부동산을 취득한 시기를 권리의무승계일로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000중 1836(2001. 1. 4) 4.20. 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 양도한데 대하여 처분청은 1세대 1주택 비과세에 해당되지 않는 것으로 보아 그 취득시기를 1980. 8.5.로 하여 기준시가로 양도차익을 산정한 후 2000.7.3. 청구인에게 양도소득세 10,993,580원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.7.5 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산에 대한 매매계약을 1980.8.5에 체결하였으나, 쟁점부동산에 융자금이 남아있어 이를 완납한 후가 아니면 소유권을 이전할 수 없도록 되어 있었는 바, 전소유자인 청구외 ○○○이 잔금지급시까지 쟁점부동산에 거주하는 조건으로 잔금지급을 융자금 만료기한인 1990.3월로 연기하는 조건을 제시하여 매매계약서상 잔금지급일을 1990. 8.30로 계약을 체결하였고 실제 잔금을 1991.3.4에 완불하게 된 것이다. 또한 부동산이란 외부적으로 등기이전을 하기 전에는 부동산에 대한 권리행사를 할 수 없는 것인 바, 등기이전일인 1991.3.18.자에 청구인이 실질적으로 쟁점부동산을 취득한 것임에도 처분청이 취득시기를 계약체결일인 1980.8.5.로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 1980.8.5. ○○○공사 ○○○관리소장, 양도인 ○○○ 및 청구인이 계약한 권리의무승계계약서를 보면 제1호에 "1980.8.5일부로 권리의무 일체를 승계하였음"이라고 표시되어 있고, 권리의무승계계약 당시에 당해 아파트는 건물이 완성되어 이미 입주가 완료되었고 단지 등기이전만 되지 아니하여 위와 같이 권리의무승계계약을 체결한 상태였으므로 권리의무승계일인 1980.8.5.을 쟁점부동산의 취득시기로 보아야 한다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산을 취득한 시기를 권리의무승계일로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 (1999.12.28. 볍률 제6051호로 개정되기 전의 것) 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1999.12.31. 대통령령제16664호로 개정되기 전의 것) 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산을 양도한데 대하여 처분청은 그 취득시기를 1980.8.5.로 보아 과세하였는 바, 이 건 1세대 1주택 비과세 대상이 아니라는 점과 양도시기 등에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없으나, 청구인은 쟁점부동산에 대한 융자금을 완납한 후가 아니면 소유권을 이전할 수 없었으며, 전소유자가 쟁점부동산에 거주하는 조건으로 잔금지급을 융자금 만료기한인 1990.3월로 하자는 조건을 제시하여 잔금지급일을 1990.8.30로 하여 계약을 체결하였고, 실제잔금을 1991.3.4에 완불한 후 1991.3.18 등기이전하였으므로 쟁점부동산을 취득시기를 등기이전일로 보아야 한다는 주장인 반면, 처분청은 청구인이 쟁점부동산에 대한 권리의무를 승계한 1980. 8.5.을 그 취득시기로 보아야 한다는 입장으로서 쟁점부동산의 취득시기를 언제로 보아야 하는지가 이 건 쟁점이다.

(2) ○○○공사사장과 쟁점부동산의 최초 피분양자 청구외 ○○○간에 1977.9.23. 체결한 쟁점부동산 분양계약서 사본을 보면 피분양자는 쟁점부동산의 준공상태대로 동 주택을 인수하며 입주지정일로부터 1개월 이내에 입주하여야 하고, 국민주택자금 융자금을 완납한 후 소유권을 이전키로 규정되어 있음을 알 수 있으며,

○○○공사 ○○○관리소장(이하 "○○○관리소장"이라 한다)과 양도인 청구외 ○○○ 및 청구외 ○○○ 등 3자간에 1979.10.2. 체결한 부동산 권리의무승계계약서 사본과 위 ○○○관리소장과 양도인 청구외 ○○○ 및 청구인 등 3자간에 1980.8.5. 체결한 권리의무승계계약서 사본을 보면, 쟁점부동산은 청구외 ○○○이 최초로 분양받아 1979.10.2.청구외 ○○○에게 권리의무가 승계되었고, 1980.8.5 청구인에게 다시 승계되었음을 알 수 있다.

(3) 청구인은 전소유자인 ○○○이 쟁점부동산에 거주하는 조건으로 잔금지급을 융자금 만료기한인 1990.3월로 하자는 조건을 제시하여 잔금지급일을 1990.8.30로 하여 계약을 체결하였고, 실제잔금을 1991.3.4에 완불한 후 1991.3.18 등기이전하였다고 주장하면서 부동산매매계약서, 권리의무승계계약서 사본, 융자금 납부확인원, 분양(주택, 대지)소유권이전승인원 사본 등을 제시하고 있는 바, 이에 대하여 살펴보면 다음과 같다. (가) 청구인은 위 ○○○관리소장과 양도인 청구외 ○○○ 및 청구인 등 3자간에 1980.8.5. 체결한 권리의무승계계약서상 인쇄되지 않은 필체로 "단 매매잔금 완불시까지는 을이 계속 거주하기로 함"이라는 내용이 추가로 기재되어 있는 동 계약서 사본을 제시하고 있으나, 처분청이 대한주택공사로부터 받아 제출한 동일자 동 계약서 사본에는 그러한 단서가 없는 바, 이 단서가 계약당시에 작성된 것으로 보기는 어렵다고 하겠다. (나) 청구인은 매매대금 30백만원에 계약금 3백만원, 중도금 17백만원(지급일자 1980.8.30), 잔금 10백만원(지급일자 1990.8.30)으로 기재되어 있는 1980.8.5.자 부동산매매계약서를 제시하고 있으나, 잔금의 지급일자가 중도금 지급일자보다 10년이 지난 뒤임에도 이와 관련한 아무런 특약내용이 기재되어 있지 않으며, 또한 동 계약서용지에 '○○○익스프레스'라는 상호가 인쇄되어 있으나, 이삿짐 업종에 '익스프레스'란 상호를 사용하기 시작한 시기가 1990년대 초반경이며 탐문결과 '○○○익스프레스'는 1980년 훨씬 이후에 사업을 시작하였다고 확인하고 있음에 비추어 위 계약서가 1980년 당시에 작성한 진실한 계약서라고 보기는 어렵다고 하겠다. (다) 청구인은 쟁점부동산관련 총융자금 750,000원중 기 상환액 452,340원을 제외한 잔액 297,660원을 청구인이 1991.3.4 납부한 것으로 되어 있는 내용으로 ○○○공사서울지역본부장이 2000.5.26.자로 확인한 융자금납부확인원과 ○○○공사 ○○○지사장을 수신인으로 하여 청구인이 1991.3.9. 제출한 분양주택소유권이전승인원 사본(동일자에 위 서울지사 관리과 보전계에 수신된 것으로 나타나 있음)을 제시하고 있으나, 1980년에 이미 청구인이 쟁점부동산에 대한 권리 의무를 승계하였음에 비추어 청구인이 쟁점부동산관련 융자금의 완납과 소유권이전 승인절차는 청구인이 당연히 하여야 하는 것인 바, 융자금 완납과 소유권이전등기가 1991년에 있었다고 하더라도 청구인이 달리 잔금청산에 관한 객관적인 증빙을 제시하지 않는 한 쟁점부동산에 대한 잔금이 1991년에 와서 청산되었다고 단정하기는 어렵다고 하겠다.

(4) 종합하건대, 청구인은 쟁점부동산 취득시 실제잔금을 1991.3.4에 완불한 후 1991.3.18. 소유권등기이전하였으므로 쟁점부동산의 취득시기를 등기이전일로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 위에서 살펴본 바와 같이, 청구인이 제시한 쟁점부동산 권리의무승계계약서의 단서내용과 부동산매매계약서에 신빙성이 없으며, 달리 잔금청산이 1991년에 있었다는데에 관한 객관적인 증빙이 제시되지 않고 있고, 또한 등기이전에 앞서 명의개서에 의하여 권리의무를 승계한 사실이 확인되므로 쟁점부동산의 취득시기를 등기이전일로 보기는 어려우며, 전시한 소득세법시행령 제162조 제1항 제1호 에 의거 쟁점부동산 권리의무승계일에 명의개서된 것으로 보아 1980.8.5.을 취득시기로 보는 것이 타당하다고 하겠다. 따라서 처분청의 이건 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결 론 그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.