부동산의 실지거래가액을 얼마로 볼 것인지 여부

심판청구번호 국심2000중 1532(2000.11. 7) 5 법원 경락으로 취득한 서울특별시 노원구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 585㎡(이하 "쟁점토지"이라 한다)를 1997.7.29 청구외 ○○○지역주택조합(이하 "주택조합"이라 한다)에 양도하고 양도가액을 225,798,080원으로 취득가액을 174,440,000원으로 하여 1997.8.13 실지거래가액으로 양도소득세를 신고납부 하였다. 처분청은 쟁점토지의 실지거래가액을 조사하여 양도가액을 560,798,000원으로 결정하여 2000.3.11 양도소득세 177,343,060원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.5.30 심판청구를 제기 하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 560,798,000원으로 결정한 것은 쟁점부동산을 매수한 주택조합의 장부인 계정별원장중 토지대 계정과 지출결의서에 1997.4.17 청구인에게 550,000,000원을 지급한 것으로 기재되어 있고 주택조합이 부담한 청구인의 양도소득세 10,798,000원을 합하여 양도가액으로 보았으나 주택조합의 지출결의서에 첨부되어 있는 영수증(처분청이 조사시 주택조합에서 징취한 서류)을 보면, 청구인이 1997.7.29 쟁점부동산의 매매대금조로 215,000,000원을 수령한 영수증과 청구외 ○○○이 1997.4.17 채무면제금조로 ○○○(당시주택조합장) 앞으로 발행한 영수증이 있음을 볼 때 청구인이 쟁점부동산을 양도한 가액은 215,000,000원이므로 쟁점부동산의 양도가액을 주택조합이 부담한 청구인의 양도소득세 10,798,000원을 합한 225,798,080원으로 결정하여야 한다
• 나. 처분청 의견 청구인은 토지양도대금이 215,000,000원이라는 근거로 거래당시 주택조합장인 ○○○과의 거래확인서, 청구인이 발행한 215,000,000원의 매매대금영수증, ○○○이 발행한 335,000,000원의 채무변제금영수증등을 들어 양도가액이 215,000,000원이라고 주장하고 있으나, 주택조합 장부에 1997.4.17 청구인에게 토지대금으로 550,000,000원을 지급한 것으로 기장되어 있고 주택조합에 청구외 ○○○에 대한 채무는 존재하지 않으며(주택조합 주임 ○○○의 확인서) 쟁점부동산의 시가를 간접평가 할 수 있는 근거로 1989.12.29 주택조합이 최초 취득한 가액은 566,400,000원 이며, 양도당시인 1997.4.17 공시지가는 598,455,000원으로 청구인이 주장하는 양도가액 215,000,000원과는 상당한 차이가 있고 법원의 화해조서에는 양도소득세의 매수자 부담만 있을뿐 매도대금에 대해서는 언급이 없어 상호담합에 의한 허위신고이며, 또한 주택조합과 청구인사이의 고소사건(북부지청 99형 제○○○호)서류를 보면 청구인이 제시한 거래사실 확인서는 허위임이 입증되었으므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 실지거래가액을 얼마로 볼 것인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(1998.12.28 법률 제5580호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래 방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 소득세법 시행령(1998.12.31 대통령령 제15969호로 개정되기 전의 것) 제166조【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위 이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 쟁점토지의 실지양도가액을 560,780,000원으로 하여 양도소득세를 부과한데 대하여 청구인은 쟁점토지의 양도가액을 토지대금(215,000,000원)과 매수자인 주택조합이 부담한 양도소득세(10,798,080원)를 합산하여 225,798,080원으로 결정하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 청구인의 쟁점토지 취득경위에 대해서 보면, 주택조합이 1989.12.29 566,400,000원에 아파트신축부지로 취득하였고 청구인이 주택조합에 대한 채권을 확보하기 위하여 쟁점토지를 압류하고 강제경매신청하여 수차례 유찰된 후 1994.5.25 청구인이 응찰하여 177,440,000원에 낙찰받았으며 당시 쟁점토지의 기준시가는 468,000,000원임이 관련증빙에 의해 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 1997.7.29 주택조합에 양도하고 양도가액을 토지대금 215,000,000원과 매수인이 부담한 양도소득세 10,698,000원을 합한 225,698,080원으로 하여 양도소득세를 신고납부하였으며 양도당시 쟁점토지의 개별공시지가는 602,550,000원임이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(3) 처분청이 쟁점토지 양도가액조사시 징취한 주택조합에 비치된 장부 및 증빙을 보면, 주택조합이 쟁점토지를 1997.4.17 청구인으로부터 550,000,000원에 구입한 것으로 토지대계정에 기장되어 있고 같은날 토지대금으로 550,000,000원을 청구인에게 지급한 것으로 지출결의서에 의해 확인되고 지출결의서에 첨부된 영수증 2매중 하나는 청구인이 주택조합으로부터 쟁점토지대금으로 1997.4.17(1997.7.29을 수정한 것으로 보임) 215,000,000원을 수령한 것으로 되어 있고 다른 하나는 청구외 ○○○이 1997.4.17 주택조합으로부터 채무변제금으로 335,000,000원을 수령한 것으로 되어 있음을 알 수 있다.

(4) 주택조합원들이 청구인과 청구외 ○○○(주택조합장)을 고소하여 청구인이 피고소인으로 ○○○경찰서에서 1998.11.30 진술한 내용을 보면, 청구인이 1991.11월경에 주택조합의 전신인 ○○○건립추진위원장인 ○○○에게 100,000,000원(이자는 5부로, 원금은 1개월후 변제하기로 약정)을, 주택조합장인 ○○○에게 80,000,000만원을 대여(이자는 7부로, 원금은 2개월후에 변제하기로 약정하고 담보로 입주권 2매 수령)하였고 100,000,000원의 대여금에 대하여는 120,000,000원을 1993.8.30자로 수령하였으며 1993.3.19 45,000,000원을 대여금의 이자로 지급받았다고 되어 있고 경락받은 쟁점토지는 주택조합이 양도소득세를 부담하기로 하고 550,000,000원에 주택조합에 매도한 사실이 있다고 진술한 사실이 나타난다.

(5) 주택조합의 현조합장인 ○○○이 청구인과 쟁점토지매매를 합의한 전 조합장인 ○○○을 업무상 배임죄로 고소한 사건의 서울지검북부지청의 수사내용을 보면, 전조합장 ○○○이 쟁점토지를 청구인으로부터 재매입하는 과정에서 실제토지가 보다 낮추기 위한 협상중에 쟁점토지를 215,000,000원으로 하고 청구인이 직접 빌려 전 조합장인 ○○○에게 차용하여준 335,000,000원을 주택조합에서 변제하고 쟁점토지에 부과되는 양도소득세를 주택조합이 부담하기로 화해조서를 작성하고 추가로 나오는 양도소득세에 대한 150,000,000원 상당의 어음공정증서를 작성해주었다고 조사된 점으로 보아 청구인과 전 주택조합장인 ○○○은 쟁점토지를 매매함에 있어 150,000,000원 정도의 양도소득세가 부과될 것으로 예상했던 것으로 인정되고 청구인이 335,000,000원을 주택조합에 대여한 것으로 인정된다.

(6) 청구인은 쟁점토지를 매매대금 215,000,000원과 양도소득세를 주택조합이 부담하기로 주택조합장 ○○○과 합의하였다고 1997.7.26자 합의서와 청구인이 쟁점토지대금으로 215,000,000원을 지급받았다고 주택조합의 지출결의서에 첨부되었다는 영수증을 제시하고 있으나 위 사실관계에 나타난 바와 같이 주택조합의 장부와 지출결의서에 청구인에게 토지대금 550,000,000원을 지급한 것으로 되어 있고 청구인도 쟁점토지를 주택조합에 550,000,000원에 양도한 사실이 있다고 진술한 사실과 청구외 ○○○으로부터 주택조합이 자금을 차용하였다고 인정할 만한 증빙의 제시가 없는 점과 주택조합이 양도소득세를 부담하기로 하고 150,000,000원상당의 어음을 공정증서를 작성해준 점 등을 종합해 보면 청구인이 쟁점토지를 215,000,000원에 주택조합에 양도하였다는 주장은 사실로 받아들이기 어렵다고 인정된다. 따라서 처분청이 주택조합의 장부와 지출결의서에 의해 확인되는 토지매매대금 550,000,000원과 주택조합이 부담한 양도소득세 10,798,000,000원의 합계 560,798,000원을 쟁점토지의 양도가액으로 하고 청구인이 경락받은 174,440,000원을 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.