쟁점토지의 양도가액과 쟁점건물의 양도가액을 계산한 것이 정당한지 여부(경정)

[주 문]

○○세무서장이 2000. 6. 20 청구인에게 한 1998년 귀속 증여세 197,318,390원의 부과처분은

1. 증여세 과세가액에서 26,364,850원을 차감하여 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 기각한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 청구인의 부인 청구외 ○○○의 소유이고 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 XXXX-XX번지에 소재하는 대지 598.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)상에 1996. 10. 9 근린생활시설 1,572.6㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 함께 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축한 후, 1998. 12. 3 청구외 △△△에게 쟁점부동산을 양도하고 양도대금을 전액 수령하여 총괄관리 및 사용하였으며, 청구인은 쟁점토지의 양도에 대하여는 실지거래가액(취득가액 18,410,458원, 양도가액 200,000,000원)으로, 쟁점건물의 양도에 대하여는 기준시가(취득가액과 양도가액을 310,337,060원)를 적용하여 부동산양도신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산의 매수자 청구외 △△△에 대한 금융추적조사결과 쟁점부동산이 1,100,000,000원에 양도되었다는 중부지방국세청장의 과세자료를 통보받고, 쟁점부동산의 양도가액을 토지와 건물의 기준시가비율로 안분계산하여 쟁점토지의 양도가액을 781,090,674원으로 결정하고, 동 금액을 쟁점토지의 소유자이면서 청구인의 부인 청구외 ○○○이 청구인에게 증여한 것으로 보아 2000. 6. 20 청구인에게 1998년 귀속 증여세 197,318,390원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000. 9. 14 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산의 양도가액은 1,100,000,000원으로 인정하나 중부지방국세청장이 쟁점부동산 양도에 대한 부가가치세 조사시 쟁점건물 양도가액을 750,000,000원으로 확정하였으므로 증여세 과세를 위하여 다시 계산할 수 없는 것인 바, 쟁점토지의 양도가액은 1,100,000,000원에서 750,000,000원을 차감한 350,000,000원이며, 청구외 ○○○의 토지양도대금 350,000,000원은 청구인이 총괄관리하면서 청구외 ○○○의 쟁점토지에 대한 양도소득세로 45,146,070원, 동 양도소득세에 대한 주민세로 4,514,600원, 쟁점부동산 양도수수료로 30,000,000원, 쟁점부동산의 양도에 대한 양도소득세 신고수수료로 10,000,000원, 건축물신축자금차입시 명의대여 사례금으로 10,000,000원, 청구외 ○○○ 명의로 계약한 청구인이 거주하는 아파트임차보증금으로90,000,000원, 청구인이 운영한 쟁점건물 지하에 있는 카페임대보증금31,000,000원(2000. 5. 3 청구외 ○○○에게 반환하였음), 청구인의 처가 운영하는 미용실에 대한 임대보증금으로 60,000,000원, 청구인의 차입금상환에 80,000,000원을 사용하였으므로 증여받은 금액은 청구인의 처가 운영하는 미용실에 대한 임대보증금 60,000,000원, 청구인의 차입금상환액 80,000,000원 합계 140,000,000원이다.
• 나. 처분청 의견 중부지방국세청장이 부가가치세 조사시 쟁점건물을 750,000,000원으로 확정하였다고 하는 청구인의 주장은 조사의 초기단계에서 쟁점건물의 양도에 대한 부가가치세 문제를 검토해 본 것으로 건물양도가액의 확정과는 무관한 사항이며, 부동산의 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물을 함께 양도하여 각각의 가액이 불분명한 때에는 소득세법 제100조 제2항의 규정에 의하여 총 양도가액을 양도당시의 토지와 건물의 기준시가에 비례하여 안분계산한 금액을 각각의 양도가액으로 하는 것이며, 이는 토지와 건물의 소유자가 다른 경우에도 적용하는 것(국세청 재일 01254-2277, 1990. 11. 5 같은 뜻)이므로 청구외 ○○○이 토지양도에 대한 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하였고, 토지와 건물을 함께 양도하여 각각의 양도가액이 불분명하므로 쟁점부동산 전체의 양도가액 1,100,000,000원을 쟁점토지와 쟁점건물의 양도일 현재 기준시가 비율로 안분하여 토지가액을 781,090,674원, 건물가액 318,909,326원으로 결정한 것은 정당하며, 양도가액 1,100,000,000원 중 쟁점건물의 양도대금 318,909,326원을 제외한 781,090,674원은 쟁점토지의 양도대금이나 청구인이 쟁점부동산의 양도대금을 전액 수령하여 자신의 용도에 사용하였으므로 동 금액에서 쟁점토지의 양도에 대한 양도소득세 45,146,070원을 제외한 735,944,604원은 청구외 ○○○이 청구인에게 증여한 금액에 해당하고 이를 증여세 과세가액으로 하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단

• 가. 쟁점

(1) 쟁점부동산의 총 양도가액을 양도당시 쟁점토지와 쟁점건물의 기준시가비율로 안분하여 쟁점토지의 양도가액과 쟁점건물의 양도가액을 계산한 것이 정당한지 여부와

(2) 청구인이 제출한 부동산양도대금 사용내역 중 증여세 과세가액에서 공제할 수 있는 금액이 있는지의 여부를 가리는 데 있다,

• 나. 관련법령 소득세법 제100조(양도차익의 산정) 제2항은 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다』고 규정하고 있으며, 상속세및증여세법 제31조(증여재산의 범위) 제1항은 『제2조의 규정에 의한 증여재산에는 수증자에게 귀속되는 재산으로서 금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리를 포함한다』고 규정하고, 같은조 제4항은 『증여받은 후 그 증여받은 재산(금전을 제외한다)을 당사자 사이의 합의에 따라 제68조의 규정에 의한 신고기한 이내에 반환하는 경우에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 본다. 다만, 반환하기 전에 제76조의 규정에 의하여 과세표준과 세액의 결정을 받은 경우에는 그러하지 아니하다』고 규정하고, 같은조 제5항은 『수증자가 증여받은 재산(금전을 제외한다)을 제68조의 규정에 의한 신고기한 경과후 3월 이내에 증여자에게 반환하거나 증여자에게 다시 증여하는 경우에는 그 반환하거나 다시 증여하는 것에 대하여 증여세를 부과하지 아니한다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1996. 10. 9 쟁점토지상에 쟁점건물을 신축하여 임대하다가 1998. 12. 3 청구외 △△△에게 쟁점부동산을 양도하고 양도대금을 전액 수령하여 총괄관리하면서 청구인의 계산하에 사용하였으며, 쟁점부동산의 양도가액을 950,000,000원으로, 쟁점토지의 취득가액과 양도가액을 각각 18,410,458원과 200,000,000원으로 하여 실지거래가액에 의해 부동산양도신고를 한 사실이 중부지방국세청장의 금융추적결과, 등기부등본, 부동산매매계약서, 부동산양도신고서 등에 의하여 확인되고, 처분청은 쟁점부동산의 매수자 청구외 △△△에 대한 금융추적조사결과 쟁점부동산이 1,100,000,000원에 양도되었다는 중부지방국세청장의 과세자료를 통보받아, 쟁점부동산의 양도가액을 양도일 현재 쟁점토지의 기준시가 760,095,000원과 쟁점건물의 기준시가 310,337,060원으로 안분계산하여 쟁점토지의 양도가액을 781,090,674원으로 결정하고, 동 금액에서 쟁점토지의 양도소득세 45,146,070원을 차감한 735,944,604원을 쟁점토지의 소유자인 청구외 ○○○이 청구인에게 증여한 것으로 보아2000. 6. 20 청구인에게 이건 1998년 귀속 증여세 197,318,390원을 결정고지한 사실이 증여세 과세자료 통보공문, 증여세 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 먼저 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 중부지방국세청장이 쟁점부동산양도에 대한 부가가치세 조사시 쟁점건물의 양도가액을 750,000,000원으로 확정하였고, 증여세 과세목적으로 다시 계산할 수 없는 것이므로 쟁점토지의 양도가액은 1,100,000,000원에서 750,000,000원을 차감한 350,000,000원이라고 주장하고 있는 반면, 처분청은 청구외 ○○○이 토지양도에 대한 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하였고, 토지와 건물을 함께 양도하여 각각의 양도가액이 불분명하므로 쟁점부동산의 전체 양도가액 1,100,000,000원을 쟁점토지와 쟁점건물의 양도일 현재 기준시가비율로 안분하여 토지가액을 781,090,674원, 건물가액 318,909,326원으로 결정한 것은 정당하다는 입장이다. (나) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 쟁점토지와 쟁점건물로 구분하여 쟁점토지의 양도가액을 200,000,000원, 쟁점건물의 양도가액을750,000,000원으로 하여 양도소득세의 예정신고를 하였으나, 중부지방국세청장의 매수자에 대한 금융추적조사결과 쟁점부동산의 실지 총 양도가액이 1,100,000,000원으로 확인되었으며, 쟁점토지와 쟁점건물을 함께 양도하면서 각각의 가액을 구분하지 않아 이건 토지와 건물의 가액이 불분명한 경우에 해당되므로 전시한 소득세법 제100조 제2항의 규정에 의해 쟁점부동산의 양도가액 1,100,000,000원을 양도당시의 쟁점토지와 쟁점건물의 기준시가의 비율로 안분하여 쟁점토지가액을 781,090,674원으로 결정한 것은 타당한 것으로 판단된다(국심 제2000중1878호, 2000. 12. 6, 같은 뜻).

(3) 쟁점(2)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점토지의 양도대금을 쟁점토지에 대한 양도소득세와 주민세, 부동산양도에 따른 각종 수수료, 임대보증금, 차입금상환 등에 사용하였다고 주장하면서 양도소득세 및 주민세납부 영수증, 중부지방국세청장의 자금출처조사내역, 아파트임대계약서, 미용실 임대계약서, 임대보증금을 반환한 무통장입금증 등을 제시하고, 청구인의 처가 운영하는 미용실에 대한 임대보증금으로 사용한 60,000,000원과 청구인의차입금상환에 사용한 80,000,000원만 증여세 과세가액이라고 주장하고 있는 반면, 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 양도대금을 전액 수령하여 자신의 목적에 사용하였고, 쟁점부동산의 양도가액 1,100,000,000원 중 쟁점건물의 양도대금 318,909,326원을 제외한 781,090,674원은 쟁점토지의 소유자인 청구외 ○○○의 재산이므로 동 금액에서 청구인이 청구외 ○○○ 명의로 납부한 쟁점토지의 양도에 대한 양도소득세 45,146,070원을제외한 735,944,604원은 청구외 ○○○이 청구인에게 증여한 금액에 해당하고, 이를 증여세 과세가액으로 하여 과세한 당초 처분은 적법하다는입장이다. (나) 살피건대, 청구인이 쟁점부동산 양도대금을 전액 수령하여 자신의 계산하에 사용한 것이 중부지방국세청장의 금융추적조사에 의하여 확인되고 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으며, 처분청은 쟁점토지의 양도에 대한 양도소득세 45,146,070원만 증여세 과세가액에서 공제하였으나 1999. 3. 29 양도소득세에 대한 주민세 4,514,600원을 청구인이 청구외 ○○○ 명의로 납부한 사실이 인정되므로 이는 증여세 과세가액에서 공제함이 타당하다고 판단되고,

1998. 12. 3 부동산중개인인 청구외 ◇◇◇에게 쟁점부동산 양도수수료로 지급된 10,000,000원과 1998. 12. 4 부동산중개인인 청구외 ◎◎◎에게 쟁점부동산 양도수수료로 지급된 20,000,000원 합계 30,000,000원에 대하여는 중부지방국세청장의 금융추적조사에 의하여 지급사실이 확인되고, 동 금액은 쟁점토지와 쟁점건물의 양도에 공통된 비용에 해당된다고 인정되므로 전시한 소득세법 제100조 제1항 후단의 규정에 의해 양도수수료 합계액 30,000,000원에 쟁점부동산의 양도가액 중 쟁점토지가액의 비율(71％)을 적용하여 안분계산한 쟁점토지의 양도비용 21,300,000원은 증여세과세가액에서 공제함이 타당하다고 판단되며,

1998. 12. 5 쟁점부동산의 양도에 대한 양도소득세 신고에 대한 수수료로 청구외 □□에게 지급한 10,000,000원은 중부지방국세청장의 금융추적조사에 의하여 지급사실이 확인되며 쟁점부동산관련 공통비용으로 보여지나, 그 금액이 비정상적으로 과다하므로 법정요율에 해당하는 금액을 초과하는 금액은 청구인이 임의로 지급한 금액으로 보여지므로 증여세 과세가액에서 공제되는 금액으로 인정할 수 없는 바, 1998년 당시 국세청장이 고시한 양도소득세 신고수수료율에 의한 한도액 775,000원에 쟁점부동산의 양도가액에 대한 쟁점토지가액의 비율(71％)을 곱하여 안분계산한 금액 550,250원을 증여세 과세가액에서 공제하는 것이 타당할것으로 보여진다. 기타 청구인이 거주하는 아파트 임대보증금 90,000,000원, 쟁점건물의 지하에 있는 청구인이 운영한 카페의 임대보증금 31,000,000원은 그 자금의 출처가 쟁점부동산의 양도대금인지 여부가 불분명하고, 쟁점건물신축자금의 차입과 관련한 명의대여료 10,000,000원은 청구인이 개인적으로 사용한 금액이므로 동 금액을 증여세 과세가액에서 공제하여야 한다고 하는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 하겠다.

• 라. 결론 이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조와 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.