 실지거래가액(취득가액: 157,000,000원, 양도가액: 160,000,000원)으로 양도소득세를 신고하였으나 처분청은 신고내용에 신빙성이 없다하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 2000.7.10 1997년도분 양도소득세 10,277,200원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.10.2 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 신고한 취득가액 157,000,000원과 양도가액 160,000,000원은 실제 거래된 가액이므로 신고내용대로 과세해야 한다. 처분청은 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 청구외 이○○○의 1차진술과 2차 진술내용이 서로 일치하지 않는다는 등의 이유로 취득가액 157,000,000원을 실지거래가액으로 인정하지 않고 있으나 1차 진술은 청구외 이○○○이 사전준비없이 사실관계를 기억에만 의존하여 조사공무원에게 잘못 진술한 것이며, 이와같은 사실을 뒤늦게 알고 청구인과 이○○○, 이○○○의 처 김○○○, 청구외 양○○○, 이○○○으로부터 부도어음을 변제받은 청구외 이○○○등 쟁점부동산 거래와 관련된 당사자들의 확인을 거쳐 청구외 이○○○이 거래내용을 바르게 다시 진술하였는바, 취득가액 157,000,000원을 처분청이 인정하지 아니하는 것은 부당하다. 청구인과 청구외 이○○○은 사촌형제관계로 5년여전에 금전을 차용하면서 차용증이나 영수증등을 작성하지 아니하였는데 처분청이 이를 이유로 금전대차사실을 인정할 수 없다하여 취득가액 157,000,000원을 부인하는 것은 부당하다. 쟁점부동산 취득당시 쟁점부동산에 전세로 임차하고 있었던 청구외 이○○○의 전세보증금 27,000,000원과 청구외 김○○○의 전세보증금 40,000,000원, 전 소유자 이○○○이 김○○○으로부터 전세보증금 40,000,000원을 받아 매매대금의 일부로 충당한 것 등은 모두 사실인데도 청구인과 이○○○간에 전세계약서가 없다는 등의 이유로 취득가액 157,000,000원이 불분명하다고 하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 신고한 취득가액 157,000,000원과 양도가액 160,000,000원은 실지거래가액인지 여부가 불분명하고, 쟁점부동산에 대한 채권채무내용이나 전세보증금등과 관련된 구체적인 증빙이 미비하거나 불일치하며, 청구인의 주장이나 진술내용에 일관성이 없고, 당시의 인근 거래시세에 비추어 볼 때 시세차이가 커 허위매매계약서를 작성한 혐의가 짙어 실지거래가액으로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 이 건은 청구인이 주장하는 실지거래가액(취득가액: 157,000,000원, 양도가액: 160,000,000원)에 의해 양도소득세를 과세할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.』라고 하고 있고, 같은법 제99조 【기준시가의 산정】에서 『① 제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산

• 가. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물 다목의 경우를 제외하고는 대통령령이 정하는 과세시가표준액에 의한 가액
• 다. 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 공동주택 또는 특수용도의 건물로서 대통령령이 정하는 지역안에 소재하는 주택 또는 건물의 경우에는 가목 및 나목의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액』라고 하고 있다. 같은법 제100조 【양도차익의 산정】에서 『① 양도차익을 산정함에 있어 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액의 의하여야 한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.』라고 하고 있고, 같은법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】에서 『① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득세의 과세표준과 세액을 제110조의 규정에 의한 거주자의 신고에 의하여 결정한다. 다만, 거주자가 양도소득세 과세표준 확정신고 또는 양도소득세 확정신고자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.』라고 하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 취득가액 157,000,000원에 대하여 쟁점부동산의 양도자인 청구외 이○○○과 청구인 이○○○은 한동네에 거주하는 사촌형제지간으로 특수관계자이며, 처분청의 실지거래가액 조사당시 양도자 이○○○은 이○○○으로부터 1993년 30,000,000원, 1994년 30,000,000원등 총 60,000,000원을 차입하였는바, 동 차입금을 변제하기 위해 쟁점부동산을 157,000,000원에 양도하기로 하고 위 차입금 60,000,000원과 세입자 2가구의 전세보증금 40,000,000원 등을 제외한 나머지 잔금 57,000,000원을 청구인으로부터 1995.10월경에 수령했다고 1차 진술을 하였으나 실지거래가액 신고시 청구인이 처분청에 제출한 매매계약서(취득)에는 『1995.3.15 계약금 15,000,000원, 1995.3.20 중도금 60,000,000원, 1995.3.26 잔금 82,000,000원(잔금에서 ○○○은행 대출금 30,000,000원, 근저당 10,000,000원 공제함)』으로 되어 있어 전 소유자인 이○○○의 진술내용과는 큰 차이가 있다. 청구인은 그후 이의신청 및 국민고충처리위원회에 제출한 민원신청에서 쟁점부동산의 취득대금내역을 설명하면서 『1994년 20,000,000원 및 30,000,000원 등 2회에 걸친 50,000,000원의 차입금, ○○○은행 채무 10,000,000원, 근저당설정분 10,000,000원, 세입자 전세보증금 27,000,000원, 안방 3칸의 전세보증금 40,000,000원(이○○○이 전세를 주고 전세보증금을 받아 이사를 함)등 총 157,000,000원』이라고 주장하고 있으나 이 역시 이○○○이 확인한 채무금액 60,000,000원, 전세보증금 40,000,000원등과 상이하여 실제로 청구인이 쟁점부동산을 157,000,000원에 취득하였는지 여부는 불분명하다. 청구인은 전 소유자 이○○○과의 금전대차거래가 1994년부터 있었다고 주장하나 이와 관련된 차용증등 증빙을 제시하지 못하고 있고, 또한 쟁점부동산의 임대보증금으로 매매대금을 일부 대체하였다고 하나 이를 입증하는 객관적인 증빙이나 금융자료등을 제시하지 못하고 있어 쟁점부동산을 157,000,000원에 취득하였는지 여부는 확인이 안되고 있다.

(2) 양도가액 160,000,000원에 대하여 처분청이 이 건 심리자료로 제출한 관련증빙등에 의하면, 쟁점부동산의 양도와 관련하여 청구인이 처분청에 제출한 매매계약서에는 1997.3.5 계약금 20,000,000원, 1997.3.31 40,000,000원 및 잔금 100,000,000원(○○○ 채무 50,000,000원 및 중도금 지불과 동시에 ○○○은행에서 50,000,000원 인출하여 잔금에 충당)등 총 160,000,000원으로 되어 있으나 잔금에 충당하기로 한 ○○○ 대출금 50,000,000원은 중도금 지급일 이전인 1997.3.17 상환해지되어 계약내용과 실제대금지급내용이 불일치하여 청구인이 신고한 160,000,000원이 실제양도가액인지 여부가 불분명하며, 처분청은 양도당시 쟁점부동산 주변은 노후주택을 멸실하고 다가구주택이나 다세대주택으로 재건축하는 사업이 활발하게 진행중이었고 인근의 부동산 시세도 IMF이전 수준으로 회복하고 있던 상황으로 쟁점부동산은 재건축 허가까지 나와있는 등(허가비용 5,000,000원 매수자가 부담) 주변시세가 평당 약 4,000,000원(전체 약 200,000,000원 상당)으로 신고금액보다 높게 형성되어 거래되고 있었으며, 처분청에서 쟁점부동산 취득자인 청구외 김○○○의 ○○○구 ○○○가 ○○○ 자택 및 ○○○구 ○○○가 ○○○소재 부동산중개업소(임○○○)에 출장하여 관련서류 및 사실확인을 조사하려 하였으나 관련증빙등이 없다는 이유로 확인을 거절하고 증빙을 제시하지 않았으며(나중에 우송해 옴), 통상 계약금은 전체거래금액의 10% 정도를 지불하는 것이 부동산 거래관행이므로 실제양도가액이 160,000,000원이라면 계약금을 16,000,000원으로 해야하는데도 20,000,000원으로 되어 있어 거래당사자들이 매매가액을 축소하여 계약서를 작성한 혐의가 있다는 의견이다.

(3) 위 사실관계 및 처분청 조사내용등에 의할 때 청구인이 주장하는 취득가액 157,000,000원과 양도가액 160,000,000원은 실제 이 금액으로 거래되었다는 객관적인 증빙이 없어 실지거래가액으로 인정할 수 없다고 판단되며, 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분에는 잘못이 없다고 할 것이다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.