감정평가액을 기준으로 한 임대료 산정이 불합리하여 유사임대실례를 조사 결정한 사례임
감정평가액을 기준으로 한 임대료 산정이 불합리하여 유사임대실례를 조사 결정한 사례임
심판청구번호 국심2000중 1806(2001. 3. 7) �261,817,030원, 1996년 귀속분 395,518,860원, 1997년 귀 속분 328,935,970원, 1998년 귀속분 311,694,240원의 부과처분 은
1. 별지 기재의 쟁점토지에 대한 각 과세기간의 임대수입금액 은 인근 유사토지의 임대실례가액을 참작하는 등의 방법으로 재조사 결정하여 당해 각 과세기간의 과세표준과 세액을 경 정한다.
2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.
청구인은 청구인이 100% 출자한 청구외 ○○○건설(주)(이하 "청구외 법인"이라 한다)에게 1995.4.25부터 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○, ○○○, ○○○ 대지 1,044.6㎡(약 316평, 이하 "쟁점토지"라 한다)를 무상으로 임대한 바 있다. 처분청은 ○○○지방국세청의 감사지적에 의하여 소득세법 제41조 및 동법시행령 제98조 제1항 및 제2항 규정에 의거 당해 소득에 대한 조세를 부당하게 감소시킨 것으로 인정하여 2개의 감정기관에 감정평가의뢰하여 그 평가액 중 높게 평가한 가액(13,788,720,000원)에 기대이율 연 6%를 적용하여 연간 임대료(827,323,200원 나대지로서 매월 임대료를 약69백만원 받는 것으로 됨)를 결정하고 위 임대료 수입과 관련, 2000.1.3청구인에게 1995∼1998년도 귀속분 종합소득세 1,297,966,100원(1995년 귀속분 261,817,030원, 1996년 귀속분 395,518,860원, 1997년 귀속분 328,935,970원, 1998년 귀속분 311,694,240원)을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.3.4 이의신청을 거쳐 2000.6.16 이 건 심판청구를 하였다.
(1) 인근 나대지의 임대보증금의 실례가액은 평당 300∼600만원이고 공인중개사 김○○○외 2인은 인근 나대지의 임대보증금을 평당 400∼600만원으로 확인하고 있고, 실제로 쟁점토지 지상건물에 입주한 ○○○은행의 임대보증금이 평당 1,000만원 상당인 것으로 볼 때, 쟁점토지의 적정임대보증금은 평당 600만원으로 보는 것이 타당한데도 처분청은 토지가액 전액을 임대보증금으로 보고 평당 4,364만원으로 평가한 감정평가법인의 조사내용을 그대로 적용한 것은 조세법률주의에 어긋난 무효의 처분으로 위법 부당하다.
(2) 예비적 청구로 처분청의 주장대로 토지가액을 기준으로 하여 임대료를 계산한다 하더라도 상속세 및 증여세법 제37조 및 같은법 시행령 제27조 같은법 시행규칙 제10조의 규정에 의거 특수관계자간의 토지 무상 사용이익은 토지가액에 100분의 2를 곱한 금액으로 하도록 규정하고 있으므로 이 건 토지가액에 100분의 6의 임대요율을 곱하여 임대료를 계산한 것은 부당하다.
(3) 처분청이 1995∼1996년의 임대소득금액 계산시 기본율(72%)에 가산율 20%를 적용한 것은 반대로 얘기하면 필요경비는 8∼9%으로 인정하는 결과로, 부동산 임대업의 경우 실지 필요경비(관리비)가 23% 이상 소요되는 현실로 볼 때 표준소득율에 또 다시 가산율을 적용하도록 한 훈령은 부당하며 또한 동 훈령은 대법원 판례에 의하여 납세자를 구속할 수 없을 뿐만 아니라 위법 부당한 훈령에 의하여 계산한 소득금액은 당연 무효로서 취소되어야 한다.
(1) 특수관계자간에 토지를 무상임대한 경우는 특수관계가 없는 자간에 거래한 인근의 임대실례가액을 우선적으로 적용하여야 하나 이 건의 경우는 쟁점토지와 유사한 인근의 임대실례가액이 없어 시가가 불분명하므로 처분청이 관련 판례와 같이 공신력있는 감정평가법인에게 의뢰하여 산출된 임대료를 시가로 보아 임대소득을 산정한 것은 타당하다고 판단된다(대법원판례 1986누525호 1987.5.12외 다수 같은 뜻).
(2) 추계결정 또는 경정하는 경우 소득금액은 소득세법 시행령 제143조 제3항 제1호 에 의하여 수입금액에 표준소득율을 곱한 금액을 그 소득금액으로 하는 것이며, 이 때 일정규모이상 사업자에 대하여는 기본율의 20%를 가산하도록 국세청 훈령 표준소득율에 규정하고 있으므로 처분청이 기본율의 20%를 가산하여 계산한 1995년 소득금액 449,305,441원 1996년 소득금액 764,446,636원은 달리 잘못이 없다.
(3) 청구인이 예비적 청구로 토지를 무상사용할 때의 임대료계산은 상속세 및 증여세법 제37조 및 같은법 시행령 제27조 같은법시행규칙 제10조의 규정에 의거 토지가액에 100분의 2를 곱하여 계산하여야 한다는 주장은 소득세법 제41조 (부당행위계산)에 의거 토지무상사용에 따른 임대료 산정시에 상속세법을 준용하라는 소득세법상 위임규정이 없을 뿐만 아니라 청구인과 ○○○건설(주)가 같은법시행령 제27조 제3항의 특수관계자의 범위에 포함되지도 아니하여 상속세법 시행규칙 제10조의 토지무상 사용이익을 100분의 2를 적용할 수 없으므로 청구인의 주장은 이유없다.
(1) 청구인이 특수관계법인에게 쟁점토지를 무상임대한 경우 적정임대수입금액을 결정함에 있어 처분청이 2개의 감정평가법인의 감정가액중 높게 평가한 가액 13,788,720,000원(평당임대보증금 4,364만원, 이는 공시지가에 10% 가산한 것과 동일)으로 하여 기대이자율 6%를 적용하여 연임대료를 결정한 처분의 당부와,
(2) 예비적 청구로 감정가액에 의할 경우 임대요율을 6%(처분청)로 할 것인지 아니면 2%로 적용할 것인지를 가리고,
(3) 1995∼1996년도 종합소득세를 산출함에 있어 임대소득금액계산(추계방법)시 소득표준율의 가산율(20%)을 적용한 처분의 당부를 가리는데 있다.
① 사업자의 수입금액을 장부 기타 증빙서류에 의하여 계산할 수 없는 경우 그 수입금액은 다음 각호의 1의 방법에 의하여 계산한 금액으로 한다.
1. 기장이 정당하다고 인정되어 기장에 의하여 조사결정한 동일업황의 다른 사업자의 수입금액을 참작하여 계산하는 방법 2.∼4. (생략) (2) 소득세법 시행령 제145조 【표준소득률】
① 제143조 제3항의 규정에 의한 표준소득률은 국세청장이 규모와 업황에 있어서 평균적인 기업에 대하여 업종과 기업의 특성에 따라 조사한 표준적인 비율을 참작하여 소득표준심의회의 심의를 거쳐 결정한 소득률로 한다.
• 일정규모이상 사업자 부동산임대(코드70) 연간 수입금액 3,000만원 이상자 기본율의 20%를 가산. (3) 상속세 및 증여세법 제37조 【토지무상사용권리의 증여의제】
① 건물(당해 토지소유자와 함께 거주할 목적으로 소유하는 주택을 제외한다)을 소유하기 위하여 특수관계에 있는 자의 토지를 무상으로 사용하는 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 당해 토지무상사용이익을 토지소유자로부터 증여받은 것으로 본다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제27조 【토지무상사용권리의 증여의제 적용범위 등】
① 법 제37조 제1항에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 특수관계에 있는 자의 토지위에 건물을 신축 또는 증축하여 사용하는 경우
⑤ 법 제37조 제1항의 규정에 의한 토지무상사용이익은 다음의 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. 건물이 정착된 토지 및 당해 건물에 부수되는 토지의 가액× 1년간 토지사용료를 감안하여 총리령이 정하는 율× 제51조 제1항의 규정에 의한 지상권의 잔존년수 같은법시행규칙【토지무상사용이익율】영 제27조 제5항 산식에서 "총리령이 정하는 율"이라 함은 연간 100분지2를 말한다. (5) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제10조 【토지무상사용이익률】 영 제27조 제5항 산식에서 “재정경제부령이 정하는 율”이라 함은 연간 100분의 2를 말한다.
(1) 쟁점(1)에 대하여 (가) ○○○지방국세청장의 감사 결과 청구인이 100% 출자한 특수관계에 있는 청구외법인에게 쟁점토지를 무상으로 임대한 사실을 적출한 바, 처분청은 위 무상임대에 대하여 아래 2개의 감정평가법인에게 적정임대보증금을 평가의뢰 하여 그 중 높게 평가한 ○○○감정평가법인의 감정가액에 의하여 임대료를 결정하고, 소득세법 제41조 및 동법 시행령 제98조 제1항의 규정에 의거 당해 소득에 대한 조세를 부당하게 감소시킨 것으로 보아 청구인에게 1995∼1998년도분 종합소득세 1,297,966,100원을 부과한 사실을 과세기록에 의하여 알 수 있다.
• 아 래- 평가기관 기 준 일 평 가 액 연임대료 (기대이율 6%)
○○○감정평가법인
○○○감정평가법인 1996.12.31 〃 13,788,720,000 13,579,800,000 827,323,200 814,788,000 단위: 원 (나) 이에 대하여 청구인은 쟁점토지 인근나대지의 임대보증금의 실례가액이 평당 300∼600만원으로 쟁점토지의 경우, 평당 임대보증금은 600만원을 초과할 수 없어 적정임대보증금은 평당 600만원으로 보아야 한다는 주장인 바, 이를 살펴본다. (다) 처분청이 채택한 임대보증금(감정가액)은 쟁점토지 공시지가의 110%(쟁점토지의 ㎡당 공시지가 12,000,000원×1,044.6㎡×110% = 13,788,720,000원)에 해당하는 금액으로 그 임대료는 위 임대보증금을 은행에 예금한 경우의 금리수준(6%)으로 보아 월임대료를 계산하여 과세한 것으로서, 이는 쟁점토지를 공시지가의 110%(㎡당 공시지가 12,000,000원×1,044.6㎡×110% = 13,788,720,000원)에 양도하여 그 양도대금을 금융기관에 예금한 경우의 이자소득에 상당하는 것으로서 위 산출근거는 임대수입금액을 산출함에 있어서는 합리적이라 할 수 없다 하겠다. (라) 쟁점토지상의 건물(토지+건물)의 실제임대가액을 임대차계약서 및 임차인의 부가가치세 신고서에 의하여 조사하여 본 바 아래 표와 같이 1997년의 경우는 총 임대보증금 15,042,773,414원으로 이를 기준시가에 의하여 토지·건물을 안분할 경우 토지의 임대보증금은 7,217,522,684원이 되며, 1998년의 경우는 건물(토지포함)의 임대보증금은 13,381,699,867원으로 토지만의 임대보증금은 6,278,693,577원인 사실을 확인 할 수 있다.
• 97년의 실제임대차계약내용 등- 임대업체 임대면적 전세보증금 환산액
① =②+④ 임대보증금
② 월 임대료
③ 보증금 환산액
④ 비고 (층)
○○○은행 1,590 29 4,900,000,000 4,900,000,000 0 1-2
○○○증권 905 36 1,296,113,108 766,836,000 4,393,000 529,277,108 15
○○○보험 905 36 1,134,817,734 876,384,000 2,145,000 258,433,734 5
○○○ 1,537 92 2,518,062,313 1,023,484,000 12,405,000 1,494,578,313 6.7
○○○화재 해상보험 3,621 44 5,193,780,259 3,458,840,500 14,400,000 1,734,939,759 8.9.10.16 미임대 5,954 41 계 14,514 78 15,042,773,414 11,025,544,500 33,343,000 4,017,228,914 단위:원 주: 1. 보증금 환산시 적용한 이율은 년10%(월 0.83%)적용
2. ④는 월임대료를 보증금으로 환산한 것임. 구분 임대면적 ㎡당 가액 환산액 임대보증금 배분액 ㎡당 가액 월임대료 평당월 임대료(실제) 대지 1,044 60 (316평) 12,000,000 12,535,200,000 7,217,522,684 6,865,329 54,131,420 171,301 건물 14,514 78 (4390평) 936,065 13,586,780,132 7,825,250,730 539,123 58,689,380 13,369 계 26,121,980,132 15,042,773,414 112,820,800 184,670 단위:원
• 1998년 실제임대차계약내용 등- 임대업체 임대면적 전세보증금 환산액 임대보증금 월 임대료 보증금 환산액
○○○은행 1,590 29 4,600,000,000 4,600,000,000 0 0
○○○증권 905 36 895,671,421 529,916,000 3,035,770 365,755,421
○○○보험 905 36 1,217,610,621 810,655,200 3,377,730 406,955,421
○○○ 1,537 92 2,219,529,040 949,048,800 10,544,986 1,270,480,240
○○○화재 해상보험 3,265 50 4,448,888,785 2,962,823,123 12,334,345 1,486,065,662 미임대 6,310 35 계 14,514 78 13,381,699,867 9,852,443,123 29,292,831 3,529,256,744 단위:원 구분 임대면적 ㎡당 가액 환산액 임대보증금 배분액 ㎡당 가액 월 임대료 평당월 임대료(실제) 대지 1,044 60 11,500,000 12,012,900,000 6,278,693,577 6,010,619 47,090,201 149,020 건물 14,514 78 936,065 13,586,780,132 7,103,006,290 489,363,689 53,272,547 12,135 계 25,599,680,132 13,381,699,867 100,362,748 161,155 단위: 원 그러나 처분청이 산정한 쟁점토지만의 임대보증금은 13,788,720,000(감정평가액)으로 이는 위 토지상에 건물을 신축하여 건물(토지+건물)을 임대한 가액과 비슷한 사실을 위 표에서 확인할 수 있어 처분청이 감정평가액을 임대보증금으로 보아 평가한 임대보증금은 임대실례가액 보다 높게 평가된 사실이 객관적으로 확인된다. (마) 우리 국세심판원이 처분청에 쟁점토지의 연접 및 인근토지(○○○동○○○, ○○○, ○○○, ○○○, ○○○, ○○○)에 대한 임대현황을 조사·확인하도록 요청한 바, 처분청은 현장조사 및 인근토지의 임차인이 신고한 부가가치세신고서 및 그 부속서류에 의하여 확인된 임대현황을 아래표와 같이 회신(서초세무서 보호 46103-11, 2001.1.4)하였다. 그 내용을 분석하면 쟁점토지와 연접 또는 인근의 나대지 및 건물과 비교하더라도 처분청이 평가한 임대보증금은 현저히 높은 사실을 확인할 수 있다. 지 번 면적 임대료 쟁점토지 (처분청)
○○○
○○○ (○○○개발)
○○○ (○○○빌딩)
○○○ (○○○빌딩) 바로연접 면 적 316 147 60.2 (1층상가) 26.2 (3층상가) 207.8 보증금 13,788,720
• 100,000 208,500 12,000 97,000 월 세 21,000 20,000 5,080 1,160 6,800 평당월 임대료 363,6 (261.8) 142.8 93.5 358.9 75.1 323 비 고 나대지 나대지 나대지 217(평균) 건너편건물 대각선건물 단위: 천원, 평 주: 평당 월 임대료는 임대보증금을 연 10% 이자율을 적용, 환산 (사) 일반적으로 적정임대료의 산정은 인근의 유사한 임대실례를 비교하여 산정하는 것이고, 임대실례가 없는 경우에도 구체적인 당해 토지의 위치와 주위환경, 이용상황이나 사용가능범위 등 토지의 거래가격(임대보증금 또는 임대료)을 형성하는 개별적인 요인은 물론, 인접지역내 유사토지의 거래가격을 종합적으로 검토하는 등 합리적인 방법에 따라야 할 것(대법원 88누3987, 1989.11.14, 국심2000구1444. 2001.1.9외 다수 같은 뜻임)이다. 위 사실관계 등을 종합하여 보면, 처분청은 쟁점토지상의 건물 및 인근의 유사한 임대실례를 확인하지도 않고 이 건 특수관계자에게 무상제공한 토지에 대하여 감정평가하여 적정임대료를 산정했으나, 그 감정평가액은 쟁점토지의 공시지가의 110%에 상당하는 것으로 이는 토지의 가액으로 볼 수는 있을 지라도 임대보증금으로 보기는 어렵고 특히, 쟁점토지와 건물 모두를 임대한 경우와 비슷한 점등을 고려해 볼 때, 이 건의 경우 감정평가액을 이용하여 적정임대료를 산정하고 부당행위계산부인한 처분은 경제적 합리성과 형평성을 결여한 것으로 부당하다 할 것이므로, 처분청이 인근의 유사임대실례를 조사, 이를 감안하여 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.
(2) 쟁점(2)에 대하여 청구인은 토지를 무상사용할 때의 임대료계산은 상속세 및 증여세법 제37조 및 같은법시행령 제27조 같은법시행규칙 제10조의 규정에 의거 토지가액에 100분의 2를 곱하여 계산하여야한다는 주장은 소득세법 제41조 에 의하여 토지무상사용에 따른 임대료 산정시 상속세법을 준용하라는 근거가 없고, 위 규정은 증여세를 과세할 경우에 적용하는 것으로 이 건 무상임대와 관련 소득세을 과세할 경우 일정 임대보증금에 무상임대 당시 시중은행예금금리(6%)를 적용하여 임대료를 산정한 처분청의 당초 처분은 잘못이 없다.
(3) 쟁점(3)에 대하여 (가) 처분청이 청구인의 1995년∼1996년 귀속분 소득금액을 추계하면서 업종별 기본율에 20%의 가산율을 적용한 것에 대하여 청구인은 이 가산율은 세법상 아무런 근거도 없이 오직 국세청 훈령에 의하여 적용한 것으로 위 훈령이 위법·부당하므로 20% 가산율을 적용함은 부당하다고 주장하고 있으나, (나) 소득세법시행령 제145조 【표준소득율】제1항에서 "소득표준심의회의 심의를 거쳐 표준소득율을 결정"하도록 규정하고 있고, 그 제3항에서 "국세청장이 당해 과세기간에 적용할 추계방법을 당해 과세기간에 대한 과세표준확정신고기간 개시 1월 전까지 소득표준심의회의 심의를 거쳐 확정"하도록 하고 있으며, (다) 이에 근거하여 1996.3월에 발간된 국세청의『1995년 귀속 표준소득율』의 총칙에서 "이 표준소득율은 소득세법 제80조 제3항 단서의 규정에 의한 소득금액 추계결정 또는 경정하는 경우"에 적용한다고 되어 있고, 그 일반적 적용례에서는 "표준소득율 적용대상이 되는 수입금액은 이 책에 특별한 규정이 없는 한 소득세법령상의 총수입금액"을 말한다고 규정하고 있는 바, 청구인이 특수관계자에게 무상으로 제공한 토지에 대하여 처분청이 부당행위계산부인한 금액 역시 소득세법령상의 총수입금액의 범주에 속한다 할 것이므로 업종별 수입금액이 일정규모이상인 1995년∼1996년 귀속분 소득금액을 추계하면서 가산율을 적용한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
- 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 437.2㎡ 〃 ○○○ 대지 118.7㎡ 〃 ○○○ 대지 488.7㎡
결정 내용은 붙임과 같습니다.