부동산의 양도시기

심판청구번호 국심2000중 1700(2000.11. 7) 시 부평구 ○○○동 ○○○ 대지 688.6㎡, 같은동 ○○○ 대지 133.1㎡, 같은동 ○○○ 대지 141.8㎡ 및 위 지상건물 6,160.54㎡(이하 "청구외부동산"이라 한다) 중 각 10분의 6지분(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 1994.10.18 상속을 원인으로 취득하여 1998.4.23 청구인의 동생 ○○○에게 소유권이전등기(등기원인 1997.3.31 매매)하고 쟁점부동산의 양도일을 1997.3.31로 하여 양도소득세 신고하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도일을 등기접수일(1998.4.23)로 보고 기준시가에 의하여 계산한 양도소득세 640,757,230원을 1999.8.16 청구인에게 결정고지하였다가 1999.10.13 양도소득세 545,157,248원을 감액경정결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.9.29 이의신청 및 2000.1.19 심사청구를 거쳐 2000.6.12 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산 양도대금 40억원중 잔금 12,750,000원이 청구인 명의의 예금계좌(○○○은행 ○○○지점 계좌번호 ○○○)에 1997.4.7 입금된 사실이 확인되므로 쟁점부동산의 양도일은 1997.4.7이며 설령, 청구인이 주장하는 잔금청산일을 인정하지 아니한다 하더라도 청구인은 쟁점부동산을 4,143백만원에 취득하여 40억원에 양도하여 양도차익이 전혀 없었으므로 기준시가에 의한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 초과할 수 없다는 대법원판례등에 의하여 이건 양도소득세는 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제시한 부동산매매계약서에는 쟁점부동산이 담보로 제공된 근저당채무의 귀속과 관련한 특약내용이 기록되어있지 아니하며, 부동산매매계약서에 기재된 내용이 사실이라면 청구인은 2개월분 임대수입(간주임대료 제외)에도 미치지 못하는 25,600천원(매매가액에서 임대보증채무 인계액을 차감한 가액)에 쟁점부동산을 양도한 결과가 되는 바, 사회통념상 제시된 부동산매매계약서의 내용을 그대로 인정하기는 어려운 것으로 판단되며, 청구인은 금융자료에 의하여 쟁점부동산의 잔금지급일이 확인된다고 주장하고 있으나, 쟁점부동산의 대금을 청산한 날이 확인되지 아니하며 잔금지급약정일도 확인되지 아니하므로 처분청이 등기접수일을 양도일로 보아 기준시가에 의하여 이건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 잔금청산일을 인정할 수 있는지 여부와 쟁점부동산 양도차익이 전혀 발생하지 아니한 것인지 여부
• 나. 관련법령 이 건 양도시 적용되는 관련법령은 다음과 같다. 소득세법 제96조 【양도가액】에서 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다."라고 규정하고 있으며, 같은 법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항에서 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다."라고 규정하고 있으며, 같은 법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】에서 "자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다."라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 제1항에서는 "법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다."라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항에서는 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"라고 규정하고 있다.

• 다. 사실 및 판단 청구인이 제시하는 부동산매매계약서(1997.3.31 작성)에 의하면, 쟁점부동산의 양도가액은 40억원이고, 임대보증금 채무 3,974,400천원을 제외한 25,600천원을 매수인이 부담한다라고 기재되어 있고, 청구인은 청구인의 예금계좌(○○○은행 계좌번호 ○○○)에 1997.3.1 입금된 12,900천원중 8,000천원, 1997.4.4 입금된 9,560천원중 6,600천원, 1997.4.7 입금된 12,750천원중 11,000천원 합계 25,600천원은 쟁점부동산의 양도대금을 동생 ○○○으로부터 수령하여 입금한 것이라고 주장하면서 동생 ○○○이 위 매매대금을 지급하기 위하여 1997.3.30부터 1997.4.7까지의 기간중 24,000천원을 제3자로부터 차용하였다는 차용증 사본과 위 차용과 관련한 약속어음 사본을 증빙으로 제시하고 있는 바, 청구인이 주장하는 양도대금 수령내용을 사실로 인정할 수 있는지 살펴본다. 첫째, 처분청이 제시하는 청구인의 쟁점부동산에 대한 임대료수입금액신고내용을 보면 97년 제1기 예정신고기간중의 임대료로서 123,354천원, 97년 제1기 확정신고기간중의 임대료로서 144,099천원이 신고된 것으로 확인되고 있고, 청구인은 1997.3.31 현재 쟁점부동산과 관련한 임대사업 이외에 ○○○ ○○○점(97.1기 매출과세표준 251,417천원)을 경영하고 있었으며, 주식회사 ○○○(97.1기 매출과세표준 354,193천원) 대표이사로 재직하고 있었던 것으로 나타나고 있는 바, 위 예금계좌에는 청구인이 주장하는 예입금 이외에 수백만원상당액의 자금이 수시로 반복 입출금된 사실이 확인되고 있으며 청구인이 주장하는 예입금의 출처가 소명되지 아니하고 있어 당해 예입금이 청구주장과 같이 쟁점부동산의 양도대금인지 청구인의 사업자금운용으로 입금된 것인지 여부가 불분명하다. 둘째, 쟁점부동산 매수인 ○○○이 양수대금을 지급하기 위하여 1997.3.30부터 1997.4.7 까지의 기간중 제3자에게 24,000천원을 차용하면서 교부하였다는 차용증과 약속어음(문방구 어음)에는 이자지급에 대한 약정내용이 없는 등, 제시된 증빙만으로는 위 ○○○이 사채를 차용하였는지 여부가 확인되지 아니한다. 셋째, 등기부등본에 의하면, 1997.3.31 현재 청구외부동산에는 채권최고액 총 7,790,800천원(채무자: 청구인의 부와 청구인 및 동생 ○○○, 총 8건)에 이르는 근저당권이 설정되어 있는 것으로 확인되고 있으나 청구인이 제시한 부동산매매계약서에는 쟁점부동산이 담보로 제공된 근저당채무의 귀속과 관련한 특약내용이 기록되어 있지 아니하다. 넷째, 쟁점부동산매매계약서에 기재된 내용이 사실이라면 청구인은 2개월분 임대수입에도 미치지 못하는 25,600천원(매매가액에서 임대보증채무 인계액을 차감한 가액)에 쟁점부동산을 양도한 결과가 되는 바, 사회통념상 제시된 부동산매매계약서의 내용을 그대로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다. 위와 같은 사실등을 종합하여 보면 청구인이 주장하는 쟁점부동산매매대금 수령내용을 사실로 인정하기는 어렵다 할 것이므로 청구인이 주장하는 잔금청산일(1997.4.7)을 쟁점부동산의 양도시기로 볼 수는 없다 할 것이고, 따라서 처분청이 쟁점부동산의 등기접수일(1998.4.23)을 양도시기로 보고 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 결정한 처분은 적법한 것으로 판단된다. 한편, 청구인은 쟁점부동산의 실지 양도차익이 전혀 발생하지 아니하였다는 주장이나 위에서 본 바와 같이 청구인의 실지 양도가액이나 취득가액이 밝혀지지 아니하고 있어 이부분 청구주장도 이를 인정하기 어려운 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.