[요지] 환지예정지로 지정된 토지의 의제취득일 현재의 기준시가 산정시 환지예정지로 지정됨에 따라 새로이 설정된 잠정등급을 적용함은 정당함
[요지] 환지예정지로 지정된 토지의 의제취득일 현재의 기준시가 산정시 환지예정지로 지정됨에 따라 새로이 설정된 잠정등급을 적용함은 정당함
[주 문]
○○세무서장이 2000. 6. 20 청구인에게 한 1998년 귀속분 양도소득세 243,276,180원의 부과처분은 경기도 수원시 ○○구 ○○동 XXXX-XX번지 대지 598.5㎡의 취득가액을 계산함에 있어서 1985. 8. 15 최초로 설정된 잠정등급인 193등급을 의제취득일(1985. 1. 1) 현재의 토지등급으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 사 실 청구인이 1971. 3. 6 특별조치법에 의하여 소유권보존등기한 경기도 수원시 ○○구 ○○동 XXX-X번지 임야 4,655㎡가 1981. 11. 23 토지구획정리사업지구로 고시되어 1989. 11. 20 토지구획정리가 완료됨에 따라 환지된 같은 동 XXXX-XX번지 대지 598.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)상에 1996. 10. 9 청구인의 자 ○○○이 근린생활시설 1,572.6㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축한 후, 1998. 12. 3 청구외 ×××에게 쟁점부동산을 양도하고, 청구인은 1998. 12. 4 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액(취득가액 18,410,458원, 양도가액 200,000,000원)으로 부동산양도신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산의 매수자 ×××에 대한 금융추적조사 결과 쟁점부동산이 1,100,000,000원에 양도되었다는 중부지방국세청장의 과세자료를 통보받아, 확인된 쟁점부동산의 양도가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분계산한 781,090,674원을 쟁점토지의 양도가액으로 하고, 취득가액은 의제취득일(1985. 1. 1) 현재의 기준시가인 18,410,458원으로 하여, 2000. 6. 20 청구인에게 1998년 귀속분 양도소득세 243,276,560원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000. 7. 4 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 쟁점토지를, 청구인의 자는 쟁점건물을 소유하여 소유자가 각각 상이함에도 동일인이 소유한 것으로 간주하여 확인된 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가로 토지와 건물가액을 안분한 것은 부당하고, 실제로 토지는 350,000,000원, 건물은 750,000,000원 계 1,100,000,000원에 양도하면서 계약서를 이중으로 작성하여 토지는 200,000,000원, 건물은 750,000,000원에 양도한 것으로 양도가액을 줄여서 신고하였는 바, 쟁점건물을 751,000,000원(공사비 730,000,000원 취득비용 21,000,000원)에 취득한 사실을 처분청에서도 인정하고 있으므로, 조사과정에서 적출된 금액을 합한 350,000,000원을 쟁점토지의 양도가액으로 하여 양도소득세를 결정하여야 한다.
(2) 쟁점토지는 1981. 11. 23 토지구획정리사업지구로 고시되어 1989. 11. 20 구획정리 완료된 토지로서, 환지예정지의 지정으로 토지의 지목ㆍ품위 또는 정황이 현저히 달라졌음에도 시장ㆍ군수가 잠정등급을 곧바로 설정하지 아니하여 종전에 설정된 토지등급가액을 적용하는 것이 불합리한 경우에는, 당해 토지의 품위ㆍ정황이 유사한 인근토지의 등급가액을 적용하거나, 환지예정지 지정일부터 최초 잠정등급 설정일까지 지가변동이 없다고 인정되는 경우에는 비록 취득일 이후에 잠정등급이 설정되었다 하더라도 최초 잠정등급을 적용하는 것(재일 46014-363, 1997. 2. 19)이므로, 1985. 1. 1 현재의 토지등급을 적용함에 있어서 1985. 8. 15 최초로 설정된 잠정토지등급(193등급)을 적용하여야 한다.
(3) 쟁점토지는 청구인이 부 △△△로부터 상속받은 토지이므로, 소득세법시행령 제166조 제2항의 규정에 의하여 양도당시의 실지거래가액에 취득당시의 기준시가가 양도당시의 기준시가에서 차지하는 비율을 곱하여 산정한 취득가액을 취득당시의 실지거래가액으로 하여 산정하여야 한다.
(1) 청구인이 당초 부동산양도신고시 제출한 부동산 매매계약서는 허위계약서로 판명되었고, 청구인은 조사과정에서도 쟁점부동산의 실지거래가액을 950,000,000원으로 계속 주장하다가 합리적인 기준없이 토지와 건물가액을 분배하여 토지는 350,000,000원, 건물은 750,000,000원이라고 주장하고 있는 바, 청구인의 아들 ○○○이 당초 제출한 허위계약서외에 어떠한 증빙서류도 없고, 관할구청에 제출한 검인계약서(토지 610,000,000원, 건물 330,000,000원 계 940,000,000원)와도 달라, 조사시 적출된 150,000,000원이 토지에만 귀속된 것이라고 인정할 만한 합리적인 근거가 없으므로, 토지와 건물의 양도가액이 불분명한 경우에 해당된다고 보아 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가로 안분계산한 가액을 쟁점토지의 양도가액으로 하여 과세한 당초처분은 정당하다.
(2) 쟁점토지의 취득당시의 시가표준액을 산정함에 있어서, 쟁점토지는 환지전 지번이 수원시 ○○구 ○○동 XXX-X번지로서, 토지대장에 의하면 토지구획정리지구 고시일(1981. 11. 23)이후 1984. 7. 1 현재의 수정등급이 137등급임이 확인되므로, 의제취득일인 1985. 1. 1 현재의 토지등급인 137등급을 적용한 당초처분은 정당하다.
(3) 청구인은 상속받은 토지를 특별조치법에 의하여 소유권보존하였다고 주장하고 있으나, 상속재산이라는 증거를 제시하지 못하고 있으며, 등기부등본 및 토지대장 등 공부상으로 쟁점토지가 상속받은 재산이라는 사실이 확인되지 아니하므로, 양도당시 실지거래가액으로 취득당시의 실지거래가액을 환산하여야 한다는 청구주장은 인정하기 어렵다.
3. 쟁점 및 판단
(1) 쟁점토지의 양도가액을 계산함에 있어서 쟁점부동산의 토지와 건물가액의 구분이 불분명하다고 보아 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분의 당부와
(2) 환지된 쟁점토지에 대하여 1985. 1. 1 의제취득일 현재의 취득가액을 산정함에 있어서 1985. 8. 15 최초로 설정된 잠정등급가액을 적용할 수 있는지 여부 및
(3) 쟁점토지를 상속받은 토지로 보아 양도당시의 실지거래가액으로 취득당시의 실지거래가액을 환산할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다.
(1) 쟁점(1)관련 소득세법 제96조【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다』고 규정하고, 그 제1호에서 『제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고, 같은법 제100조【양도차익의 산정】 제2항에서 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다』고 규정하고, 같은조 제3항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다』고 규정하고 있다. 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하고, 그 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』를 규정하고 있다.
(2) 쟁점(2) 관련 소득세법시행령 제164조【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 제10항에서 『지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990. 8. 30 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식 중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 시가표준액을 말한다. 1990년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시지가 × 취득당시의 시가표준액 / 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액』이라고 규정하고 있으며, 같은법시행규칙 제77조【환지예정지 등의 양도 또는 취득가액의 계산】 제1항에서는 『양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 토지구획정리사업법 또는 농어촌정비법 등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다. 다만, 1984. 12. 31 이전에 취득한 토지로서 취득일 전후를 불분하고 1984. 12. 31 이전에 환지예정지로 지정된 토지의 경우에는 제2호의 산식에 의한다』고 규정하고, 그 제2호 나목에서 『환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해 토지를 양도한 경우 취득가액은 환지예정면적에 취득당시의 단위당 기준시가를 곱하여 계산한다』고 규정하고 있다. 한편, 지방세법시행규칙 제46조【토지구획정리사업 등 특정사업지구내 토지의 잠정등급결정】 제1항에서 『시장ㆍ군수는 토지구획정리사업법의 규정에 의한 토지구획정리사업과 농촌근대화촉진법의 규정에 의한 농지개량사업 및 기타 법령에 의한 개발사업 등으로 환지예정지 또는 일시이용지 등이 지정되는 경우에는 그 사업지구내의 토지에 대하여 잠정적으로 적용할 토지등급(이하 “잠정등급”이라 한다)을 설정하여야 한다』고 규정하고, 제2항에서 『잠정등급을 설정한 토지가 이용상황이나 주변환경 기타 자연적 사회적 조건이 현저하게 달라진 경우에는 그 토지의 이용상황이나 주변환경 기타 자연적ㆍ사회적 조건이 유사한 토지의 등급에 준하여 잠정등급을 수정할 수 있다』고 규정하고 있다.
(3) 쟁점(3) 관련 소득세법 제100조【양도차익의 산정】 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다』고 규정하고, 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】 제1항에서 『법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 각호 및 제157조 제4항ㆍ제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다』고 규정하고, 제2항에서 『법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다』고 규정하고, 그 제2호에서 『제4항 제1호 및 제2호의 경우에는 다음 각목에 의하여 계산한 가액』을 규정하고, 그 가목에서 『양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우 양도당시의 실지거래가액 × 취득당시의 기준시가/ 양도당시의 기준시가(괄호생략)』를 규정하고, 제3호에서 『상속 또는 증여받은 자산(제3항 각호 및 제4항 제1호ㆍ제2호 또는 제157조 제4항ㆍ제5항에 규정된 자산을 제외한다)을 제4항 제3호의 규정에 의하여 신고하는 경우로서 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액은 다음 각목의 가액 중 낮은 가액. 이 경우 제167조 제1항의 규정에 의한 의제취득일 전에 상속 또는 증여받은 자산의 경우에는 의제취득일을 기준으로 하여 평가한 가액으로 한다』고 규정하고, 그 가목에서 『제2호 가목의 가액』을, 그 나목에서 『상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의한 상속개시당시 또는 증여당시의 현황에 의하여 평가한 가액』이라고 규정하고 있으며, 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하고, 그 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』를 규정하고 있다.
(1) 청구인은 1989. 11. 20 토지구획정리완료된 쟁점토지를 1971. 3. 6 특별조치법에 의하여 청구인 명의로 소유권보존등기하고, 쟁점토지상에 청구인의 자 ○○○이 1996. 10. 9 쟁점건물 1,572.6㎡를 신축하여 임대하다가 1998. 12. 3 청구외 ×××에게 쟁점부동산을 양도하고, 청구인은 쟁점토지의 취득가액과 양도가액을 18,410,458원과 200,000,000원으로 하여 부동산양도신고(쟁점부동산 양도가액 950,000,000원)를 한 사실이 등기부등본, 토지대장, 부동산매매계약서, 부동산양도신고서 등에 의하여 확인되고, 처분청은 중부지방국세청장으로부터 쟁점부동산의 매수자 ×××에 대한 금융추적조사결과 쟁점부동산이 1,100,000,000원에 양도되었다는 과세자료를 통보받아, 쟁점부동산의 양도가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분계산한 781,090,674원을 쟁점토지의 양도가액으로 하고, 취득가액은 의제취득일 현재의 기준시가인 18,410,458원으로 하여 이 건 과세하였음이 과세자료 통보공문, 양도소득세결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.
(2) 먼저 쟁점(1)에 대하여 본다. 청구인은 쟁점건물의 취득가액이 750,000,000원이라는 사실에 대하여는 처분청에서도 인정하고 있으므로, 확인된 쟁점부동산의 양도가액 1,100,000,000원에서 쟁점건물의 취득가액 750,000,000원을 차감한 350,000,000원을 쟁점토지의 양도가액으로 하여 과세하여야 한다고 주장하고 있으나, 쟁점건물의 취득가액 750,000,000원은 1996. 10. 9 쟁점건물의 신축당시의 취득가액(취득세 및 등록세 포함)일 뿐 쟁점건물의 양도가액은 아니므로 쟁점부동산의 양도가액에서 위 쟁점건물의 취득가액을 차감하여 쟁점토지의 양도가액을 산정할 수는 없는 것이고, 달리 쟁점토지의 양도가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙의 제시가 없는 바, 전시의 법령에 의하면, 부동산의 취득가액 또는 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있으므로, 쟁점부동산의 양도가액만 확인될 뿐 토지와 건물가액의 구분이 없는 이 건의 경우에 대하여, 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 양도당시 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 쟁점토지의 양도가액을 계산하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.
(3) 쟁점(2)에 대하여 본다. (가) 처분청은 환지된 쟁점토지의 1985. 1. 1 현재의 취득가액을 산정함에 있어서 1985. 1. 1 현재의 등급가액(137등급)을 적용하여 과세하고 있는 바, 청구주장대로 1985. 8. 15 설정된 잠정토지등급(193등급)을 적용할 수 있는지에 대하여 살펴본다. (나) 쟁점토지의 토지대장에 의하면, 쟁점토지는 1981. 11. 23 토지구획정리사업지구로 고시되고 1989. 11. 20 토지구획정리가 완료되어 환지된 사실과 1985. 1. 1 현재의 토지등급이 137등급이라는 사실이 확인되고, 쟁점토지의 잠정등급확인원에 의하면 1985. 8. 15 최초로 설정된 잠정등급이 193등급임이 확인된다. (다) 전시의 지방세 법령에 의하면, 시장ㆍ군수는 토지구획정리사업 등으로 환지예정지 등이 지정되는 경우에는 그 사업지구내의 토지에 대하여 잠정적으로 적용할 토지등급(잠정등급)을 설정하여야 한다고 규정하고 있는 바, 쟁점토지는 1981. 11. 23 토지구획정리사업지구로 고시되었으므로 1985. 1. 1에는 이미 잠정등급이 설정되어 있어야 함에도 잠정등급이 설정되어 있지 아니하고 1985. 8. 15에 이르러 최초로 잠정등급이 193등급으로 설정되었음을 알 수 있고, 토지구획정리사업지구내 토지의 과세시가표준액을 종전에 설정된 토지등급에 의하여 종전과 마찬가지 가격으로 정하기보다는 환지예정지 지정에 따른 잠정등급에 의하여 가격을 정하는 것이 합리적이라 할 것이며, 이는 환지예정지내의 토지를 취득하여 양도한 경우 취득가액 계산시 토지의 면적은 실지거래면적이 아니라 권리면적인 환지예정면적을 적용하도록 규정되어 있는 소득세법시행규칙 제77조 제1항 제2호의 규정에 비추어 보더라도 타당하다 할 것이므로, 환지예정지로 지정된 쟁점토지의 기준시가를 결정함에 있어 취득당시의 토지등급은 환지예정지로 지정됨에 따라 새로이 설정된 잠정등급을 적용함이 타당한 것으로 판단된다(국심 90서 1580, 1990. 11. 21 같은뜻).
(4) 쟁점(3)에 대하여 본다. 청구인은 쟁점토지는 부 △△△로부터 상속받은 토지이므로 양도당시 실지거래가액으로 취득가액을 환산하여야 한다고 주장하면서, 쟁점토지의 구 등기부등본, 구 토지대장을 제시하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다. 청구인이 제시한 호적등본에 의하면, 청구인의 부 △△△은 1958. 4. 29 사망한 것으로 등재되어 있고, 구 등기부등본과 구 토지대장에 의하면, 수원시 ○○구 ○○동 XXX-X번지의 토지가 쟁점토지로 환지된 사실과 1970. 11. 21 법률 제2111호에 의거 동경시 거주 □□□으로부터 청구인명의로 소유권보존등기된 사실은 확인되나, 청구인의 아버지가 취득한 사실이 확인되지 아니하며, 달리 청구인이 쟁점토지를 상속받았다고 인정할만한 객관적인 증빙이 없으므로, 쟁점토지를 청구인이 상속받은 토지로 인정하기 어렵고, 따라서 쟁점토지의 양도가액으로 취득가액을 환산하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.