양도시기가 언제인지 여부

심판청구번호 국심2000중 1746(2001.12.31) 랠렘�○○○동 ○○○, ○○○번지 소재 답 2,072㎡(이하"쟁점토지"라 한다)를 1997.7.29(등기접수일) ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 ○○○주택(주)에 양도하고 1998.6.1 양도소득세 확정신고시 양도가액을 1996년 기준시가로 산정하여 양도소득세를 신고납부 하였다. 처분청은 양도가액을 1997.6.30 고시한 기준시가(859,880,000원)로 산정하여 1999.10.6 양도소득세 180,601,280원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.1.3 이의신청을 거쳐 2000.6.22 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장

(1) 청구인은 쟁점토지를 청구외 ○○○주택(주)에게 1997.3.11 매매대금 10억원(당일 전액수령)에 미분할 상태로 양도하였으나 매수인측이 쟁점토지 지상에 아파트건설을 위하여 신청한 주택건설사업계획 사전심의와 도시계획실시인가 사전심의가 늦어져 1997.4.16 의왕시장으로부터 주택건설사업계획사전결정통지를 받았고 이에 따라 1997.5.28. 의왕시 ○○○동 ○○○ 답 2,479㎡가 ○○○, ○○○, ○○○ 로 분할(쟁점토지:○○○, ○○○) 되었으나 대장정리 지연으로 1997.6.23 에야 모든 절차가 종료되어 소유권 이전등기를 하게 되었는데 실제 매매일인 1997.3.11로부터 많은 시일이 경과되어 소유권이전등기용으로 잔금청산일자를 1997.6.23로 매매계약서를 작성하여 법무사사무실에 송부하고 양도소득세 확정신고를 하였다.

(2) 그러나 소유권이전등기를 수임한 법무사가 업무폭주로 인하여1997.7.28. 등기신청을 하게 되었으나 당사자들이 보낸 매매계약서(잔금일자 97.6.23)로 등기할 경우 등기 접수일로 부터 1개월이 경과되어 매수인이 취득세에 대한 20%의 가산세를 부담하여야 하는 문제가 발생되어 가산세를 회피하기 위하여 법무사가 잔금청산일을 등기접수일로 부터 1개월 이내인 1997.6.30로 계약서를 작성하여 소유권 이전등기를 하게되었지만 1997.3.11 매매대금 10억원을 수령하고 작성한 계약서가 실제계약서이므로 자산의 양도시기는 대금청산일로 한다는 소득세법 시행령 제162조 제1항 에 의하여 1997.3.11을 양도시기로 보아야 하고 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득·양도하는 경우에는 직전의 기준시가를 적용하여야 한다는 동법 시행령 제164조 제9항의 규정에 따라 1996년 기준시가를 적용하여 결정하여야 하므로 당초결정은 취소되어야 한다.

• 나. 처분청 의견 청구인이 양도소득세 확정신고(1998.5.29)시 제출한 매매계약서상 잔금지급약정일은 1997.6.23이고, 소유권이전등기 신청시 제출한 검인계약서상 잔금지급약정일은 1997.6.30이며, 이의신청시에는 1997.3.11에 당좌수표로 10억원의 양도대금을 수령하였다고 주장하여 정확한 양도일(잔금청산일)을 알 수 없고 청구인이 쟁점토지의 청산일이 1997.3.11이라고 주장하며 제시한 당좌수표를 조사한바 청구인이 당좌수표 10억원을 수령한 사실이 확인되지 않고 청구외 장덕근의 통장에 입금된 사실로 보아 청구인이 쟁점토지의 양도대금으로 10억원을 수령하였다는 사실이 명백하지 않으므로 소득세법 시행령 제162조 제1항 제1호 규정에 따라 검인계약서상 잔금지급 약정일인 1997.6.30을 양도시기로 보아 1997년 기준시가를 적용하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도시기가 언제인지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 (1998.12.28 법률 제5580호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】

① 양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다. 1 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다

1. 제94조 제1호의 자산 토지 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률이 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다)

(2) 소득세법시행령(1998.12.31대통령령 15969호로 개정되기 전의 것) 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매게약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 부터 등기접수일 까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 접수일로 한다. 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】

⑨ 법제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지의 양도시기가 1997.3.11이므로 양도가액 산정시 1996년 기준시가로 평가하여 양도소득세를 부과하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 청구인은 쟁점토지를 청구외 ○○○주택(주)에 양도하고 1997.7.29 소유권이전 등기시 1997.6.20 계약한 매매대금10억원 (계약금1억원: 계약시 지급, 잔금 9억원: 1997.6.30 지급)의 검인계약서를 첨부하였고, 1998.6.1 쟁점토지에 대한 양도소득세 확정신고시 양도일을 1997.6.23로 작성하여 신고하였으며, 처분청은 쟁점토지의 양도일을 검인계약서상 잔금지급약정일인 1997.6.30로 보아 1997.6.30고시한 공시지가를 적용하여 양도가액을 859,880,000원으로 결정하여 과세표준과 세액을 결정한 사실이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인은 이 건 심판청구시 쟁점토지를 1997.3.11 청구외 ○○○주택(주)에 매매대금10억원을 일시불로 지급 받고 양도하였으므로 쟁점토지의 양도가액을 소득세법시행령 제164조 제9항 에 의하여 1996년 기준시가로 산정하여야 한다고 주장하며 부동산 매매계약서와 매매대금으로 수령하였다는 10억원권 당좌수표와 청구인이 1997.4.29 부동산 매도용으로 인감증명서를 발급 받아 매수인에게 넘겨주었다는 증빙으로 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동사무소의 인감증명서발급대장 사본과 수원지방법원 ㅇㅇ등기소의 쟁점토지에 대한 소유권이전등기신청서 및 인감증명서(청구인 인감)를 제시하고 있다.

(3) 또한 청구인은 쟁점토지의 매매일이 1997.3.11이라는 거증으로 쟁점토지를 1997.3.11 매매대금10억원에 일시불로 매입하여 주택건설사업계획승인과 도시계획실시인가의 사전심의결정을 받아 도로와 사업부지를 분할하여 소유권이전등기를 하려하였으나 ㅇㅇ시의 사업계획 사전결정심의가 늦어져 소유권이전등기가 늦어졌다는 ○○○주택(주)의 확인서와 쟁점토지대금을 1973.3.11지급하였다는 거증으로 ○○○주택(주)의장부인 건설용지계정(1997.3.11 10억원) 사본과 쟁점토지에 대하여 1997.4. ○○○주택(주)가 ㅇㅇ시장에게 신청한 주택건설사업계획 사전결정심의신청서 및 1997.4.16 의왕시장이 ○○○주택(주)에게 통보한 주택건설사업계획 사전결정통지서를 제시하고 있다.

(4) ○○○주택(주)가 1997.3.11 발행한 당좌수표 10억원이 청구인의 이서없이 1997.3.14 청구외 ○○○의 ○○○은행 ○○○지점 예금계좌에 입금된 사실에 대하여 처분청은 ○○○주택(주)와 ○○○의 금전대차관계라고 주장하고 있으나, 청구인은 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 407㎡를 ○○○주택(주) ○○○에게 307,000,000원에 양도하고 그 대금을 1996.9.13∼1996.12.19 사이에 수령하고 양도대금과 별도로 1996.12.19∼1997.1.9사이에 370,000,000원을 차입하였으며 (청구인은 증빙으로 장덕근의 예금계좌에서 645,000,000원을 인출한 금융자료를 제시하였음) 쟁점토지의 양도대금으로 수령한 10억원을 ○○○으로부터 차입한 370,000,000원을 상환하고 630,000,000원을 대여한 것이라고 주장하고 있을 뿐 대여금에 대한 이자 및 원금회수에 대한 증빙을 제시하지 못하고 있다.

(5) 청구인은 쟁점토지의 매매대금 10억원을 1997.3.11 전액 수령하였다고 주장하면서도 부동산매도용인감증명서를 1997.4.29 발급받았고 ○○○주택(주)는 동 인감증명서를 첨부하여 1997.7.29 소유권이전등기 신청을 하였는바, 일반적으로 잔금을 수령하면서 동시에 소유권이전에 필요한 인감증명서를 교부하는 것이 부동산거래관행인 것을 보면 청구인이 1997.3.11 쟁점토지대금을 일시불로 지급 받았다는 주장은 신빙성이 있다고 보기는 어렵다고 인정된다.

(6) 위 사실관계에서 나타난 바와 같이 청구인은 1998.6.1 양도소득세 확정신고시에는 잔금지급약정일이 1997.6.23로 되어있는 계약서를 제시하였고 소유권이전 등기시 첨부된 계약서에는 잔금지급일이 1997.6.30로 되어있고 이 건 심판청구시에는 매매대금을 1997.3.11 일시불로 지급하기로 하였다는 서로 다른 계약서를 제시하며 매매대금을 1997.3.11 일시불로 지급 받았다고 주장하고 있으나 청구인이 지급 받았다는 당좌수표에 청구인의 이서가 되지 않는 상태로 청구외 ○○○의 계좌에 입금되었을 뿐만 아니라 소유권이전에 필요한 부동산매도용인감증명서를 1997.4.29 발급 받은 사실로 보아 1997.3.11 매매대금이 전액 지급되었다는 청구주장은 사실로 인정되지 아니하고 청구인이 쟁점토지의 전체매매대금 및 잔금청산일에 대하여 증빙을 제시하지 않고 있으므로 청구인의 쟁점토지 양도는 잔금청산일이 확인되지 않는 경우라고 인정된다.

(7) 부동산의 양도시기에 대하여 전시 소득세법 시행령 제162조 제1항 제1호 에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하되 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 접수일을 부동산의 양도시기로 한다고 규정하고 있는바, 청구인이 양도소득세 확정신고시에 제시한 계약서상의 잔금지급 약정일(1997.6.23)을 기준으로 하면 등기접수일로부터 1개월을 초과하므로 등기접수일인 1997.7.29가 양도일이 될 것이고 소유권이전등기시 첨부된 계약서상의 잔금지급약정일(1997.6.30)을 기준으로 하면 등기접수일로부터 1개월 미만이므로 계약서상의 잔금지급약정일인 1997.6.30을 양도시기로 보아야 할 것이므로 양도시기를 잔금지급약정일인 1997.6.30로 보든 등기접수일인 1997.7.29로 보든 쟁점토지의 양도가액은 1997.6.30 고시된 개별공시지가를 적용하여야 할 것으로 인정된다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도시기를 소유권이전등기시 첨부된 계약서상의 잔금지급약정일인 1997.6.30을 양도시기로 보아 같은날 고시된 1997년 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 의하여 주문과 같이 결정한다.