분할전 토지의 개별공시지가 적용 여부

심판청구번호 국심2000중 1734(2000.10.11).31 취득(원인: 증여)한 ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 93㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1998.7.30 ○○○도 ○○○시장에게 공공사업용토지(○○○교회옆 도로개설공사)로 양도하고 그에 따른 자산양도차익예정신고나 양도소득세 과세표준확정신고를 하지 아니하였다. 이에 대하여 처분청은 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여 2000.4.15 청구인에게 1998년도 귀속분 양도소득세 5,246,800원 및 농어촌특별세 1,457,440원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.4.28 이의신청을 거쳐 2000.6.23 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지가 분할되기 전인 1975.2.26 ○○○도 고시 제74호에 의하여 도시계획시설로 고시되어 사용이 제한된 상태에서 공공용지로 협의 양도되었음에도, 쟁점토지를 공부상 대지로 되어 있는 분할 전 토지의 개별공시지가를 적용하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지는 1997.4.10 같은 곳 ○○○에서 분할되었고, ○○○도 고시에 의하여 도로구역으로 결정고시된 바 있으나, 양도당시의 지목은 도로로 변경되지 않은 대지이었고, 토지수용(협의매수)확인서상에 지목이 대지로 기재되어 있음이 확인될 뿐 아니라, 분할 전 토지의 개별공시지가보다 높은 가격으로 보상받았는 바 이는 대지에 대한 보상금액이었다고 보여지므로, 쟁점토지의 양도차익을 분할 전 토지에 고시된 개별공시지가를 적용하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도차익을 분할 전 토지의 개별공시지가로 평가하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데에 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】에서『양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득』으로 규정하고, 같은 법 제96조【양도가액】제1항에서『제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다』고 규정하고 있다. 같은 법 제99조【기준시가의 산정】제1항에서『제96조 제1항 본문의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산

• 가. 토지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하“개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다』고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】제11항에서『다음 각호의 1에 해당하는 가액이 법 제99조 제1항 제1호 가목에 의한 가액보다 낮은 경우에는 그 초과하는 금액을 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액에서 차감하여 양도당시의 기준시가를 계산한다.

1. 공공용지의 취득 및 보상에 관한 특례법이 적용되는 공공사업용으로 당해 공공사업의 시행자에게 양도되거나 토지수용법 기타법률에 의하여 수용되는 경우의 그 보상가격』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 1990.3.31 증여를 등기원인으로 취득한 ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 403㎡가 1997.4.10 같은 곳 ○○○ 대지 295㎡, 쟁점토지(같은 곳 ○○○ 93㎡) 및 같은 곳 ○○○ 대지 15㎡로 각각 분할되었으며, 1997.6.25 도시계획법 제25조 에 근거하여 사업인정고시(사업명: ○○○교회옆도로개설공사, ○○○도 ○○○시 고시 제1997-85호)되었다가 1998.7.30 공공용지 협의취득을 원인으로 ○○○도 ○○○시장에게 소유권이전등기되었으며, 그 이후인 1999.12.30 공부상 지목이 "도로"로 변경되었음이 등기부등본, 토지대장, 토지수용확인서 등 관련서류에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 이 건 과세관련자료에 의하면, 쟁점토지가 분할되기 전 토지는 공부상 지목은 대지이었고, 쟁점토지를 포함한 양도당시의 개별공시지가는 ㎡당 482,000원으로 고시되었으며, 이를 토대로 처분청이 쟁점토지를 평가하여 쟁점토지의 양도차익을 산정한 반면, 토지수용확인서상의 수용물건에 쟁점토지의 지목이 대지로 기재되어 있을 뿐 아니라 보상가격은 ㎡당 555,000원으로 분할 전 대지의 개별공시지가의 수준보다 상회한 것으로 나타나고 있다. 전시법령에서 토지 또는 부동산이 당해 공공사업의 시행자에게 양도되거나 토지수용법 기타 법률에 의하여 수용되는 경우의 그 보상가격이 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가보다 낮은 가액인 경우에는 그 초과하는 금액을 차감하여 양도당시의 기준시가를 계산한다고 규정하고 있다. 그렇다면, 쟁점토지의 공부상 지목은 양도당시(1998.7.30)에는 대지이었다가 양도 이후에야 도로로 변경(1999.12.30)되었을 뿐 아니라, 청구인이 수령한 보상금액도 처분청이 평가한 개별공시지가보다 높은 가액임이 확인되고 있는 이 건의 경우, 쟁점토지가 도시계획시설고시(1975.2.26)로 사용이 제한되었으므로 분할 전 토지의 개별공지지가를 적용하여 양도차익을 산정함은 부당하다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다할 것이며, 그렇다면 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 분할 전 토지에 고시되어 있는 개별공시지가로 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.