경정결정된 개별공시자에 의해 결정한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000중 2377(2000.11.6).2 취득한 경기도 남양주시 화도읍 ○○○리 ○○○ 전 1,031㎡(이하 "쟁점①토지"라고 한다), 같은곳 ○○○ 전 1,302㎡(이하 "쟁점②토지"라고 한다), 계 2,333㎡(이하 "쟁점토지"라고 한다)를 1998.8.2 양도하고 당초 개별공시지가(24,700원/㎡)에 의하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도한 이후인 1998.8.29 쟁점토지의 1998년도 개별공시가가 177,000원/㎡로 정정되어 통보되자, 정정된 개별공시지가를 적용하여 2000.2.7 및 2000.4.21 청구인에게 1998년도분 양도소득세 161,818,610원을 결정고지하였으며, 청구인이 이에 불복하여 이의신청(2000.5.4)을 제기하여 이의신청 결정통보전인 2000.6.19 남양주시청에서 쟁점토지의 개별공시지가를 103,000/㎡로 재조정하여 통보함에 따라, 처분청은 재조정된 개별공시지가를 적용하여 2000.6.26 청구인에게 1998년도분 양도소득세를 당초 161,818,610원에서 75,497,610원으로 감액 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.9.18 이 건 심판청구를 제기 하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 1997.4.2 취득하여 1998.7.10 매매계약을 체결하고 1998.8.2 잔금을 수령한 후 1998.8.7 부동산 양도신고확인서를 발급받아 1998.8.19 소유권 이전등기를 완료한 것으로, 부동산양도신고 당시의 1998년 개별공시지가인 24,700원/㎡로 정당하게 양도소득세를 신고하였으나, 매수인이 쟁점토지 매수후에 자금차입을 위하여 개별공시지가의 증액을 요구하는 이의신청을 제기하여 남양주시청에서 개별공시지가를 177,000원/㎡로 상향 평가하였고, 처분청은 상향 평가된 개별공시지가를 소급하여 이 건 양도소득세를 결정고지 하였다가, 남양주시청이 다시 쟁점토지의 개별공시지가 결정에 잘못을 인정하고 103,000/㎡로 재조정하여 통보하여 처분청이 재조정된 1998년 개별공시지가를 적용하여 경정결정 고지한 바 있으나, 쟁점토지는 청구인이 취득 및 양도시에는 농지상태로 있었음을 알 수 있고, 취득시 토지거래허가서 및 양도계약서를 등을 보면 141,200,000원에 취득하여 142,000,000원에 양도한 사실을 알 수 있음에도 남양주시청이 1998년 개별공시지가를 산정할 때 실질적인 지가상승율 및 토지의 이용상황 등을 고려함이 없이 1998년 개별공시지가를 산정함으로서 지가상승요인이 전혀 없는 쟁점토지에 대하여 1996년 개별공시지가(취득시)를 35,900원/㎡, 1998년 개별공시지가(양도시)를 103,000원으로 평가하여 이 건 양도소득세를 부과하였으나, 쟁점토지의 경우 개별공시지가 재산정의 오류로 인하여 양도소득이 없는 청구인에게 양도소득세를 부과함은 부당하므로 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 양도당시 개별공시지가를 적용하여 과세하여야 한다고 주장하나, 토지의 양도에 대하여 기준시가로 그 과세표준 및 세액 결정시 처음 산정하여 고시된 개별공시지가를 무조건 적용하는 것이 아니라 지방자치단체가 명백히 잘못 산정하였다고 인정하여 정정통보하는 경우 정정된 개별공시지가를 적용하는 것이므로 정정된 개별공시지가에 의거 양도소득세를 계산하여 결정고지한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 이 건은 다툼은 (1) 쟁점토지를 양도한 후 경정결정된 개별공시지가로 과세한 처분이 정당한지, (2) 청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정할 수 있을지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 제1항에서 「제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산

• 가. 토 지 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률의 규정에 의한 공시지가 및 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다)이 동법 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하“개별공시지가”라 한다). 다만, (이하생략)」고 규정하고 있으며, 같은법 제96조【양도가액】에서 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항에서 「법 제96조 제1항의 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 단서에서 당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1호에 해당하는 경우를 말한다

1. ∼ 2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우」라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점토지의 양도에 대하여 2000.6.19 정정된 개별공시지가를 근거로 양도차익을 재산정하여 경정결정한 처분이 정당한지 본다 경기도 남양주시장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의3 제2항에 의하여 1998년도 쟁점토지의 개별공시지가를 평가한 내역은 아래표와 같음이 개별공시지가 확인서 및 남양주시장의 공문(토지 58223-154, 2000.6.19) 등에 의하여 확인된다. (단위: ㎡, 원) 지번 면적 가격기준일 개별공시지가(㎡당) 당초 (1998.6.30) 1차조정 (1998.8.29) 2차조정 (2000.6.19) 쟁점①토지 1,031 1988.1.1 24,700 177,000 103,000 쟁점②토지 1,302 1988.1.1 24,700 177,000 103,000 개별토지가격이 지가산정에 명백한 잘못이 있어 경정결정되었다면 당초에 결정공고된 개별토지가격은 그 효력을 상실하고 경정결정된 새로운 개별토지가격이 공시기준일에 소급하여 그 효력을 발생한다고 할 것(대법93누15588, 1994.10.7 같은 뜻)인 바, 위 사실내용과 같이 당초 고시되었던 쟁점토지의 개별공시지가가 2000.6.19 경정결정 되었음이 확인되므로 경정결정된 개별공시지가를 적용하여 취득 및 양도가액을 재계산, 양도차익을 산정하여 이 건 과세표준과 세액을 경정결정한 처분은 타당하다고 판단된다(국심98서1655, 1998.11.16외 다수 같은 뜻)

(2) 다음, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지거래가액(취득가액 141,200,000원, 양도가액 142,000,000원)이 신빙성이 있는지 본다. 청구인은 취득시의 소유권이전등기신청서와 양도시의 매매계약서를 제시하면서 위 등기신청서상 기재된 취득가액 141,200,000원과, 양도시 매매계약서상 양도가액 142,000,000(쟁점①토지 62,760,000원, 쟁점②토지 79,240,000원)이 실지거래가액이라는 주장이나, 위 취득가액은 개별공시지가(84,275,500원)의 167.5%인 반면, 양도가액은 개별공시지가(240,299,000원)의 59.1%에 불과하고, 쟁점토지를 양도한 1달후인 1998.9.8 매수인이 ○○○은행에 채권최고액 520백만원(개별공시지가의 216.4%)의 근저당이 설정된 사실이 있을 뿐만 아니라, 취득 및 양도시의 구체적이고 객관적인 증빙서류(금융자료, 저가양도의 사유 등)와 거래상대방의 거래확인서 등을 제시하지 아니하고 있어 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성 없는 가액이라고 인정되므로 청구주장을 받아들일 수 없다고 판단된다.

• 라. 따라서, 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.