추가약정서상의 매매가액을 전체부동산의 실지취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

심판청구번호 국심2000중 2420(2001. 3.26) 청구인은 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○○리 ○○○ 토지 350㎡(도로59㎡ 포함) 및 건물1,104.97㎡(이하 "전체부동산"이라 한다)를 1997.6.29 취득하여 이중 도로면적을 제외한 토지 및 건물(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 1996.12.15 청구외 서○○○에게 양도하였으며, 1997.5.28 양도소득세 확정신고시 취득가액은 전체부동산의 취득가액(1,050,000,000원)을 안분계산한 1,043,666,337원으로, 양도가액은 1,050,000,000원으로 하여 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액에 대한 조사결과, 매매계약서상 전체부동산의 취득가액으로 확인된 1,000,000,000원에서 미양도된 도로부분을 제외하고 안분계산한 973,751,763원을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 보아 2000.7.7 청구인에게 1996년도 귀속분 양도소득세 18,628,600원을 결정고지하였다. (이 건 고지세액은 2000.10.2 처분청에서 취득가액 20,000,000원을 추가로 인정하여 직권경정함에 따라 6,705,111원으로 감액되었음) 청구인은 이에 불복하여 2000.9.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인이 전체부동산을 취득함에 있어 1996.6.18자 당초계약서상 매매가액은 1,000,000,000원이었으나, 양도자인 청구외 강○○○의 요구에 따라 매매대금을 50,000,000원 증액하는 등의 내용으로 추가약정서를 작성한 사실이 있는 바, 거래상대방인 강○○○도 매매대금이 1,050,000,000원이라는 사실을 확인하고 있음에도 처분청이 이를 부인하고 전체부동산의 취득가액을 1,000,000,000원으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다

(2) 청구인이 쟁점부동산을 취득하여 양도하기까지 보유기간 중에 쟁점부동산의 취득시 인수한 ○○○리스(주)에 대한 채무 220,000,000원중 변제금이 39,403,433원 있었는 바, 청구인이 쟁점부동산을 양도하면서 양수인(서○○○)에게 인계시에는 채무액을 200,000,000원으로 하여 양도하였으므로 위의 39,403,433원중 ○○○리스(주)에 대한 인계채무 차액에 해당하는 20,000,000원을 제외한 19,403,433원(이하 "쟁점금액"이라 한다)을 양도소득세 계산시 필요경비에 산입하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 전체부동산의 취득가액을 추가약정서상의 1,050,000,000원으로 보아야 한다고 주장하나, 추가약정서는 대금수수가 끝나고 소유권이전등기까지 완료된 후인 1996.7.10 작성되었으며, 추가약정서상의 매매대금을 증액하면서 강○○○에 대한 채무 31,000,000원과 상계한다고 하였으므로 증액대금중 채무상계액을 제외한 19,000,000원은 매수인(청구인)이 매도인(강○○○)에게 지급하여야 할 금액임에도 추가약정서상에는 매수인과 매도인이 바뀌어 작성되는 등 청구인 주장에 신빙성이 없으므로 당초 계약서상의 매매대금인 1,000,000,000원을 전체부동산의 실지취득가액으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

(2) 청구인이 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하는 쟁점금액은 청구인이 취득시 인수한 ○○○리스(주)의 채무를 청구인이 변제한 것에 불과하므로 쟁점부동산의 양도차익 계산상 필요경비로 볼 수 없다.

• 가. 쟁점

(1) 청구인이 주장하는 추가약정서상의 매매가액을 전체부동산의 실지취득가액으로 인정할 수 있는지

(2) 청구인이 전체부동산의 취득시 인수한 채무중 청구인이 보유기간중 변제하였다는 쟁점금액을 양도차익 계산상 필요경비에 산입하여야 하는지를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년 이내의 부동산 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. ~ 나.(생략)

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 확정신고시 쟁점부동산의 취득가액은 전체부동산의 취득가액을 1,050,000,000원으로 하여 안분계산한 1,043,666,337원으로, 양도가액은 1,050,000,000원으로 신고하였으며, 실지양도가액(1,050,000,000원)에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으나, 취득가액을 산정함에 있어서 처분청은 전체부동산의 취득가액을 1,000,000,000원으로 보아 쟁점부동산의 취득가액을 993,751,763원으로 안분계산하여 이 건 양도소득세를 결정고지한 사실이 처분청의 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점(1)에 대하여 본다 청구인은 전체부동산을 취득함에 있어 양도자인 강○○○과 1996.6.18자로 매매대금을 1,000,000,000원으로 하는 부동산매매계약을 체결하였다가, 1996.7.10 매매대금을 1,050,000,000원으로 변경하는 추가약정서를 작성하여 대금정산을 한 사실이 있으므로 쟁점부동산의 실지취득가액은 전체부동산의 취득가액을 1,050,000,000으로 하여 안분계산한 1,043,666,337원으로 인정하여야 한다면서 강○○○의 확인서등을 제시하였으므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인이 제시한 전체부동산의 취득과 관련된 1996.6.18자 매매계약서에는 매매가액이 1,000,000,000원으로 되어 있으며, 동 매매계약을 변경한 1996.7.10자의 추가약정서에는 당초 계약상 매매가액을 50,000,000원 증액한 1,050,000,000원으로 합의한다고 되어 있다. 그러나, 동 매매계약서는 전체부동산에 대한 소유권이전등기(1996.6.29)가 완료된 이후에 작성된 것으로서 거래당사자간에 통상 잔금청산등이 이루어진 후에 소유권이전등기가 완료되는 점과, 추가약정에 의하여 증액되었다는 매매대금에 대한 정산과정등이 금융자료 등 구체적이고 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하는 점등을 감안하여 볼 때, 추가약정서상 매매가액인 1,050,000,000원을 전체부동산의 취득가액으로 보아 쟁점부동산의 실지취득가액을 안분계산하여야 한다는 청구인 주장은 타당성이 없는 것으로 판단된다.

(3) 쟁점(2)에 대하여 본다. 청구인은 쟁점부동산의 양도차익을 계산함에 있어 청구인이 쟁점부동산을 취득하여 다시 청구외 서○○○에게 양도하기까지의 기간중에 청구인이 취득시 인계받은 채무중 ○○○리스(주)에 대한 채무와 관련하여 39,403,433원을 변제한 사실이 있다면서 그 중 쟁점금액인 19,403,433원을 이 건 양도차익 계산상 필요경비로 인정하여야 한다는 주장이나, 전시한 소득세법 제97조 에서 취득가액에 산입하는 필요경비는 양도자산의 설비비와 개량비 자본적지출액 등으로 규정되어 있음에 비추어, 청구인이 주장하는 쟁점금액은 청구인이 쟁점부동산을 취득하면서 인수한 채무의 일부를 변제한 것일 뿐, 이는 쟁점부동산의 필요경비에 해당되지 아니한다 할 것이며, 또한 청구인이 쟁점부동산의 양도시 인계한 채무는 청구인이 쟁점부동산의 매입시 인수받은 채무와 별개의 채무로 보아야 하는 점에서도 쟁점금액을 필요경비로 인정하여야 한다는 청구인 주장은 타당성이 없다 할 것이다.

(4) 위의 사실관계를 종합해 볼 때, 처분청이 전체부동산의 실지취득가액을 1996.6.18자 당초 매매계약서상의 1,000,000,000원으로 보고 미양도된 도로부분과 안분계산한 가액을 실지취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.