주택신축 판매업에 대한 명의대여 여부

심판청구번호 국심2000중 1642(2000.10.25) 도중 ○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 대지 358.1㎡의 지상에 청구인 명의로 다세대주택 13채를 신축하여 이 중 청구인이 거주하는 1채(202호)를 제외한 12채(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 분양매매이전하였다. 처분청은 청구인이 쟁점주택을 신축분양한데 대하여 이를 주택신축판매업을 영위한 것으로 보고 분양수입금액에 의한 소득금액을 추계결정하여 2000.1.11 청구인에게 1994년도분 종합소득세 70,783,440원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.2.28 이의신청을 거쳐 2000.6.15 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점주택이 위치한 토지 및 건물을 소유하여 오던중 청구외 ○○○이 동 토지위에 연립주택을 신축하여 분양하고 집값은 216백만원으로하여 정리하자는 제의를 해옴에 따라 동 제의를 받아들여 쟁점주택을 신축분양하게 된 것인 바, 사업진행의 편의상 청구인 명의로 건축허가 및 준공받아 사업을 시행하기는 하였으나, 실제로 건축 및 분양에 따른 모든 업무를 ○○○의 책임하에 시행한 것으로서 청구인은 동 건축사업과 관련하여 토지대금조로 연립주택 1채와 인근의 다른 연립주택 1채 및 현금 80,000,000원만 받은 사실이 있을 뿐, 쟁점주택의 신축판매에 따른 소득의 실질귀속자는 ○○○임이 입증됨에도 명의상 사업자인 청구인에게 과세함은 부당하다
• 나. 처분청 의견 쟁점주택의 토지 및 건물의 공부상(소유권보존등기) 소유자가 청구인인 사실, 청구인명의로 건설업사업자 등록을 한 사실 등이 확인되고 있는 반면에, 실지사업자라는 ○○○은 무재산으로 사업추진을 위한 자금능력도 없었던 것으로 보이는 점 등에서 청구인이 ○○○에게 도급을 주어 신축분양한 것으로 판단되므로 청구인이 주택신축판매업을 영위한 것으로 보아 청구인에게 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인 명의로 신축판매한 쟁점주택에 대하여 종합소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 소득세법 제7조 【실질과세】제1항에는『소득의 귀속이 명목뿐이고 사실상 그 소득을 얻은 자가 따로 있는 경우에는 국세기본법 제14조 제1항 에 의하여 사실상 그 소득을 얻은 자에게 이 법을 적용하여 소득세를 부과한다. 다만 대통령령이 정하는 사업에서 발생하는 소득에 관하여는 그러하지 아니하다.』고 규정하고, 같은법 시행령 제21조【명의자 과세】에는『법 제7조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 사업”이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 사업을 말한다.

1. 건설업법에 의한 면허를 받은 자가 경영하는 건설업

2. 대외무역법에 의한 허가를 받은 자가 경영하는 수입업. 다만, 수입대행의 사실이 확인되는 경우에는 제외한다.

3. 제1호 및 제2호 이외에 국가 또는 지방자치단체로부터 허가·인가·면허·특허 등을 받아 경영하는 사업. 다만, 사실상의 사업자가 따로 있는 것이 확인되어 사실상의 사업자에게 과세할 수 있는 때를 제외한다.』고 규정하고 있다. 또한, 소득세법 제20조 【사업소득】제1항에는『 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. 1.~ 4. (생략)

5. 건설업에서 발생하는 소득 』을 규정하고, 같은법 시행령 제33조【건설업의 범위】제2항에서 『주택을 신축하여 판매하는 사업(임대주택건설촉진법에 의하여 건설한 임대주택을 동법에 의하여 분양하는 사업을 포함한다)은 건설업으로 본다. 이 경우에 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지를 포함하는 것으로 한다.』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택의 등기부등본 및 처분청의 과세자료에 의하면 청구인은 쟁점주택을 1994.1.8 청구인 명의로 건축허가를 받아 1994.6.28 준공하여 1994.7.27 청구인 명의로 소유권보존등기하였으며, 1994. 7월∼9월중 실지사업자라고 주장하는 청구외 ○○○ 등 8인에게 매매를 원인으로 하여 소유권 이전등기한 사실이 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점주택을 신축분양함에 있어 명의만 빌려주었을 뿐 신축분양사업을 추진한 실지사업자는 ○○○이라고 하면서, 이에 대한 증빙으로 ○○○, 쟁점주택 공사와 관련된 현장소장(○○○), 하도급건설업자(페인트공사 ○○○, 토목공사 ○○○) 및 입주자(○○○)의 확인서 등을 제시하였으므로 이에 대하여 살펴본다. 전시 관계법령에 의하면 주택을 신축하여 판매하는 사업은 건설업에 해당된다고 규정하고 있고, 건설업자에게 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하거나 자기의 토지위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 보도록 되어 있으며, 구 소득세법 시행령 제21조 제3호 에서는 국가 또는 지방자치단체로부터 허가·인가·면허·특허 등을 받아 경영하는 사업의 경우 실지사업자가 확인되지 아니하는 경우에는 명의자를 사업자로 보아 과세하도록 규정하고 있다. 청구인은 청구인 명의로 쟁점주택의 건축허가를 득하여 준공하고 분양하였으며, 사업개시일을 1994.2.10로 하여 1994.6.27 주택신축판매업으로 사업자등록을 한 사실등이 있는 반면에, 청구인은 ○○○이 쟁점주택의 신축분양사업을 추진한 실지사업자라는 증빙으로 하도급건설업자등의 확인서를 제출하였으나, 이들만으로는 ○○○이 쟁점주택의 실지건설업자인지 아니면 청구인으로부터 동 공사를 도급받은 건설업자인지가 확인되지 아니한다. 그렇다면, 확인서외에 달리 청구인이 실지사업자가 아니라는 사실이 입증되지 아니하는 이 건의 경우, 처분청이 건축허가 등 공부상 명의자인 청구인에게 쟁점주택의 신축판매수입에 대하여 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.