양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에 양도계약체결일 현재 쟁점토지의 사실상 현황이 농지로 확인되므로, 양도잔금청산일 현재 현황이 농지가 아니라는 이유를 들어 과세함은 부당함
양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에 양도계약체결일 현재 쟁점토지의 사실상 현황이 농지로 확인되므로, 양도잔금청산일 현재 현황이 농지가 아니라는 이유를 들어 과세함은 부당함
심판청구번호 국심2000중 1617(2000. 9.25) 세 168,566,860원의 부과처분은 ㅇㅇㅇ도 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구
○○○동 ○○○ 대지 532㎡, 같은동 ○○○ 대지 246㎡, 같은동 ○○○ 도로 48㎡의 토지를 과세대상토 지에서 제외하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
청구인은 ㅇㅇㅇ도 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 전 1,382㎡, 같은동 ○○○ 대지 622㎡(위 2필지의 토지를 이하 "전체토지"라 한다)를 1981.5.1 상속취득하여 보유하다가 청구외 ○○○에게 446,000,000원에 양도하기로 하고 1994.1.14 양도계약을 체결하였으나 최종잔금(106,000,000원)은 1997.5.29 수령하였고, 양도계약체결후인 1995.1.18 전체 토지중 ㅇㅇㅇ도 ㅇㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 전 1,382㎡는 같은동 ○○○ 대지 532㎡, 같은동 ○○○ 대지 246㎡, 같은동 ○○○ 도로 44㎡(위 3필지 토지를 이하 "쟁점토지"라 한다)등으로 필지가 분할되고 지목도 변경되었다. 처분청은 쟁점토지 및 청구인 소유인 또 다른 토지인 ㅇㅇㅇ도 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 답 760㎡(이하 "다른토지"라 한다) 양도와 관련 1997년 귀속 양도소득세 168,566,860원을 2000.4.27 청구인에게 결정고지하였다.(위 처분후 2000.5.25 다른 토지를 과세대상토지에서 제외하여 고지세액을 89,360,190원으로 감액경정하였다.) 청구인은 이에 불복하여 2000.6.5 심판청구를 제기하였다.
1. 대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재지에 거주하는 거주자
2. (생 략)』라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제54조 제1항에서 『법 제55조 제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 토지"라 함은 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각호의 1에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다. 이 경우 상속받은 농지의 경작한 기간을 계산함에 있어서는 피상속인이 취득하여 경작한 기간은 상속인이 이를 경작한 기간으로 본다.(각호 생략)』라고 규정하고 있으며, 같은조 제2항에서 『법 제55조 제1항 제1호에서 "대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재지에 거주하는 거주자"라 함은 8년이상 다음 각호의 1에 해당하는 지역에 거주하면서 경작한 자를 말한다.
1. 농지가 소재하는 시·군·구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다)안의 지역
2. 제1호의 지역과 연접한 시·군·구안의 지역』이라고 규정하고 있고, 같은조 제5항에서는 『제1항의 규정을 적용받는 농지는 소득세법시행령 제162조 의 규정에 의한 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다. 다만, 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재의 농지를 기준으로 한다.』고 규정하고 있다.
(1) 청구인이 쟁점토지를 비롯한 전체토지를 1981.5.1 상속취득하여 보유하다가 청구외 ○○○에게 446,000,000원에 양도하기로 1994.1.14 매매계약을 체결하고 계약금 40,000,000원은 계약당일, 중도금 100,000,000원은 1994.2.28, 잔금 306,000,000원중 200,000,000원은 1995.1.5∼1996.7.21 기간중, 최종잔금 106,000,000원은 1997.5.29 각각 수수하였다.
(2) 청구인과 ○○○은 전체토지 양도계약을 체결하고 나서 준공, 분양계약, 등기관계 서류일체를 청구인이 ○○○의 편의대로 조건없이 협조하고 취득세 및 사업소득세는 ○○○이 부담한다는 내용의 합의서를 작성하였다.
(3) 쟁점토지는 전체토지 매매계약체결일(1994.1.14)로부터 약 1년후인 1995.1.18 ㅇㅇㅇ도 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 전 1,382㎡(이하 "당초 토지"라 한다)에서 필지분할되었고, 같은날 지목도 전(田)에서 대지와 도로로 변경되었으며, 쟁점토지상에 청구인 명의로 다가구주택 2개동 17가구(연면적 1,125.83㎡)를 1996.11.29 신축하였다가 2000.2.10 말소한 사실등이 토지등기부등본 및 일반건축물대장에 의해 확인된다.
(4) 청구인을 매도인으로, (주)○○○(이하 "○○○"이라 한다)을 매수인으로, 청구외 ○○○을 입회자로 하여 1996.11.10 작성된 부동산 매매계약서에는 쟁점토지와 쟁점토지상 건물을 ○○○이 1,350,000,000원에 매수하되 쟁점토지상 건물(다가구주택)은 매도인 책임하에 멸실토록 되어 있다.
(5) 탈세제보와 관련하여 처분청 조사담당 공무원(7급 ○○○외 1)이 2000.5.22 작성한 조사복명서에는 ○○○이 전체토지를 청구인으로부터 446,000,000원에 매입하기로 하고 계약금 및 중도금 140,000,000원을 지급하고 토지위에 다가구주택을 신축하여 분양하려던 중 자금부족으로 사업을 동생인 ○○○에게 인계하였으며 ○○○은 쟁점토지를 1,350,000,000원을 받고 ○○○에 미등기 전매한 사실이 있어 쟁점토지의 미등기전매와 관련 ○○○에게 양도소득세를 결정하고 조사종결한다는 내용이 기재되어 있고, ○○○을 납세의무자로 하여 1997년 귀속 양도소득세 977,615,580원을 결정고지한 사실이 결정결의서등에 의해 확인된다.
(6) 쟁점토지와 다른토지 모두가 8년이상 자경한 농지에 해당된다하여 이 건 과세처분의 취소를 요구하는 청구인의 고충처리 신청에 대하여 처분청은 "다른 토지는 8년 자경으로 100% 감면결정하고, 쟁점토지는 양도계약당시(1994.1.14)는 전(田)으로 확인되나 그 이후 건축허가 및 착공, 준공이 청구인 명의로 되어 있어 양도일(잔금약정일)을 기준으로 농지여부를 판단함이 타당하여 당초 처분이 정당"하다는 내용의 고충처리결과통지서를 2000.5.2 청구인에게 송부하였다.
(7) 토지특성조사표에 쟁점토지의 1994년도 이용상황은 전(田)으로 표시되어 있고, 청구인은 주민등록최초작성일인 1968.10.20부터 이 건 심판청구일 현재(2000.6.5)까지 쟁점토지 소재지에 계속 거주한 것으로 주민등록표에 나타나 있다. 살피건대, 처분청은 청구인 명의로 토지형질을 변경하고, 다가구주택을 신축하였다는 이유로 양도일(잔금청산일)현재를 기준으로 농지여부를 판단하여 이 건 양도소득세를 과세하였으나, 계약체결일 현재 농지임이 확인되는 경우 양도에 따른 잔금청산일의 대금수수에 관한 입증자료의 제시가 없더라도 매매계약서에 의하여 매매계약체결일이 인정되고 매수인에 의한 토지형질변경이 매매계약일 이후임이 확인되는 경우에는 재촌자경농지로 보아 비과세(감면)규정을 적용하는 것이 타당하다할 것인바(국심 98중1833, 1998.11.21외 다수 같은뜻), 이 건의 경우 첫째, 양도계약체결이후에 청구인과 ○○○간에 작성한 합의서 내용과 처분청 조사담당공무원의 조사복명내용등을 볼 때 매수인측(○○○, ○○○)이 청구인의 명의를 빌려 토지형질을 변경하고 지상에 다가구주택을 신축하여 그 일부를 미등기전매한 것으로 보여지며, 둘째, 처분청에서 청구인에게 보낸 고충처리결과통지서에 쟁점토지가 양도계약일 현재 농지(田)로 확인된다는 내용이 기재되어 있고, 토지특성조사표에도 1994년도 상황이 전(田)으로 기재되어 있는 점등을 보면 양도계약 체결당시(1994.1.14) 쟁점토지의 사실상 현황이 농지인 것은 분명하다 할 것이고, 셋째, 청구인이 쟁점토지 소재지에서 거주하면서 쟁점토지를 8년이상 자경한 사실에 대하여는 다툼이 없는 점등을 종합해 볼 때 양도계약체결일 현재(1994.1.14) 농지인 쟁점토지를 청구인이 취득한 때부터 양도할 때까지 사이에 8년이상 자경한 사실이 인정됨에도 불구하고 양도잔금청산일 현재 쟁점토지의 현황이 농지가 아니라는 이유를 들어 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 판단된다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.