토지의 양도차익을 기준시가로 결정한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000중 2459(2001. 3.15) 滂�○○○군 ○○○읍 ○○○리 ○○○에 위치한 임야 12,268m2(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1988.8.20 청구외 ○○○로부터 취득하여 1998.2.10 청구외 ○○○에게 양도하고 1998.2.23 처분청에 자산양도차익 예정신고를 하였다. ○○○세무서장은 청구인이 신고한 실지거래 가액을 인정하지 않고 대신 기준시가를 적용하여 2000.4.10 청구인에게 1998년 양도소득세 8,280,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.9.29 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지 원소유자였던 ○○○는 고령으로 기억이 좋지않고 당시 거래를 중개했던 ○○○과의 개인적인 감정에 기인하여 처분청 조사당시 청구인과의 거래사실 자체를 부인한 바 있으나, 현재는 쟁점토지 거래사실과 양도가액을 청구인 신고 가액과 동일한 30,000,000원으로 확인해 주고 있어 취득가액이 분명히 확인됨에도 처분청이 쟁점토지 취득가액이 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지 취득가액과 관련하여 쟁점토지 원 소유자인 ○○○의 진술은 일관성이 없고 청구인은 대금지급 등 매매와 관련하여 구체적인 증빙 등을 제시하지 못하고 있으므로 기준시가에 의하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 않는다고 보아 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】에서 "양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다."라고 하면서 제1호에서 "토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득"이라고 하고 있고, 같은 법 제96조【양도가액】에서는 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다."라고 하면서 제1호에서 "제94호 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다."라고 규정하고 있으며, 같은 법 제100조【양도차익의 산정】제1항에서는 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하 단서생략)"라고 규정하고 있다. 또한 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서는 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 '당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우'라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다."라고 하면서 제3호에서 "양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우"라고 하고 있고, 같은 조 제5항에서는 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다."라고 하면서 제2호에서 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지 등기부와 처분청 조사내용에 의하면 청구인은 1988.8.20 쟁점토지를 청구외 ○○○로부터 취득하여 9년 4개월간 보유하다가 1998.2.10 매매를 원인으로 청구외 ○○○에게 양도한 것으로 확인되고 있고 이에 대해서는 다툼 없다.

(2) 쟁점토지 취득가액에 대해 살펴보면, 처분청은 쟁점토지 원소유자였던 ○○○가 거래사실을 부인하고 있고 청구인이 대금지급 등 관련 증빙을 제시하지 못한 점을 들어 취득가액이 30,000,000원이라는 청구인의 주장에 신빙성이 없다고 보았고, 반면에 청구인은 전라남도 목포시에 거주하고 있는 ○○○를 찾아가서 확인받은 거래사실확인서(2000.5.29)를 제시하면서 쟁점토지 거래가액이 30,000,000원이라고 주장하고 있으며, ○○○에서 ○○○와 접촉한 결과도 그가 일관되게 당시 거래가액이 30,000,000원임을 확인하고는 있으나, 거래당시 대금지급 등 객관적인 증빙이 제시되지 않고 있고 달리 청구주장가액을 인정할 만한 거증자료도 없는 점으로 보아 쟁점토지의 취득가액이 30,000,000원이라는 청구인의 주장은 확인되지 않는다고 하겠다.

(3) 쟁점토지 양도가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점토지의 토지이용계획확인서, 양수인 ○○○의 거래사실확인서 등을 제출하면서 쟁점토지는 양수인에 대한 채무 30,000,000원을 상환하기 위해 대물로 변제된 것이고, 다만 양도가액이 취득가액과 동일한 것은 쟁점토지가 그린벨트 군사보호지역으로 설정되어 있어 그 이용가치가 전무하여 팔려고 해도 매수할 사람이 전혀 나타나지 않아 부득이 이를 채무에 갈음하여 양도한 것이라고 주장하고 있다.

○○○은 청구주장의 신빙성을 확인하기 위해 쟁점토지 소재지를 방문하였는 바, 쟁점토지는 청구주장과 같이 군부대(헬기장 및 사격장)가 있는 군사보호시설지역으로서 건물이나 주택신축이 불가한 상태였으나 위치상으로는 차량으로 접근이 용이한 산기슭 도로변에 위치하고 있어 산소자리 등의 용도로는 사용될 수 있었고, 주변 임야의 부동산 매매는 비교적 활발한 것으로 확인되었으며, 특히 쟁점토지 거래시가에 대한 인근 부동산중개소 직원과 마을회관 주민들의 진술에 따르면 현재 평당 약 100,000원 내외에서 거래되고 있고, 거래시세는 쟁점토지 양도시점은 3년전에 비해 별로 변동되지 않았다는 것이어서 비록 조사시점과 양도시점 사이에는 약 3년의 시차가 있으나 평당 10,000원에도 미치지 못하는 가액에 양도했다는 청구인의 주장과는 현저한 차이가 나는 것으로 조사되었다. (단위: 평당가액) 청구인 주장 방문조사 결과 거래가액 (2001년 2월, B) 양자간 비율 (B/A) 취득가액 (1988년 8월) 양도가액 (1998년 2월, A) 8,082원 8,082원 100,000원 내외 1,237.3% 내외

(4) 통상 부동산거래가액이 시가에 해당되는지의 여부는 계약서 등 제반증빙, 당사자, 부동산경기 등을 종합하여 판단하여야 하는 바, 청구인은 양도가액과 취득가액이 모두 30,000,000원으로 동일하다고 주장만 하고 있을 뿐 양도와 관련하여 거래사실확인서 및 검인계약서 이외에 이를 입증할 수 있는 그 밖에 객관적 증빙을 전혀 제시하지 못하고 있고, 쟁점토지의 최근 거래시가가 큰 변동없는 가운데 청구주장 가액에 10배를 초과하고 있는 점으로 미루어 볼 때 청구인이 주장하는 양도가액 30,000,000은 신빙성 있다고 보기는 어렵다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 않는다고 보아 이를 부인하고 대신 기준시가를 적용하여 과세한 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.