신고한 실지거래가액의 인정 여부

심판청구번호 국심2000중 1906(2000.12.20) 5.30 경기도 ○○○시 ○○○동 ○○○외 6필지 토지 3,320㎡, 위 지상 건물 615㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 청구외 ○○○으로부터 취득한 후 1997.1.28 청구외 ○○○에게 양도하고, 취득가액을 380,000,000원, 양도가액을 380,000,000원으로 하여, 1997.1.30 부동산 양도신고를 하였다. 처분청은 이에 대하여 쟁점부동산의 취득가액은 취득당시의 양도자인 청구외 ○○○으로부터 확인한 330,000,000원, 양도가액은 청구인이 신고한 380,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하여, 2000.6.3 청구인에게 1997년도 귀속 양도소득세 27,227,240원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.7.12 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 취득가액은 토지매입 285,000,000원(계약금 40,000,000원, 매도인 ○○○의 채무변제액 155,000,000원, 잔금 90,000,000원), 건물신축비 95,000,000원 합계 380,000,000원임이 정당하며, 위 사실은 청구인이 1994.11.7 쟁점부동산의 토지를 계약한 후 당해 토지에 채무가 많아 1995.1.25 청구인이 채권최고액 3억원으로 하여 근저당권을 설정한 사실에 비추어 볼 때 쟁점부동산의 건물신축 이전의 토지가액만으로 그 당시 시가를 미루어 볼 수 있음에도, 처분청이 매도인 ○○○을 강압적으로 회유하여 허위 확인서를 작성하게 하고, 위 확인서만을 근거로 취득가액을 330,000,000원으로 단정하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 부동산의 매매시 잔금지급 이전에 매도인의 채무를 대신 지급할 경우에는 매매계약서에 그 사실을 기재하는 것이 관행임에도 청구인이 제시한 계약서에는 전혀 그런 내용을 기재한 사실이 없으며, 쟁점부동산의 건물을 95,000,000원에 신축한 사업자 청구외 ○○○의 확인서를 제시하고 있으나, ○○○의 개업일인 1995.8.7 이전에 1995.6.30 계약서를 작성하고 동 금액을 공사금액으로 기재한 점으로 보아 위 확인서는 신빙성이 없으며, 채권최고액 3억원으로 근저당을 설정하였다는 주장은 본 계약이 아닌 가계약 상태에서 근저당을 설정한 사실, 일반적인 근저당 설정은 채무액보다 30%를 더하여 채권최고액으로 설정하는 것이 관행이며, 또한 근저당설정 채권자를 보면 청구인이외 ○○○라는 다른 채권자가 있어 채무액이 전부 청구인의 채무라고 볼 수 없으므로 쟁점부동산의 토지매입대금이 285,000,000원이라는 청구주장은 설득력이 없고, 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 청구인이 부동산 양도신고시 실지거래가액으로 신고한 부동산의 취득가액을 부인하고, 처분청이 거래상대방으로부터 확인한 취득가액에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 에서『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다』고 규정하면서, 그 제1호에서는『제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고, 같은 법 제97조 제1항에서는『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.』고 규정하면서, 그 제1호에서는『취득가액』을 규정하고, 그 (가)목에서는『제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제116조 제4항에서는『제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하면서, 그 제1호에서『단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우』를 규정하고, 그 (나)목에서『취득후 1년이내의 부동산』을 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 1996.5.30 청구외 ○○○으로부터 취득하여 1997.1.28 청구외 ○○○에게 양도하고, 실지거래가액(취득가액 380,000,000원, 양도가액 380,000,000원)으로 자산양도차익예정신고를 한 사실이 부동산 양도신고서에 의하여 확인되고, 처분청은 쟁점부동산의 양도가액은 청구인이 신고한 380,000,000원으로, 취득가액은 취득당시의 양도자인 청구외 ○○○으로부터 확인한 330,000,000원으로 하여 과세한 사실이 양도소득세결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인되고, 쟁점부동산의 양도가액 380,000,000원에 대하여는 청구인과 처분청간에는 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점부동산 중 토지는 285,000,000원(계약금 40,000,000원, 매도인 ○○○의 채무변제액 155,000,000원, 잔금 90,000,000원), 건물은 95,000,000원 합계 380,000,000원에 취득하였다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인이 제시한 쟁점부동산의 매매계약서상에는 계약금(1996.4.10) 40,000,000원, 중도금(1996.5.30) 240,000,000원, 잔금(1996.5.30) 240,000,000원 합계 380,000,000원으로 기재되어 있을 뿐 청구인이 주장하는 채무변제 등의 내용기재가 없으며, 또한 채무변제 155,000,000원, 건물신축비 95,000,000원 등을 지급한 사실을 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙을 전혀 제시하지 못하고 있으며, 청구인이 이 건 심판청구시 제시한 청구외 ○○○의 확인서에 의하면 ○○○이 처분청에 확인서(2000.3.14)를 작성해준 쟁점부동산의 양도가액 330,000,000원은 세무공무원의 강압에 의해 작성한 것으로 실지 쟁점부동산의 양도가액은 380,000,000원이라고 확인하고 있으나, 위 확인서는 당초 세무조사시의 확인내용을 번복하는 것이므로 이를 신빙성있는 것으로 받아들이기 어렵고, 달리 쟁점부동산의 취득가액이 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하므로, 청구인이 쟁점부동산을 청구외 ○○○에게 380,000,000원을 지급하고 취득하였다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 330,000,000원으로 하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.