실지취득가액등이 신빙성이 있다고 인정되므로 청구인이 실지거래가액에 의하여 신고한 쟁점부동산의 경우 양도가액 334백만원으로 하고 취득가액 269백만원으로 양도소득세를 과세하여야 함
실지취득가액등이 신빙성이 있다고 인정되므로 청구인이 실지거래가액에 의하여 신고한 쟁점부동산의 경우 양도가액 334백만원으로 하고 취득가액 269백만원으로 양도소득세를 과세하여야 함
심판청구번호 국심2000중 2462(2001. 2.22) 570원의 부과처분은 청구인이 1987.8.10. 경기도 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○대지 64.5㎡를 224,626,865원에 취득하고 지상건물 305.67㎡를 1988.11.1 44,610,975원에 취득하여 1998.2.28. ○○○에 334,000,000원에 양도한 것으로 하여 양도소득세 과세표준과 세액을 경정한다
청구인이 청구인 소유 경기도 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 100.5㎡와 청구인의 배우자인 여○○○ 소유인 같은동 ○○○ 대지 385.1㎡의 지상에 소재하는 청구인 명의의 건물 2,429.6㎡(이하 "전체부동산"이라 한다) 중 지층1호 305.67㎡와 위 ○○○동 ○○○ 대지 100.5㎡중 64.5㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 334,000,000원에 1998.2.28. ○○○에 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였다. 이에 대해 처분청은 전체부동산의 부수토지인 2필지의 일정한 지분이 양도되어야 함에도 청구인 소유지인 한필지의 일부만을 양도한 것으로 되어 있고 청구인 소유토지의 취득가액 및 전체부동산의 건물취득가액이 확인되지 않아 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하다 하여 청구인이 신고한 실지거래가액에 의한 신고내용을 부인하고 기준시가를 적용하여 2000.3.10. 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 52,470,570원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.5.17.이의 신청을 거쳐 2000.9.25. 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인은 ㅇㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 대지 100.5㎡를 청구외 이○○○으로부터 1987.8.10. 350,000,000원에 취득하였으며 청구외 여○○○ 소유의 같은동 ○○○ 대지 385.1㎡의 사용승락을 받아 1987.8.31. 청구외 ○○○건설(주)에 400,000,000원에 도급을 주어 건물을 신축 후 임대하다가 1998.2.28. 전체부동산의 일부인 쟁점부동산을 ○○○에 양도한 것으로 토지취득 및 건물신축 가액이 거래계약서 및 도급계약서와 세무서에 신고한 재무제표확인원 등에 의하여 확인되므로 이를 근거로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하여야 한다.
(2) 처분청은 쟁점부동산 양도시 청구인의 처 소유인 ○○○ 토지도 같은지분이 이전되었다고 보아야 하고 양도한 토지인 ○○○ 대지 100.5㎡ 취득가액이 불분명하다고 주장하면서 실제 이전된 부분에 대하여 기준시가로 결정하고 있는바 매매대상물건이 계약서 및 등기부등본에 의해 확인되므로 청구인의 신고내용을 인정하고 경정처분을 취소하여야 한다.
(1) 쟁점부동산의 부수토지인 ○○○동 ○○○ 대지 100.5㎡의 양도자 이ㅇㅇㅇ의 사망으로 취득가액 확인이 불가능하고 건물의 신축가액도 도급자인 ○○○건설(주)가 부도폐업으로 공사금액이 확인되지 아니하므로 이를 실지거래가액으로 인정하기 어렵다.
(2) 부동산의 부수토지는 지상의 건물이 이전될 경우 지분별로 동시에 이전되었다고 보아야 하므로 쟁점부동산의 양도는 실질적으로 건물의 소재지인 동소 ○○○ 대지 100.5㎡와 ○○○ 대지 385.1㎡의 토지지분이 안분되어 지분이전 된다고 보아야 할 것이므로 ○○○의 토지만을 양도대상으로 한 취득가액산정은 실지거래가액으로 인정하기 어렵다.
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비 (1994. 12. 22 개정)
3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액 (1994. 12. 22 개정)
4. 대통령령이 정하는 양도비 (1994. 12. 22 개정)
② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액·사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (1994. 12. 22 개정)
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (1996. 12. 30 개정)
1. 양도차익을 실지거래가액에 의하는 경우에 있어서 그 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 및 동호 나목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1996. 12. 30 개정) 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다. (1994. 12. 22 개정)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (1994. 12. 22 개정)
③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정) 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득세의 과세표준과 세액을 제110조의 규정에 의한 거주자의 신고에 의하여 결정한다. 다만, 거주자가 양도소득세 과세표준확정신고 또는 양도소득세 확정신고자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다. (1994. 12. 22 개정)
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항의 규정에 의하여 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 때에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정 또는 경정한다. (1994. 12. 22 개정)
(1) 청구인은 전체부동산의 건물중 지층 305.67㎡를 양도하면서 부수토지는 청구인 소유로 되어 있는 경기도 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 100.5㎡중 64.5㎡를 청구외 ○○○에 334,000,000원에 양도하기로 1997.12.31. 계약을 체결하였고 1998.2.28. ○○○로 소유권이전되었음이 쟁점부동산의 매매계약서 및 등기부등본에 나타난다.
(2) 처분청은 청구인이 전체부동산의 건물중 일부를 양도할 경우에는 부수토지인 2필지토지의 지분을 양도하여야 함에도 청구인소유로된 1필지(○○○ 100.5㎡)의 일부(64.5㎡)만을 양도하였고 토지의 실지취득가액이 거래상대방의 사망으로 확인이 곤란하고 건물신축비도 시공회사인 ○○○건설(주)가 부도폐업되어 확인이 불가능하다 하여 청구인이 신고한 실지거래가액신고를 부인하고 기준시가로 과세한 사실이 처분청이 제시한 심리자료에 의해 확인된다.
(3) 먼저 쟁점부동산의 양도가액이 확인되는지에 대하여 보면, 처분청은 쟁점부동산양도가액에 부가가치세가 포함되지 않아 실지거래가액으로 보지 않았으나, ○○○가 보관하고 있는 쟁점부동산의 매매계약서에는 청구인이 쟁점부동산을 ○○○ 원○○○에게 334,000,000원에 양도하기로 1997.12.31. 계약을 체결하고 계약금 33,400,000원을 1998.1.5.에, 중도금 100,000,000원은 1998.1.24.에, 그리고 잔금 200,000,000원을 소유권이전완료(1998.2.28. 소유권이전완료)후에 지급하기로 하였고 부가가치세를 별도로 지급한다고 약정하였는바, 청구인이 간이과세 부동산임대사업자로 간이과세자의 부가가치세 6,458,460원을 ○○○로부터 거래징수하여 납부한 사실이 확인되고 거래징수 부가가치세는 양도가액에서 제외되는 것이므로 쟁점부동산의 실지양도가액은 334,000,000원으로 인정된다.
(4) 다음으로 쟁점부동산의 취득가액이 확인되는지에 대하여 본다. (가) 청구인이 ○○○에 양도한 쟁점부동산의 부수토지인 경기도 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 100.5㎡를 1987.8.10. 청구외 이○○○으로부터 350,000,000원에 취득하였다는 거증으로 매매계약서를 제시하고 있고, 청구인이 위 토지 취득자금으로 사용하기 위하여 위 부동산의 부수토지를 담보로 청구인이 청구외 김○○○ 및 이○○○ 명의로 ○○○상호신용금고에서 각 150,000,000원씩 300,000,000원을 차용하여 위 토지대금을 지불하고 건물신축 후 채무자명의를 청구인명의로 변경하였으며, 위 토지 거래당시 입회인인 이○○○(ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○)와 건물신축당시 ○○○건설(주)의 이사로 당시 현장소장이었고 현재는 ○○○건설주식회사(ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동)의 대표이사인 도○○○가 위 토지를 청구인이 청구외 이○○○으로부터 350,000,000원에 취득하였다고 확인하고 있는 점등을 종합해 보면 청구인이 위 토지를 350,000,000원에 취득하였다는 주장은 신빙성이 있다고 인정되므로 쟁점부동산의 부수토지 취득가액을 양도면적으로 안분한 224,626,865원(350,000,000원×64.5㎡÷100.5㎡)이 청구인이 ○○○에 양도한 쟁점부동산의 부수토지(64.5㎡)의 취득가액으로 인정된다. (나) 청구인은 전체부동산의 건물신축공사비가 400,000,000원이라는 거증으로 청구인과 ○○○건설(주) 대표이사 이○○○ 간에 1987.8.31. 체결된 건설공사 도급계약서 원본을 제시하고 있는 바, 공급가액은 400,000,000원으로 되어 있으며 사무실 및 주택의 공사내역이 자세하게 첨부되어 있으며 정부수입인지 15매(10,000원권)가 첨부되어 있는 등 실지 공사도급계약서로 인정되고 청구인이 건물을 신축한 후 1989년부터 건물가액을 공사금액 400,000,000원과 등록세 및 취득세등 29,000,000원을 포함한 429,000,000원으로 계상하여 세무신고 해 온 사실이 세무신고서상의 대차대조표 및 합계잔액시산표에 의해 확인되고 있어 청구인이 전체부동산의 건물취득가액이 429,000,000원이라는 청구인의 주장은 신빙성이 있다고 인정된다. 따라서 전체건물 취득가액을 양도건물가액으로 안분계산한 44,610,975원(429,000,000원×305.67㎡÷2,429.6㎡-감자상각비9,361,872원)이 쟁점부동산의 건물취득가액으로 인정된다.
(5) 위 사실관계를 종합해 보면 청구인이 쟁점부동산을 269,237,840원(1987.8.10. 토지취득가액 224,626,865원, 1988.11.1 건물취득가액 44,610,975원)에 취득한 것으로 인정되고 1998.2.28. ○○○ 원○○○에게 334,00,000원에 양도한 것으로 확인되므로 청구인이 실지거래가액에 의하여 신고한 쟁점부동산의 경우 양도가액을 334,000,000원으로 하고 취득가액을 269,237,840원으로 하여 양도소득세를 과세하여야할 것으로 판단된다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.